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ワンルームマンション経営 被害者の会

1 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 17:47:16.27 ID:XoJcgeFI0
ワンルームマンション経営について語りましょう

2 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 17:56:36.37 ID:XoJcgeFI0
ワンルームマンション業者は時間、場所関係無く営業電話をしてきます。

年金対策、生命保険、節税と言って勧誘してきます。

それに見事にだまされた私ですよorz

私と同じような人、語りましょう


3 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:04:07.78 ID:E6FAmOuG0

首都圏で1室1500万円で10坪のワンルームマンションを
賃貸目的に買ったが、借り手なし、この資金は銀行借り入れ、
これを売った会社は家賃で借り入れ金を返すことができるとの
説明であったが、借り手なし、自分の給与から毎月数十万円を
返す羽目に、生活が著しく苦しい




4 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:05:15.94 ID:tIRg7OnP0
こういっちゃなんだが、ワンルームで騙される人って
遅かれ早かれ何かに引っかかると思う・・。
普通の脳みそをしてれば儲かるかどうかなんて分かるだろうに・・

5 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:06:22.76 ID:6dHDQcc70
買うバカが居るとはw

6 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:07:32.67 ID:XoJcgeFI0
フルローンで収支はトントンで35年後に収益が出るという

実際は、修繕費、固定資産税で収支はマイナス。
しかも、修繕費は年々上昇だが、家賃は下がるので
さらに収支はマイナス。。。

銀行の変動金利が上昇すれば、さらにさらにマイナス。



7 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:09:56.96 ID:XoJcgeFI0
家賃保障で安心とか言いながら、
2年後の改定で家賃保障の金額が下がってマイナス。




8 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:13:01.95 ID:XoJcgeFI0
>>3 

私はまだ3万円のマイナスで済んでますが、家賃保証が切れたらと
思うと恐ろしいです。

購入時は確かに月々の負担は無かったのだが。。。

9 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:20:41.69 ID:PkuB4Qh70
なぜわざわざ儲け話を業者が持ってくるか考えましょう。
儲けられるのなら業者が直接経営してるはず。

10 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:29:00.61 ID:XoJcgeFI0
>>9

営業マンは「当社も銀行からお金を借りて、作ったので早く売却して
お金を返したい。」って言ったのを信じてしまいました。

しかも、「価格の10%(頭金)でマンション買えるんですよ!」とか
「住んでる人がローンを返してくれるんですよ!」だとかを
信じてしまいました。

11 :名無しさん@お金いっぱい:2008/04/30(水) 18:37:49.78 ID:CUalxv7W0

↑ これらの御意見心に染み入ります〜



12 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 18:41:29.01 ID:PkuB4Qh70
>>10
それって本質は、株で言うと、信用取引でレベレッジ10倍で株を買って
信用金利を払いながら毎月現引きしていくのと同じ。どれだけ危ない行為かわかるでしょ。
家賃=配当ね。もちろんその間にワンルーム自体の価格も変わっていく。

そんなことするならば、リート買ったほうが良い。本質的には同じことだし
リートなら都心の物件を扱ってる。分配金=家賃。

13 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 19:30:49.96 ID:GFZFIT0SO
大○けんたくんのアパート経営の誘いに乗ってしまって泣いた人がたくさんいるのは知っていたが。

14 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 19:45:15.29 ID:hV6U7/Ec0
今日一期目の納付期限だったけど、固定資産税いくらくらい払うの

15 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 22:43:23.63 ID:TQbnDFQ80
通販大家さんってどうなの?

16 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 22:55:27.63 ID:qomzU/7Y0

固定資産税の支払い、年間20万円、管理費、修繕費等で
年間30万円、合計年間50万円が直接消えていくが、それ以外では
銀行の借り入れん返済毎月10万円で20年返済、これでは何の目的
でワンルームマンション買った、借り手がないなら自分のセカンド
ハウスにしょう

でもこのようなワンルームマンション全国、首都圏には多数あるとの
販売業者は弁解した




17 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/04/30(水) 23:29:47.82 ID:qomzU/7Y0

何で買ったかは、金があったから、銀行から借り入れで借金をすると
所得税の控除があるからと販売会社の説明で、借金で買ったが、その後
固定資産税、管理費、修繕費等で年間50万円掛かることが判明、
これは販売会社の説明が無いなかったがマンションはこれらの経費は
常識だが

これでは10坪のワンルームマンションは1ヶ月20万円程度でないと
貸せない計算、これでは借り手が無くて当たり前だね




18 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 00:40:58.96 ID:rWQMMFrj0
>>12

私が購入した時はリートなんてものが、マイナーでした。
てか知りませんでした。



19 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 00:47:31.04 ID:rWQMMFrj0
>>17

マンションは収支トントンで待てますが、その他の費用で
年50万も負担するなら、その分単純に貯金でも株でもすれば
良かったんだよね。

50万(年)×35年=1750マソだもんね。

さらに金利上昇+家賃下がったら負担が。。。

20 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 00:51:50.85 ID:rWQMMFrj0
まちがった。

50×35年=2050マソだったorz

21 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 01:03:57.93 ID:CrKeHSz60
>>3
自分で住めばいいんじゃね?

22 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 01:37:33.77 ID:Sn1ZdVKM0
今時、ワンルームって借り手いないって
立地条件が余程よくないと築5年以上だと借り手つかないよ

23 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 02:27:18.29 ID:PTI0+SqD0
エフジェーネクストとか陽光都市開発とか
もうかってるのかねぇ?

24 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 07:05:29.02 ID:AybqhJmaO
いっそ思い切り安くしてでも貸してしまった方が良くない?

25 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 07:05:53.91 ID:jaa9Udqa0
つーか損してる奴は今すぐ売却しろよ
値は下がり続け借り手は減り続け金利は
上がるのが目に見えてんのに・・・
まあ騙されるような奴だからそれも分からんかな

26 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 07:30:45.30 ID:rWQMMFrj0
>>24

家賃保障にしてると、業者が勝手に家賃設定してるのでオーナーは
家賃設定ができないんですよ

27 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 07:34:09.76 ID:rWQMMFrj0
>>25

一応考えましたが、月3万円でもローン完済までは持っていよう
思いました。売却しても、買った価格の1/3位にしかならないので、
キャッシュフロー考えたら、持っていた方が多少は得かな?と…



28 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 07:45:01.73 ID:2S2j/TlN0
>売却しても、買った価格の1/3位にしかならないので
ってどこの田舎?

29 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 08:45:20.41 ID:xdLtYb5n0

売ると言っても、今売ったら買値1500万円が1000万円で売れるか
どうか、3年保有したから、その間の金利が100万円、固定資産税が
管理費、修繕費が100万円、合計1700万円になるので700万円
の損失

つまり3年の保有で700万円失う

これがワンルームマンションを所有することの勉強代
これが高いか安いか

ずいぶん販売会社のセールストークとは違うね

それに借り手がいないことで毎日、毎日イライラ、その分の
精神的苦痛は金額にしたら、かなりの金額





30 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 09:21:13.69 ID:rXMH1up00
>>1
23区外なら即金500万で買いますよ。
23区内なら780万まで出します。

31 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 12:03:06.64 ID:tQvVLoro0

それこそケツの毛まで抜かれる業界だね、金額が大きい分損害も
大きいのが不動産




32 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 23:40:57.70 ID:rWQMMFrj0
>>28

一応山手線の内側です。
再開発エリアだから、需要の将来性があるということで
といわれました。

33 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 23:42:40.01 ID:rWQMMFrj0
>>30

その値段なら、販売会社に売却を手伝ってもらいます。。。

34 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/01(木) 23:54:16.62 ID:O/foBRTx0
1500万円で配当利回りが4%~5%の株を買えば良かったのに。多少の元本割れがあってもいずれ回収できる。

35 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 00:24:58.61 ID:FxF1aYHK0
購入する前からわかっていたことなのに

被害者面するなw


36 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 00:26:58.45 ID:G6EuEkF00
(´・ω・`)

37 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 00:28:04.73 ID:saeNt3SR0
金返せや

38 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 00:28:24.30 ID:G6EuEkF00
\(^o^)/

39 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 01:42:52.60 ID:ayDeXWkv0
>>23
> エフジェーネクストとか陽光都市開発とか
> もうかってるのかねぇ?
その2社は俺のところにもしつこく電話してきたな。
両方ひどかったが、こどもまがいの因縁のつけ方や脅し方をしてきた。

40 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 09:39:26.73 ID:TNCxDWgP0

不動産業者もここを見ているようで、賃貸目的のワンルームの購入者が
大損したとの書き込み見ると、は気になるようですね

買う前にこのようなことになるなんてわかっていませんよ、あなた
も、ここを見てやはりこうなるんだと実感したことでしょう

不動産業業界に最近入社した方はここの書き込み見て、参考になった
でしょう、あなたが身を置く業界は常にこのような、話が頻繁に出てくる
とこですよ、金額が大きいから損失も大きい

ワンルームマンションはスカイコートが日経新聞によく宣伝が出ている、
ここも勧誘が強引で毎日、毎日、土日曜日によく電話が掛かってくるね




41 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 13:54:19.19 ID:tWADHOJr0
マンション投資そのものはありなんでしょうが電話で勧誘してくる物件で
まともなものはないと考えましょう。
自分で捜して良さそうな物件があったら立地条件と地域の賃料を調べて人
口動態なども調べて人口減少地域は避ける。
賃料は年間5%ぐらいづつ下がり、空き室率は年間2ヶ月程度と仮定して
賃料から金利、固定資産税、修繕費、管理料(家賃管理、募集)を引いて
10年後に購入時の半額で売ったとしてペイするかシミュレーションする。

1000万の物件なら年間200万ぐらいの賃料がないと投資できない。


42 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 14:17:44.74 ID:tqB6Q7EnO
HANAGEのDVD買って儲からなかったと文句言ってるのと同じ

43 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 18:14:19.51 ID:T2j6ayu20
自己使用できるようなマンションしか買わない。
新築は買わない。
中古のオーナーチェンジ物。空いたら自分が住む予定。
最初の物件はそうしたほうがいいような気が


44 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 19:15:19.59 ID:SelA34yF0
投資用不動産は現金で買うのが基本中の基本だろ

45 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 19:16:56.05 ID:ARnLAKja0
お尋ねで突っ込まれるだけだろ

46 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 19:47:02.13 ID:sogR0h6VO
マンション販売じゃなくて普通の賃貸不動産屋に勤めてるけど

あるかどうかわからんが都心(家賃が中々下がらない)のマンションで8割以上の家賃保証がある会社なら現状買いかもしれない

そもそもマンション経営は不労所得や保証の話で儲け話じゃないと思うけどね

仮に会社が潰れてもマンションは自分の資産なんだから売ればいいでしょ、都心のマンションの家賃や値段なんて10年たっても差ほど下がらないよ

47 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 19:52:49.46 ID:MWtJ3NXF0
>45
聞かれて困る事があるの?

48 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 19:54:56.89 ID:nGgKTcad0
いや下がるでしょ
ここ数年で新築マンションの設備は急激に進化してきた。
今後、セキュリティが甘いとかディスポーザーやら床暖房やら
その他もろもろ設備が無いような物件は、よほど条件が良くなければ
売れないんじゃないの

49 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 20:01:07.57 ID:pLesAtRV0
>>47
困ることが無いということをきちんと書類で証明するのがメンドクサイんだよ

50 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 20:11:25.35 ID:jS9DRSs90
不動産投資は素人が一番やりたがる
将来○○になりますよなどと上手いこと言われてゴミみたいな土地や
不動産買わされないようにな

51 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 20:15:42.11 ID:n4R/j9It0
というか1だか3ぽい人のカキコを読むと、
★1)収支算に必要な情報は全て事前に提示されているようである
★2)固定資産税、管理費、修繕積み立てを入れない収支計算てありえない
★3)毎月数十万円を返す、とものすごくいい加減
ちなみに、、、1500万全額借り入れ、諸経費のみ自己資金とした場合ですら、
ローン返済はたかだか87000円(20年、3.5%固定借り入れで)
2)の数字を足しても月額平均12万円台のはず、
それを数十万と書くのは・・・。
★4)とにかく借り手を捜したら?
ちなみにこの物件の家賃相場は月6万ぐらいだと思うけど
(5万だったらぼられすぎ、この人に8万で回る物件を売る人はいない)
5万に下げたら借り手はいくらでもつくと思うが・・・。
★5)日本語でおk

というわけで最初から定期預金とかにしとくのがよかった人だと思われ。

52 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 20:42:10.33 ID:sogR0h6VO
素人にはわからないかもしれないけど下がらないよ

家賃なんて立地と築年数のみで決まるようなもん、設備なんてあとからどうにでもなるし
うちが扱ってる都心の賃貸は10年くらいでは5千円から1万円くらいしか変わらない

ただ>>50のいうように都心ではなく地方のマンションは絶対買ってはいけない

53 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 22:30:53.91 ID:86IQNHv20
電話で売ってくるような新築ワンルームは家賃が当初のまま続いても採算取れないよ。

54 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 23:00:52.51 ID:3gtPERk+0

不動産屋の書き込みは信用できないね、結論は不動産投資は
儲からない






55 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/02(金) 23:58:24.79 ID:sogR0h6VO
だから儲け話じゃないってば笑

56 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 00:40:43.34 ID:gcbfzPG60
空室完全保障つきのやつだったら、そこそこ安定した
投資になる気がするんだけど、気のせい?

57 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 01:01:14.50 ID:KSdoRKgc0
>>53

電話営業の物件は確かに、その通りだと思います。
最初の2年だけ甘い汁を吸わせて、後は地獄に突き落とします。

58 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 01:01:33.13 ID:22gTqYA00
悪魔だな

59 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 01:07:19.62 ID:KSdoRKgc0
>>56

私の家賃保証は10年完全保障なのですが、契約時は説明がありませんでしたが、
「支払い家賃は相場・社会状況に合わせて、借主変更毎に変動します。」
という、条件がありました。
その為、支払い家賃は下がる一方です。。。

契約書を見たら、超小さい字で記載されていましたorz

60 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 01:27:59.52 ID:KSdoRKgc0
>>52

家賃は今後下がるんではないでしょうか?

ちなみに私の物件は、山手線徒歩5分で築4年、1K・22uで
すでに4千円も下がっています。orz

家賃保障なので、業者がボッテル可能性もありますが。。。

61 :56:2008/05/03(土) 01:52:17.30 ID:gcbfzPG60
今日の説明では、永久に家賃保障するという話だったんだ。
まだ細かい条件まで確認してないんだけどね。
REITとどっちにしようか悩み中。

62 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 02:28:25.12 ID:RRypek8DO
こうやって賃貸屋はリスクを回避しているのか

63 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 04:18:14.99 ID:AUin2WVF0
>>61
話しだけでしょう。
最高裁判決は知ってるよね?
知らなければマンソン屋は数年後に保証家賃を下げるときに判例のコピーを持ってくるでしょうw

64 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 04:18:27.00 ID:23l+imW30
1500万も博打するんだったら、外貨MMFにでもしときゃ・・・

65 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 06:10:46.51 ID:nz0iwwU40
だな

66 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 16:33:29.78 ID:LLRomvqt0
シノケンはどう?


67 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 17:27:06.29 ID:1YlsirV70
ハイリターン → ハイリスク
ローリターン →ローリスク

は成り立つけど、

ハイリスク → ハイリターン
ローリスク → ローリターン

は成り立たないんすかね。

何が言いたいのかというと、ワンルームマンション経営は
ミドルリスクだけどミドルリターンだということは
言えないのかなということ。

68 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 18:49:45.37 ID:oQfkiajA0

電話で勧誘する物が、詐欺同然なら、法令等で規制しなければ
ならないね




69 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 19:22:43.52 ID:mVDlJA3r0
>>67
少なくとも収支計算,物件の吟味をしなければリスクのみ上がるだろう。
不動産に関して素人なら、手を出さないほうがいいかと。


70 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 19:56:52.65 ID:4p7+Ifw7O
青山なんちゃらのお姉さんが、年金保険よりずっとトクだと力説してたけど、
真に受けちゃだめったのか…

71 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 20:09:06.82 ID:mxIFlbWq0
儲かるんだったら自分でやる

決して人に薦めない

これがいまだに分からない阿呆が大勢いる

詐欺師が一番儲かる商売なんだなw

72 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 20:14:05.62 ID:JK4sktjq0
数百万程度の投資でリスクなしに継続的に出来るなら
人には薦めんわな


73 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 21:36:29.53 ID:P1F0ru3U0
>>66
ワンルームもしてるのかな?

74 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 23:47:59.31 ID:KSdoRKgc0
今日、以前購入した販売会社から買い増しの連絡があった。。。

もちろん話も聞かずに断ろうと思ったら、どうも今回はワンルームでは
ないらしい。
1LDKの広い部屋で、既に所有しているものより値段が倍以上した。
しかし、頭金が不要で月々の収支がプラスらしい。
しかも契約したら、現在の車のローンの残りを払ってくれるらしい。

理由はフラット35という住居用のローンを使うから、金利が1.9?とかで
安いらしい。

よく分からないので、明日にでも話を聞こうと思ったけど、
絶対怪しいよね?



75 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/03(土) 23:59:52.98 ID:JK4sktjq0
どうぞお好きにw

76 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 00:46:54.59 ID:d15DGb7X0
頭金不要でも物件価格の20%くらいは準備しておきましょう
http://han-rei.com/flat35_4.html

77 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 01:15:49.98 ID:Va3rAsRe0
ワンルームの需要は今後なくなるよ。
1LDKにしとけ。

78 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 10:12:00.34 ID:2r/saACf0

不動産投資で投資効率悪いね、それにこのスレの書き込みのように
借り手がなければ、悲惨になことに

やはり小額の投資家は手を出すべきではないね




79 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 10:27:29.72 ID:d15DGb7X0
儲かるなら不動産会社自体がドンドン買うよ。

不動産業界では『マンションブームは終わった』という認識だ。

80 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 10:38:22.06 ID:eI7mCwgY0
ワンルームは正直首都圏又は大学至近以外は
もはや需要が無くなりつつある

得したいなら10戸以上もって青色申告しるならおk

81 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 12:56:26.96 ID:gF3q9aTQ0
相場の半値なら借りるぞ

82 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 20:01:42.87 ID:0W5+xuV20
まあ、家賃保証には気をつけるべきでしょうね。
管理業者だってリスクとってやるんだから、それなりに利益が欲しいのは当然。
家賃を確実に手に入れなきゃ嫌!ってほどリスクをとらないなら、利回り下がるのは仕方ない。

投資家としてやるんだから、ある程度はリスクとらなきゃね。

83 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 20:11:49.34 ID:dKUgEyGM0
あれはどうなの?
マンションだけど1部屋だけ貸すやつ。
入り口とバスキッチンが二つあって隣のワンルームを他人に貸すってやつ。
あれなら自分も住めるから結構いけるんじゃない?
それとも隣のワンルームマンションに投資するのと同じだから
ワンルームマンション投資と同じだけのリスクがある?

84 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 20:53:00.74 ID:0W5+xuV20
>>83
あれは良くできてるよね。
リスクはあるけど、税制や費用の面から見て、「ワンルーム投資と同じリスク」ではないと思う。

でも、リスクよりも利回りよりも、
あのシステムで一番いいのは、「将来コストをかけずに住まいを大きく出来る」っていう点だと思う。
子供が大きくなったから買い換えるなんて、コストかけすぎだからね。
それを考えると、まあ、トントンで回ってくれれば十分なんじゃないかな。

安定感と投資妙味を組み合わせた絶妙な商品だと思う。

85 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 21:12:40.52 ID:47MLE2Oe0
>>74
つきあいのある会社なら判断つかんのか?


86 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 21:57:02.60 ID:2M8HMu700
6部屋持っていますが、現在月々家賃とローンはトントン。管理費で-60000、固定資産税30万程度です。
節税効果はそれなりにあるようですが、正直キャッシュフローのマイナスは今後、ローン金利の上昇、家賃相場の下落等を考えると鬱になります。


87 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 22:09:07.24 ID:gQ1Tm2ZB0
早期売却が吉

88 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 22:12:46.64 ID:2M8HMu700
成金に高値で買わせることができたらどれだけ気が楽か・・・



89 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 22:16:12.63 ID:2M8HMu700
たまに本気で死にたくなる。
マンション投資でだまされて自殺する人って年間何人ぐらい居てるなんでしょう。

90 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 23:01:06.28 ID:E/dwfIaM0
>89
マンション投資はジワジワくるから、自殺まではなかなか逝かんのでは

91 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 23:08:42.13 ID:2M8HMu700
それが、やってみると不安がすごく大きい。
ラーメン屋のフランチャイズでもやったほうがいいんかぁ


92 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 23:09:14.14 ID:gQ1Tm2ZB0
損義理して乗り換え

93 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 23:40:54.90 ID:JNHM3Ul30
競売物件はいいのがありますよ
いい奴は仲間内でまわすよね


94 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 23:49:50.83 ID:2M8HMu700
その内社会問題にならんかなぁ


95 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/04(日) 23:59:35.79 ID:zngo7V380
ならんだろうな
価値の無いものを売りつけてるわけでもないからな

96 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 00:04:14.77 ID:E/dwfIaM0
借金しないでやってれば、ワンルームまんそんもプラマイゼロくらいにはなるんじゃね?

97 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 00:06:38.53 ID:lYKRhjp20
[74]の話が本当だとすると自己資金ゼロで毎月お金がもらえる話になるけど
不動産屋がそんなおいしい話を人に薦めるメリットはなんなんでしょうね。普通
なら不動産屋が自己保有するか身内で俺がその権利もらいますなとるはずだ
けど。


98 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 00:07:02.06 ID:gk9GU1Zl0
もうどうにもならんね

99 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 00:08:28.03 ID:GK0IkjHC0
>>83>>84
大家が隣にいて通常の値段で借りる気になるかw


100 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 00:26:44.65 ID:kE0JX6WC0
リターンとリスクを判断して投資したわけだから、社会問題にはならない。

絶対確実に儲かるものなどない。
良さそうなものに、得てして落とし穴があったりする。

101 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 00:30:54.88 ID:KbB1/y680
>>91
>ラーメン屋のフランチャイズでもやったほうがいいんかぁ

軽い気持ちで商売に手を出すなど絶対にやめとけww自殺志願者なら止めないがwww

102 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 04:02:25.93 ID:6yPhbkMj0
>>97
買い集めてる業者もいるらしい。資金力のない業者は売るか仲介で日銭を稼ぐしかないようだけど。
少し前は「銀行が貸してくれるならいくらでも買いたい」なんて話もあったようだけど、今は知らん。

要するに、
  買いすぎに注意
  金利に注意
  賃料収入(配当)は固定ではないので注意
  税金に注意

って、株と変わらんね。
倒産リスクは無いけど。

103 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 09:28:40.37 ID:ylOvYG5m0

10年も前の話だが俺の住む近く方だが500万円の自己資金で
、2000万円の銀行ローンで、中国上海にマンションを買って
ローンで家賃の返済を考えたが、5年間借り手なし、ようやく
5年経って借り手が現れたが、家賃は業者が当初言っていた、
家賃より安い10万円、これではローンの返済金には達しない

ようやく10年たって今売れば収支トントンで売れるようだが
この間の精神的苦痛は相当な物と聞いている

中国上海の経済成長率は20%と言われるが、このありさま
不動産投資は怖いね




104 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 12:07:48.84 ID:kCghbGNw0
中国不動産に投資した人って、不動産の値上がりと為替差益と家賃収入でウハウハかと思ってたけど違うの?

105 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 14:33:02.11 ID:I5QK3zDI0
伊達公子と竹村健一は米国不動産で大儲けしたな
まあサブプラ問題見れば分かるけどバブルだったからたまたま儲かっただけだろうけど。

106 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 16:16:00.11 ID:WSfEpk8e0
>>104
地元の事情を知らない人間いクズをはめ込むのは不動産の常識。
夢みたいな言葉を並べて現地を見ない人間に原野を時価の100倍以上で売りつける商法とかあったろ。
オレが東京にいたときは大阪の業者からワンルームの売り込み電話がいっぱいあった。
大阪に転勤したら東京の業者から電話がかかってくるようになった。
ましてや上海に手を出すなら地元の共産党幹部の娘を嫁に持つくらいのつもりじゃないとクズの中の売れ残りをつかまされるのがオチ。

107 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 18:15:11.86 ID:8SwB4x5Q0
74です。

話聞いてきました。

頭金なし、月々の収支プラス、諸費用なし、さらに現金還元は本当でした。
物件も山手線の内側で、駅から徒歩10分以内、1LDKでした。

ローンはフラット35を使用するので、固定金利で1.9lで安心ですが、
移住する前提なので、住民票を一時的に移動をしなくてはならないみたいです。

営業マンは住民票を移動しても特に独身の方は問題ないと言うけど、
問題ないのかな?

しかし、家賃保障をすると多少はマイナスになる所が不安になりましたので
3時間話して、検討しますと答えました。ちょっと考え中です。

てか、銀行を騙しているようなのがちょっと心苦しいです。

108 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 18:31:10.80 ID:kE0JX6WC0
>>107 『住んだけど、環境がイマイチだっだので戻りました。』でオッケー

しかし、その話は怪しくないか? 
現金還元って家電量販店みたい。
『そこまでして売りたがっているのはなぜか?』

109 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 18:37:16.86 ID:9OtdJoPs0
人にはだまされてみよ

110 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 18:40:22.85 ID:w9Jsp1uY0
頭金なしってことは、その分借金が増えて金利負担が多くなるってことだよね。

家賃収入目当てなら、国債でも買っとけばいいのに

111 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 18:57:59.95 ID:kE0JX6WC0
家賃収入目当てなら、家賃保障をするとマイナスになるような低収益物件は見送るべきだね。

マンションの値崩れはこれからだよ。 家賃相場も確実に下がるよ。

112 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 22:01:31.16 ID:trjgE9qJ0
ワンルームマンション営業の電話が会社にくるのは閉口する
どうやって名簿手に入れてるんやろ?
おにーちゃんに何処から名簿手に入れてるの?って聞いたら企業秘密って言われたよw


113 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/05(月) 23:42:33.12 ID:6yPhbkMj0
数年間集め続けた業者達が現金化したがっているのは本当のようだね。
これから下落と見ているのか、どうせ価格は頭打ちだからと見ているのかは不明だけど。
あと、噂では不動産会社ではなく、銀行の都合で融資を切っているとも聞く。

買い時と見るか、逃げ時と見るかはセンスにかかってるんだろうね。

114 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 00:06:05.59 ID:/uXYrZLN0
間違いなく逃げ時だろw

115 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 09:50:52.97 ID:Fac+PEM30

みなさんの周りを見てくれ新規出店の店舗なんて皆無に等しい日本では
東京でもやめた方が懸命では、でも↑のように上海なんて
世界でも一番経済が発展しているところでも、書き込みのようだが、やはり
不動産投資て怖いね




116 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 09:51:47.98 ID:xeHWdK7H0
日本語で

117 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 10:51:44.17 ID:vg/mcO+P0
中国人きたか

118 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 11:18:26.40 ID:jBy1DQCQ0
上海なんてそろそろバブル崩壊の時期に来てるんだがw

119 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 11:46:12.21 ID:pq0XBkWm0
1,2,上海

120 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 20:58:53.24 ID:+Sw5rqcr0
2,2,上海

121 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 21:04:51.31 ID:CKHE6AJ30
今のねらい目は大連かな。

122 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/06(火) 21:27:40.20 ID:jguK4d040
>112
会社の誰かが名簿屋に売るんだよ。

でやつらは、その名簿屋から買う。

123 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 20:21:09.70 ID:GnTshkcr0
あげ

124 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 20:30:34.36 ID:nbLw9W18O
営業さんの話を聞いてきた。
家賃保証あるけど、2年ごとの更新の度に下げられていくんでしょと聞いたら、そういうことはないとの回答。
また、管理内容が気に入らなければオーナーから他の管理会社に変えられてしまうので、
オーナーが不利になるようなことはしないとのこと。


信じてしまってよいものか…
落とし穴があったらおせーてください…

125 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 20:32:24.42 ID:XyvyEMy00
家賃保証が一番怪しいんだけどね

126 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 21:11:15.05 ID:oAX+0kEo0
>124
他の管理会社とやらに相談してみなはれ・・・

その物件買いですかっ!?いくらで貸せそうですかっ!?



数千万円の投資なんだから、それくらいの行動を起こせないくらいなら止めておきなはれ・・・



127 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 21:22:17.52 ID:SgJMGXNB0
>>124
2年更新じゃなくて最初に10年一括契約結んでくれるって聞いてみな?
それでOKでたら契約考えるのもありかも

128 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 21:29:37.86 ID:6wpqOSEw0
会社が家賃保障と言っても、会社が倒産すれば元が無いが




129 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 22:03:53.46 ID:gMKO+BX20
ワンルームマンションのセールス、以前は支社長宛てだったが今は課長宛てに掛かってくる。

相当販売が厳しいみたい・・・・カンバレ 買わないけどな。

130 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 22:09:58.20 ID:XyvyEMy00
そのうちに倉庫のバイトにまで掛かってくるよ

131 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/07(水) 22:52:05.82 ID:Pi7eNIsN0
バブル後でマンションが売れない時期には、高校生にでも売り込めなんて話もあったよな。

132 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/08(木) 00:55:59.27 ID:JlU8GYKV0
ネットに出てる物件見てると全然値崩れしてないんだけどね
安くなったら自宅の近所でひとつ買ってもいいかなと思ってるんだが、
いったいいつになったら「値崩れ」とやらが起きるんかな…

133 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/08(木) 01:02:49.23 ID:DSmz4soU0
サブプライムが終了したのでw
また騰がります↑

134 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/08(木) 07:55:16.00 ID:5Uz6AJZJ0
>>132
ネットでいい物件は中々出てこないから仕方ない
自分の足で探さないと格安物件は見つからない

135 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/08(木) 09:38:55.60 ID:rpPIcyiP0
以前日経新聞によく宣伝がでていたスカイコートと言うワンルームの
販売会社は俺の所によく買えの電話掛かってきたが
最近日経新聞で見なくなったが、どうなったの




136 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/08(木) 10:56:17.22 ID:OGpSi6cQ0
本当に儲かるんだったら雑魚には占い

137 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/08(木) 11:10:33.07 ID:tdXcT3w50
>>135
今でも広告出てる。
賃料収入3562000円!みたいな















下に小さく4年間の想定合計賃料って書いてある

138 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/10(土) 19:23:19.11 ID:3xCYemf30
そういえば、最近ワンルーム勧誘の電話が減ったな。
去年中ごろまでは会社にも家にもよくかかってきていたのに。
不動産ブームも去り、株価も下がり、景気も下向きってことで、
さすがに数打っても売れなくなったってことなんだろうな。

139 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/10(土) 20:29:36.75 ID:OIhtpHT+0
そもそもワンルームマンションて経営?するものじゃなかろう。
本宅以外の書斎とか仕事部屋とか道楽部屋とか女房から逃れる場所とか。
あるいは本宅が火事とか地震とか建て直しとかで一時的に使えないとき、
仮のねぐらとして使うとか。
そういう性格のものと違うの?
で。自分が使わないときに空っぽにしとくのもアレだから、
ちょっと人に貸して小遣い稼ぎでもするか、みたいな。
その程度のものと違うか?そんなもんでしょ。


140 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 18:19:11.82 ID:6uVirhXi0
収入ならワンルームが賢い 値上がりなら広いのが賢い

141 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 18:54:05.53 ID:hLEDVEqZ0
いまどき値上がりってw

142 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 20:04:28.02 ID:6uVirhXi0
いまどき値上がりしてすいませんでした。





143 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 20:04:51.50 ID:Q8Igejtd0
オマイらまだマンション買おうと思ってるのか?w
ここ2年で5〜600万値が下がってる所がザラだぞ。

ひと月あたり20万以上だ。しかもそれに毎月の維持費その他を取られているわけだ。
ワンルームなんてつぶしがきかないからなお更悲惨だ〜www。

144 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 20:41:19.21 ID:F3KUaijn0
ワンルームマンションって、犬が住むからワンルームなんだぞ。

145 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 20:56:15.74 ID:sayeXSfu0
おお鋭い指摘だ

146 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 21:05:19.16 ID:sayeXSfu0
ではお返しに俺も鋭い指摘を。
口座が100以上あるってのはさ。やっぱネタだろ?

147 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/11(日) 21:44:24.12 ID:F3KUaijn0
このスレとは関係ないがネタではない。
というより頑張って減らしたから100ちょっとまで減ったんであって、たぶんオレと同程度の資産なら普通はもっと口座数が多いだろう。

148 :146:2008/05/11(日) 22:43:03.60 ID:gIxoqP450
ふうん。
俺の場合、金融資産一億二千を8口座で管理してるけどね。
休眠口座も入れればその倍はあるけど面倒なんで使わない。
100以上ってことは金融資産10億超ってことかな?
まあスレ違いだし詮索する気も無いからこの話はここで打ち切るよ。レスは不要。

149 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/12(月) 20:49:03.66 ID:3+9IBec6O
あの、ここは棟で持っている方のスレですか?
初心なのですみません

150 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/12(月) 21:24:52.40 ID:AA8b6JX60
>>149
>>144から>>148までの書き込みは
一億スレの連中がたまたま紛れ込んできただけ。
ここは本来は貧乏人向けのスレだよ





だから遠慮なく書き込みなされ

151 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/12(月) 21:31:29.51 ID:IxdfwZzD0
橋本知事
「1100億円の公務員給与削減お願いします。」
労働組合代表(民主党支持層)
「あんたの言っていることはむちゃくちゃや」
「医療と福祉を削れば、そこまで減らさなくて良いはずだ」

実話です。

152 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/12(月) 21:35:46.96 ID:3sUYNry+0
ココの趣旨からすれば公営住宅は民営圧迫のため縮小すべきってなるよね?
公営住宅で支援するのでは無くて家賃補助で援助すれば無問題なわけだし

153 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/14(水) 04:29:11.89 ID:c5i7Kbmc0
値上がりする(かもしれない)のは地価だけで
建物自体は新築から年々値下がりするだけでは

154 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/14(水) 04:44:13.62 ID:Zt6oO6fs0
元ワンルームセールスの俺がきましたよ。

155 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/14(水) 05:11:28.01 ID:jBoaGYgc0
>>153
いやそれがさ。
ある程度のところまで下がるとそこで下げ止まっちゃうのよね
ものによっては底値の二倍ぐらいの値段で売りにだされてたり。
要するに実勢価格というか売り方の指値は、
減価償却の理屈(←これがあなたが言ってる理屈だが)じゃなくて、
収益還元法で割り出された値段だということなんだろうけど。

まあ小難しい話は置いて一言で言っちまえば、
値札はでたらめです。…ってこと。

156 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/15(木) 03:36:31.64 ID:2e64y6JS0
昔の購入価格が忘れられずに高い売値を出してるだけでしょ。

間違いなく約定しない。
半額で指値しても買えることがあるのが不動産の面白さだ。

157 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/15(木) 03:47:52.72 ID:CuBWPrcJ0
売値ってのは基本的には相場付近で出されるもんだが
別にそれが絶対ではないから、オーナーが強硬に「俺は○○万で売りたいんだ!譲らん」と言えば
それが売値。

158 :元1R営業:2008/05/17(土) 00:03:37.52 ID:vPovOkkk0
収益還元法?(´m`)クスクス
ワンルーム1部屋に?ワンルーム1棟ならまだしも。
世の中知らない奴が買うもんだからしょうがねーか?

159 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 00:24:29.65 ID:aWWORoUM0
減価償却じゃ説明できないほどのロクでもない値段だから、
不動産屋は収益還元法を方便として使ってるって言いたいんでしょ、>>155は。
さいごに「値札はでたらめ」って書いてあるじゃん



160 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 01:02:16.76 ID:2J6NbEui0
よー分からんけど、7万の賃料取れるなら800万とか妥当では?

161 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 07:22:55.85 ID:Bor5eWVR0
300万円がいいとこ

162 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 07:49:24.87 ID:kzNgy73c0
おぎゃーと生まれた子が運良く60歳まで生きたとする。
残り何年生きると期待できるかと聞かれても健康な60歳と今にも死にそうな60歳では全く違う。
マンションもメンテナンス次第と言われているように同じこと。
ちなみについ最近親戚の爺さんが100歳で大往生した。
40年前まで遡ると、当時30歳だった若造は、60歳の爺より先に自分が糞爺になって死ぬとは思いもよらなかっただろう。

163 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 07:54:37.98 ID:zZcMuuyZ0
300万のマンションを7万で貸す夢見スレはここですか!?

164 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 09:05:18.38 ID:Bor5eWVR0
そうじゃなくて価格的に買ってもいいと思えるワンルームは市場に出てこないってこと

165 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 09:54:21.92 ID:t8JUhLiq0
800万円で7万円の家賃とか、300万円で7万円とかも全て
予定

リスクは借り手なし、家賃の不払い、借り手が火事を出し類焼
してオーナーが賠償責任を求められる、自殺等、所有物件が売れ
ない等、不動産賃貸経営はリスクが多い




166 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 10:56:36.77 ID:BSmXsRRN0
>>165
リスクは多いがそれぞれ具体的で個人でも工夫して対処の仕方を考えられるのが
不動産投資の良いとこと。リフォーム、リノベーション、家賃の調整など。

株、為替、商品なんかのリスクは個人の力では損切りする(そのタイミングもうまくいくとは限らない)以外
対処のしようがない。

167 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 11:05:01.50 ID:jVKadK1g0

わ、9437株式分割 情報漏れ キタ ━ (゚∀゚) ━ ッ!!


168 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 11:32:43.67 ID:FwsRvwgu0
>>166
まあでも泥沼化するのは不動産のほうだよな
金融商品は目つぶって投げちまえばいいだけだけど、
現物不動産はそうはいかんシナ
つかワンルームでリフォーム、リノベーションて…泥沼というか底なし沼じゃん

169 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 19:44:01.28 ID:yTsnODhN0
>>166
株、為替、商品なんかのリスクはポジる前に管理するべきだと思うが
よくわからんが手を出して(買ってみた)がダメだった
よしリフォームしようとは確かに無理

170 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/17(土) 19:44:23.07 ID:Y8+5Tuzc0
5000万円で建てられるマンションのスペック教えてください(>_<)

171 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 00:13:00.21 ID:0Z8e5kYQ0
>>164
良いものは出る前に買い手がついてるし出ても秒殺だろうね


172 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 02:30:47.21 ID:NjgEEmZP0
でもさ、7万も家賃払って6年も住んでるとさ、年間90万くらい払ってた訳よ、更新料とか入れてさ。
6年で540万だろ。 買ったら、900万位らしいけど、どう見てもオーナーの方が得してるだろ。
借り手の方が得してるの?
金持ちが更に儲けてるようにしか見えないんだけど、、、

173 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 03:53:43.41 ID:Gc8Sa9Yb0
>>170
土地を担保にどれだけ金を引っ張ってこれるかによる。

174 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 03:58:17.46 ID:Gc8Sa9Yb0
>>172
資本投入して、税金と管理費払って、空室やら未納やら家事、変死のリスクを取ってるんだぞ。
それで微々たる金しか入らん。管理会社通したらさらに搾取される。

基本は一棟買い物件を複数所有できるぐらいの資産を持った金持ちの相続対策・資産運用だよ。

175 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 10:19:09.24 ID:KSyWK2Jw0
>>172
自分が住むように中古ワンルーム買うのは有りと思う
自分も年齢制限で会社の寮追い出されたとき、賃貸と中古と比べたけど家賃・更新料考えると7年くらいで買えちゃうんだよね
自分が買ったのが中野で駅徒歩10分で築15年でリフォーム済でコミコミ700万だった
ドア、フローリング、壁紙、キッチン、風呂、トイレが新品に交換だったから見た目はスゲー綺麗でこれで良いじゃんと思った



176 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 11:03:14.63 ID:BP2GtZdf0
>>175 それなら固定資産税・管理費掛かっても徳かも。

でも、半年後はもっと安くなるだろうな。 考えどころだね。

177 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 11:15:59.73 ID:A50ubsfF0
>>175
ワンルームじゃ、ちょっと荷物が増えただけでもっと広い部屋じゃないと
耐えられなくなる。おそらく数年すると買い換えたくなるとおもう。
そのときにいくらで売れるかが問題。

178 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 11:27:57.93 ID:3hNftyYU0
>>175
何uくらいのワンルーム?

179 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 11:45:57.92 ID:KSyWK2Jw0
>>177
物持の人はワンルームはキツイですね
収納も多いとは言えないし
結局広さと立地考えると自分の場合は立地最優先で選択
取りあえず目先10年住めば確実に家賃よりは安いはずなので売るときの値段は考えてないですね
金考えると本当はずっと寮にいれれば一番よかったんだけどね・・・・

180 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 11:48:22.44 ID:KSyWK2Jw0
>>178
約20平米



181 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 12:04:11.73 ID:3hNftyYU0
20だと標準ですね。自分は都区内で分譲賃貸21u月6万です。

182 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 13:08:24.28 ID:iIZK0m+r0
1ヶ月7万円の家賃だと1年で84万円、中古での購入価格の
700万円だと8年程度で元が取れるが、固定資産税、管理費、
修繕費等は入っているのか、20m2言うことで結婚した場合
は2人では狭いので、売ることを考えるが、その場合はいくらで
売れる

家賃を1ヶ月7万円払って10年住んでも、それほど損しないと
思うが




183 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 13:50:46.47 ID:yqf0imfZ0
最近の1Rの底値は平均して300くらい。
ここ1年くらい見ててそう思う。

自分で住むのを含めて住み潰すあてがあるなら、1R1K購入もありだな。

184 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 13:53:33.42 ID:8j1YTRnx0
知識がないなら不動産投資は絶対すべきじゃない。
投資する金があって安定収入がほしいならグロソブファンドでも持ってたほうが断然いい。
1000万あれば毎月5万くらいの収入にはなるから。ややこしい契約なんか不要で簡単に売買出来るしね。

185 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 14:35:24.69 ID:rTddXk3v0
330万で家賃45000円のと220万で家賃38000円
のを持っているとグロソブを持つ気にはとてもなれません

豪ドルなら2000万くらい持っているけど

186 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 14:43:02.60 ID:yqf0imfZ0
グロソブは情報弱者の持つものだからスルーでw

俺は海外ETF・投信に分散で2500持ってる。

187 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 14:45:23.73 ID:KSyWK2Jw0
>>182
自分の購入したものと同じくらいの条件だと家賃月10万くらいはしたんですよね
それに更新毎に更新料取られるとか、引っ越すにしてもまた敷金、礼金、仲介手数料掛かるとか考えるとどうなんだろう?
東京の場合、賃貸は割高に感じる

188 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 14:55:37.66 ID:Bvhd3kVf0
ソブリン債なんて為替やってるのとかわんねー。

189 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 16:00:05.53 ID:x/bCqIw+0
最近は、福原の近くのワンルームとか、大阪環状線弁天町から歩いて15分ぐらいの
ワンルームの勧誘がうるさくてかなわん。ああいう電話営業している人って、本当に
デベロッパの人なの?あまりに商品知識がなくてびっくりすることがあるよ。
低レベルなのから挙げると、

・物件の住所を知らない
・物件の間取りを知らない
・物件の棟全体の戸数を知らない。
・物件近辺の家賃相場を知らない
・住宅ローン金利のだいたいの相場を知らない

当然、今の為替レートとか日経平均なんて知らない。

190 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 16:14:34.98 ID:NjgEEmZP0
皆さんお金持ちですね。
自分は賃借人だったので、7年払っても何も残らないわけです。
管理費・積立金8000円が込みで、7万4千円くらいの支払い。

オーナーは地方の人で、合った事も話した事もないけど、損してるのかな?
固定資産税は2万くらいで、微々たるもの。
管理業者によると、変死とか火災とかの保険も年間1万まで行かないって言ってた。

管理業者まかせで月に5万2千程で家賃保証されてるから、手取りは少ないけど、
空き室の危険は無くて、年間60万くらいは実質で確保出来そうだなって思ってた。

「金持ちは有利だよな。」って思ってたけど、そうでもないの?
オーナーになるのが夢だったんだけど。

191 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 16:17:54.22 ID:A50ubsfF0
不動産投資をしたことがないからぜんぜん詳しくないが、ふつうに考えて、築15年で買い、
そこで10年暮らすと築25年。マンションの水道などの配管の寿命は30年程度といわれてるし、
築25年で買った人はおそらく10年程度で寿命になるんじゃないのかな。
そうすると、そこで売れるような値段っていうのは、かなり低くなりそうな気がする。
マンションが急増しだしたのは80年代の後半で、ちょうどこれから老朽化するマンションが
急増して、古いマンションの価値自体がどうかな、というのもあるし。

192 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 16:31:44.20 ID:NjgEEmZP0
それがね、築40年でも管理が良ければ全然下がらんのよ。
(もちろん新築よりは下がるけど。)
そのための修繕積み立て金なんだね。
それも、賃借人が負担し続けるんだぜ。 
借りてるとアホらしくなる。

193 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 17:00:38.03 ID:A50ubsfF0
築40年でも下がらないのは、土地が高額な都内一等地だけなんじゃないのかな。
郊外などでは1970年の物件っていうのはほとんど流通すらしてないと思う。
公団住宅なんかでも取り壊してるし。
そもそも今から40年前っていったら、大卒初任給が4万円、タクシーが130円という
時代で、当時は都内の一戸建てが何百万円で買えたくらいで貨幣価値自体が
変わっちゃってるし。




194 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 17:13:18.35 ID:KqTgdZb20
そもそも犬小屋みたいなところに人間様を住まわせようとする考えがどうかと

195 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 17:30:36.64 ID:tKyUY4Lr0
ジーライフ報道
http://jp.youtube.com/watch?v=oOI8BVv8r88
http://jp.youtube.com/watch?v=d9JhT9KzEpU&feature=related

個人の迷惑勧誘録音のフラッシュ
http://jp.youtube.com/watch?v=yCxYVx-xzTU&feature=related
http://jp.youtube.com/watch?v=MgCZBVyzia4&feature=related



196 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 17:46:34.88 ID:NjgEEmZP0
>>193
そう。 全国的に名の知れた一等地です。
だから、借りるには安いと思ったけど、借りてちゃ結局何も残らない。

価格はバブル崩壊でガックリ下がって、それ以降はジリジリ上がってる感じらしい。
築後20年で下がりきる感じかなって思う。
とにかく、ここ10年は上がってる。

197 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 21:10:36.13 ID:tKyUY4Lr0
関連スレ
【マンション】迷惑勧誘電話対策室10【勧誘】
http://life9.2ch.net/test/read.cgi/bouhan/1206238178/

198 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/18(日) 23:01:54.80 ID:M1YVd/5L0
日本の政府地方自治体の合計債務1000兆円、公共
工事の大幅削減、日本の物価、人件費が高いことで日本製品の
国際競争力の衰退、高齢化、少子化、若者の勤労意欲の減退で
不動産は下がると思うが




199 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 00:42:37.31 ID:Zkm7r0La0
やめとけやめとけ、孤独死でもされたら床板まで代えなきゃならんぞ

200 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 00:51:52.21 ID:24noD/zQ0
ジジババに貸さなければいいだけじゃん…まあ俺もやる気は無いけど。

201 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 01:02:10.40 ID:Y6SMGe100
掃いて捨てるほど金のある人がワンルームマンションを買えばいいんだよ。
だいたい儲かるなら不動産屋が自分で運営するわなw

202 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 10:43:03.61 ID:CqrX3ijZ0
腐敗の進行度によっては床板だけじゃ済まない
死臭の臭いがそこらじゅうにこびりつく

203 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 10:46:21.26 ID:CqrX3ijZ0
>>201
販売会社を擁護するつもりではないが卸売→小売の関係みたいなもんかと
儲かるからって卸売が小売までやることもないわけで。手数やノウハウも違うし

204 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 11:04:54.84 ID:AJ1CicL40
ですね。両方やってるところもあるけど
大概は自分の領域内で営業してるって感じではないでしょうか。

205 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 20:24:37.77 ID:GADJY/Qt0
森ビルじゃないんだから不動産屋がみんな手持ちで賃貸やるわけない
ほんとに得なら不動産屋が自分で買うって言ってるやつ、ガキの発想かw

不動産屋(でべ)は企業だから地震リスクも金利リスクも単年度〜数年ベースで考えてる
予定した値段で売りきってはじめて企業評価が高まるし次の融資も受けられる
そうやって少しずつ事業を拡大しながら、投資(土地調達・建築)→回収(分譲・賃借管理)→再投資と資金を何回転もさせて同じ資金規模で何倍もの利益にする
管理会社持ってるところなら管理規模も大きくなって収益が安定する

そうかんがえると個人でも一棟買いが必ずしも正解とはいえない
10戸をバラバラに持てば効率は下がるが、空き室リスクや地震リスクは分散できる
10戸を一棟で持っていれば一回の大地震ですべてパー、もしくは近隣に大型賃貸ができたりして空き室だらけ



206 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 20:29:47.52 ID:iE61FLaX0
ばらばらに10戸持っても1戸ずっと空き室なら収益は絶望的。
収益の出ているうちに他人に売りつけるのが一番儲かるコツ。
サラリーマンなど他に収入のある人に売り、売った後も管理費等取り続け骨までしゃぶりつくす。
これが業者の商売の真髄。

207 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 20:50:16.83 ID:BU8cOp2W0
茨城大洋村の別荘商法はどうなったんだろうねw

208 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 21:24:30.65 ID:DC3weG520
素人でゴミみたいな土地や部屋売りつけられてるのたくさんいるよな

209 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 21:53:13.75 ID:E5nYXl8z0
自己所有してる不動産屋も結構いるけどね。


210 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/19(月) 23:52:40.82 ID:UQtVJKij0
売り惜しみして売れずに倒産した会社とかあるし

211 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 09:55:59.10 ID:k3NyaPgV0
都内のマンションの値引き販売が活発に、やはり来たね
自分が住むために不動産買うなら良いが、不動産の賃貸し
ビジネスは効率悪いね



212 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 12:48:12.38 ID:7Vhm4KYq0
だいたい7000万も6000万もするマンションをリーマンが買えるかよw

213 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 13:11:19.47 ID:mLK/Lt7w0
リーマンなら社宅制度利用すればいいんじゃないの?
ウチは都内、駅10分圏2LDK70平米のマンションで月3万の負担で住めてるよ
夫婦共稼だからマンション買おうと思えば買えるけど税金とか考えると今の方が得かなと思ってる


214 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 13:19:39.38 ID:7Vhm4KYq0
日本にある企業の9割が中小企業です。
社宅に住んだり住宅手当がつくような企業に勤めてる人間なんて一握りだろ・・・

215 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 16:43:43.74 ID:qD1Xd2Sj0
首都圏下落に火が付いてきたな
イイヨイイヨ

216 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 17:12:54.71 ID:TnKYWnyj0
関東の首都圏外でマンション?アパート?の経営やろうと思ってるのですが
どうですかね?
人口5万人弱の市で、最寄り駅まで1kmくらい
コンビニがすぐ近くにあります。

217 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 17:14:38.82 ID:qD1Xd2Sj0
無借金でやるならいいんじゃないの

218 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 17:32:34.15 ID:TnKYWnyj0
一般的に、このような事例は儲かりますか?

219 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 17:34:10.82 ID:oKFCD1ir0
>>216
ほ〜んと
無借金ならよさげ


220 :216:2008/05/20(火) 17:46:32.73 ID:TnKYWnyj0
東京とかに比べると田舎なので、土地は余裕あります。
一番リスクが少ない方法は、どなような建て方でしょうか?


221 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 18:12:08.62 ID:g+uV+WfH0
安く建てて安く貸す

222 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 18:35:40.60 ID:sZ7hyOnY0
レオパレス

223 :216:2008/05/20(火) 20:18:21.02 ID:TnKYWnyj0
>>221
費用は最低どのくらいですかね?

224 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 21:56:29.83 ID:lMepIuOj0
なぜ不動産屋に聞かない。

こんな見積もりが出たのですが高いですか?だったらわかるけど。

225 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 22:04:48.41 ID:/tA0Hei00
新築買うから値下がる。いい中古買えば下がらない。
これ本当のことだけど、普通の人は怖がってできない。

226 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/20(火) 23:09:14.00 ID:Z8bX2Gil0
>>220 大きいダンボールを持って駅に行けばOK

227 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 05:57:14.22 ID:gRf0uMiU0
不動産投資は、これからどうなんかな。いままでと、これからってけっこう
違うかんじがするんだが。

これからのネガティブ要因
・人口が減る。これかなり大きいよね。いろんな産業に出る影響はすごい大きそう。
・土地価格が下がっている地域もけっこう多い。
・80年代から急激に増えたマンションがこれからどんどん老朽化。
 建て直しできないマンションはこれからどんどん投売りされてくる可能性
・マンション在庫率の急増

ポジティブ要因
・人口が減るといっても、一人ぐらい、未婚世帯の増加で世帯数の減少は
 まだちょっと先。
・人口が減っても首都圏に集まる人は増える可能性があるから良い場所は
 下がらない可能性。
・原油などの商品高騰でインフレが進行可能性で、不動産という資産も
 見直されるかもしれない。

とか、微妙かなと思うんだが。


228 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 07:41:50.29 ID:J+dnb4kS0
基本的には土地の値段は下がり建物の値段は上がっていくだろうね。
書と件もピークアウトの印象が強いし、これからはピンポイントだろう。

229 :228:2008/05/21(水) 07:42:31.64 ID:J+dnb4kS0
× 書と件
○ 首都圏

230 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 09:07:59.42 ID:8+gQIAEI0
東京の不動産は下がらないは間違い、これは1989年のバブルの時も
これと同じことが言われた、だが東京も暴落した、今回も同じです




231 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 11:03:09.76 ID:NViJ+uAN0
バブルのときほど騰がってないからなぁ・・・

232 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 13:21:21.03 ID:7qKkGuTk0
不動産屋に聞けだ、ケツの毛まで抜かれるよ
俺は経験者だから



233 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 13:31:31.33 ID:dCPkj+eK0
>>232
kwsk

234 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 13:40:19.59 ID:NGyH/wii0
借金してまでやる人は論外として
3000万持っててその3000万でマンション買って貸すとかじゃ全然駄目
死ぬまで使う予定の無い金があるような人向けだよ

235 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 13:43:58.02 ID:dCPkj+eK0
>>234
そして、しぬまで使う予定の無い金が入ってくるわけですね。
わかります

236 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 13:49:12.91 ID:NGyH/wii0
不動産経営者って言う肩書きは生きてる間にも使えるよ

237 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 13:51:01.25 ID:dCPkj+eK0
だなw

238 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 14:32:59.22 ID:Utzak2Ct0
貧乏人の息子には分からないだろうけど先祖代々地主の俺は死ぬまで使えない財産の方が多いよ。

239 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 14:33:33.76 ID:dCPkj+eK0
なんならまとめて買いますよ

240 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 19:12:35.66 ID:ntGcBM2v0
しょうがない

自己資金入れて叩き売る。それしかないだろう。

ちなみに福岡で一部屋買ったやつがいるが 新築時1600→5年後600だって。
全財産かき集めて叩き打ったらしい。

241 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 19:13:04.17 ID:emdwZrWN0
>>238
農地改革で取られなかったの?
詳しくは知らないが、俺の実家はかなりの土地を失ったらしい。

242 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 20:06:25.97 ID:Utzak2Ct0
>>241
農地改革で田畑は0.5haだけ残った。山林は対象外だから100%温存。
といっても小作人は全員親戚だったらしいw
爺ちゃんの代の昭和40年ごろ山林だったところに某社の工場が移転して来た。
で、山林の一部(1500坪くらい)をその某社の世田谷の工場用地300坪と交換。
半分売って株を買ったそうだ。爺ちゃんが死んだときはその株で相続税を払えた。
残りの土地はマンションと貸しビルと駐車場になってる。
山林地主は今でも結構いるそうだよ。

243 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 20:21:41.47 ID:emdwZrWN0
>>242
ああ、確かにうちの実家も山は残ってる(らしい)。
田舎だからあまり役に立つ気はしないけどw
道路が通ってくれれば良かったんだろうけどなぁ。

うちの実家も昔からいくつかマンション(ボロだから「アパート」かw)を持ってるらしいが、
これまたよく知らない。
相続税か・・・
まだ考えたくも無いが、やがては考えなきゃいけないんだろうな。

244 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 20:23:49.96 ID:dCPkj+eK0
なんならまとめて買いますよ

245 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/21(水) 22:17:46.43 ID:Ow9LTCy40
相続は突然発生しますからね。
事前に考えておいたほうがいいよ。

246 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 02:10:59.02 ID:WT1QYWQ10
トヨタの株でも買って塩漬けして配当をもらって生活してたほうがイイよね。
不動産は、即換金性がないのがリスク大きすぎ。

昭和バブル以前に地方の大学近くの物件を3つ、全て売却。今は資源株、金地金のみに投資。

あ〜〜〜〜ワンルームやてこりごりや〜〜〜〜〜〜〜

247 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 08:41:01.39 ID:9bY5Jl2k0
不動産投資は金が余って株や現金もたくさん持っていて、それで
不動産投資をやるなら良いが、金が無い奴はやるべきではない
俺は経験者



248 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 08:54:30.32 ID:EA4XDuI50
>>246
それいっちゃ見も蓋もないwww

249 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 08:54:51.34 ID:EA4XDuI50
>>247
kwsk

250 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 09:41:34.16 ID:Nd+EQyJwO
>>249
このスレをもう一度最初から読んで下さい。

251 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 10:31:31.23 ID:9bY5Jl2k0
ここ不動産屋の書き込み多いね、不動産投資に興味ある奴は気をつけよう
、でも悪いことは言わないから、5000万円とかの資産の投資家は
不動産には手を出すべきではない




252 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 11:09:03.65 ID:TtVywKqD0
先に物件だけ買うと失敗するのでは。すぐに手放しても、もっと高値で
売れるとかよっぽど割安な場合は別として
うまいこと儲かってる話は先に店子ありきで、店子にあてがうように物件を
買って貸すというパターンのような

253 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 11:58:37.00 ID:MGQP0D7a0
>>252
それを住宅ローンといいます。

254 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 14:06:05.06 ID:KtHhhAuC0


255 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 20:18:37.17 ID:aydamMDa0
1Rなんてやめときな。くっだらね〜固定資産を持つと、後々余計な出費をする可能性も
一緒に持つことになるよ。

256 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 22:43:41.54 ID:m8A0O2bV0
http://www.lsnet.co.jp/q&a.html

これに書いてることが本当なら悪い話じゃないと思うんだが

257 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:00:24.47 ID:dfaz1cK30
>>256
入居者がいなくなったら賃料は入らないのですか?
 ご安心下さい。
当社では、「青山リースシステム」という、マンション経営をサポートするシステムがあります。
これをご利用いただくことにより、当社が直接賃貸人となりオーナー様に家賃をお支払いします。
当社は、関連会社にて入居審査を経て募集した第三者に入居させます。
つまり、入居者の有無は直接オーナー様には関係がなくなるのです。
また、賃貸契約書、リフォーム、設備故障、管理組合の諸事務等わずらわしいことはすべてこちらで行ないますので、
それこそ他の金融商品と同等の手軽さとなります。

これが本当なら、この会社はなんで自分でマンションを買って貸さないのか?って話にならないか?
本当だとすると、ローン返済に対して賃料が低いってことになるだろう、でないとこの会社の事業が成り立たなくないか?

258 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:04:39.50 ID:KtHhhAuC0
疑問があればそのまま怪しいってことだろ

259 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:28:23.24 ID:no++j04O0
賃料が低いってことになるだろう

損失分は、保険に入ったと勘違いすれば、自己解決する。

260 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:36:54.75 ID:m8A0O2bV0
>>257

>これが本当なら、この会社はなんで自分でマンションを買って貸さないのか?って話にならないか?

単に自社で購入するとたくさんの資金が必要になるけど、たくさんの人に分担して購入してもらえば資金がかからないからじゃないのかな。
で業者は手数料の収入で飯食ってくってことじゃ?

261 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:38:04.87 ID:KtHhhAuC0
不動産屋乙

262 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:45:07.10 ID:m8A0O2bV0
>>261
ちげーよ、決め付けんなアホ

263 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:50:40.08 ID:m8A0O2bV0
>>257
ちなみに最近立て続けに3社から電話かかってきたんだが、陽光都市開発、日本ヴェルテック、プライムスって所から。
多少興味が無いわけじゃないから2社の人に会って話し聞いたら、凄いいい話に聞こえる反面、疑問もあれこれわいてきたから聞いてるわけなんだが。
ちなみに>>260は営業の人間が言ってたことなんだが。

264 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:53:35.39 ID:dfaz1cK30
>>260
その前の質問とかで、ローン返済前提になってるじゃん
ローン返済額<この会社が出してくれる賃料
をローン返済終わるまで保障するとしたら、会社で買った方が得じゃね?
つまり上記のようなのにはならないと思うのだが

265 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/23(金) 23:57:31.72 ID:Nd+EQyJwO
やっぱり不動産屋の話じゃん

266 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:02:16.38 ID:K2KNs4jY0
会社がリスクを取りたくないから、マンションを買わないってのは普通の事だろう

しかし、
>当社が直接賃貸人となりオーナー様に家賃をお支払いします。
この部分の家賃が月々のローン返済額を超えるとしたら、この会社は自社でマンションを購入する以上のリスクをとってることになるだろ
これはありえない、

じゃあどうかって言ったら、この家賃の支払いが、ローン返済額よりも少ないんだろう
ローンを家賃収入+自分の持ち出しで支払い続けて、完済した頃いはボロくなったマンションが残る
多分こんな構図になるかと
この持ち出しがどれぐらいになるかって部分がまったく説明されてないし
このQ&Aではリスクがどれだけあるかは全然わからんと思うよ

267 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:07:32.67 ID:J5yzg0he0
>>264

>ローン返済額<この会社が出してくれる賃料

営業マンの話だと、入居者からは家賃プラス共益費(管理費、修繕積立金)1万弱貰うらしいが、それが業者の収入になるらしい。

>>265
だからアホは口出さないでよ

268 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:13:00.20 ID:J5yzg0he0
>>266
そこの部分なんだが、説明によると確かに家賃の収入はローンの返済より多い場合もあるし、少ない場合もあるらしい。
ただその場合も月1000円程度のマイナスで、ただ節税効果ってことで仮に年収500万だとしたら、住民税・所得税が20万強安くなるから、結局年の利回りとして5%以上の利益が出るらしい

269 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:16:12.70 ID:hEKrSElx0
月曜日にエスリードの営業と会う事になりました。
北浜の物件。
絶対に買わん。
もうこりごり


270 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:17:50.20 ID:aGR+ZpAgO
2000万以上のローン組んで月9000円しか入って来ないガーラのマンション。話聞いて誰が買うかと思った。

271 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:22:35.84 ID:K2KNs4jY0
>そこの部分なんだが、説明によると確かに家賃の収入はローンの返済より多い場合もあるし、少ない場合もあるらしい。
このローン返済額より多い場合の方が多かったら、この業者がローン以上の価格でマンション買ってるのと同じになるじゃん
なんの慈善事業だよ
この少ない場合の比率が多く尚且つ極端に低い賃料にでもならない限り
業者が自社でマンション購入するリスクを減らしてることにはならないっしょ

272 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:24:04.07 ID:J5yzg0he0
>>269
俺の進められた物件は、横浜、大阪、京都。全部中心地の一等地だといってたが。
横浜は桜木町、京都は大宮駅まで徒歩8分、堺筋本町徒歩2分とか言ってたが行った事ないので良く分からん

273 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:27:38.96 ID:J5yzg0he0
>>271
だから多い場合でも2〜3千円とからしくて、業者は1万弱の共益費は必ず得ることが出来るから、業者がローン以上の金額を払うことにはならないらしい

274 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:29:36.40 ID:hEKrSElx0
>272
堺筋の物件は北浜の物件と同一なのでしょうか。
60戸の分譲で京阪の新線がどうのとか言っていませんでしたか?

275 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:31:00.48 ID:J5yzg0he0
>>274
アスヴェルとか言う名前のマンションだった

276 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:31:05.52 ID:akDh2ZkC0
>>268
税制なんてコロコロ変わるしね

277 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:32:24.93 ID:hEKrSElx0
>275
じゃ、違うか・・・
ありがとうございます。

278 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:34:10.95 ID:hEKrSElx0
>275
参考にしたいのですが、その物件の値段はいくらでしたか?


279 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:36:13.20 ID:J5yzg0he0
>>277
東北人なので良く分からないいんだが、北浜ってのも大阪の中心部なのかな。

280 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:38:41.37 ID:K2KNs4jY0
マンション投資が成功するケースは
・足で探した物件
・自分が借金を背負わず、金利のリスクを軽減できる、しかも使う予定の無い金
これが無いと無理だと思うよ

>>273
つまり自分の持ち出しでローンを支払うことになるってことでしょ
その持ち出しはどれぐらいになるの?

281 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:38:50.91 ID:hEKrSElx0
>279
中心部で大証とかがあったと思います。
大阪の北新地、淀屋橋から一駅の場所です。


282 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:39:30.79 ID:FESi58VjO
>>268
ならさぁ
最初から5%の利益だけ私に下さいよ、と言ったらどう?w

もう少し勉強したほうがいいよ。
あなたは簡単に騙されるタイプみたいだから。

283 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:41:28.29 ID:J5yzg0he0
>>278
1kから2LDKまであって、価格は1760万から3270万まで。ちなみに自分が薦められたのは1kで金額は1700万ちょっと。

284 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:41:46.60 ID:hEKrSElx0
>279
新地のおねえちゃんとかも住みたい場所かも・・・

285 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:42:52.11 ID:hEKrSElx0
>283
ありがとうございます。
参考にさせていただきます。


286 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:43:56.75 ID:Lv7Fxqlx0
不動産屋乙

287 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:44:24.40 ID:J5yzg0he0
>>280
家賃収入が75000円で、ローン支払いが76000円

288 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:45:41.59 ID:SkebDHhk0
営業の電話がくるマンション業者はろくなもんじゃない
あいつら普通じゃないぞ

289 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:46:14.82 ID:J5yzg0he0
>>282
言ってる意味が分からない。5%の利益だけとは?

290 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:47:15.46 ID:hEKrSElx0
>288
キャッシュフローがプラスになったためしがありません。


291 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:48:10.37 ID:K2KNs4jY0
その業者は新築のときも25年先も7.5万払い続けてくれるの?

292 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:49:25.84 ID:hEKrSElx0
>291
神様みたいな業者ですね。


293 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:51:55.81 ID:J5yzg0he0
>>290
営業マンが作ってきた俺が貰ったキャッシュフローだと、1年後は4000円のマイナス、2年後は140000円のプラス、3年後には250000円のプラス、4年後には400000円のプラス、5年後には510000円のプラスというものだった

294 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:52:41.90 ID:hEKrSElx0
営業かけられたときに断るときのキメ台詞みたいなもんはないんでしょうか。

295 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:53:49.72 ID:FESi58VjO
>>289
わからなくていい。

元々家賃保証で還元する予定の金額は、最初から物件代金に上乗せされてるお金です。


296 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:55:51.40 ID:hEKrSElx0
>293
それはどういう理屈なのでしょうか。
私の場合は修繕積み立て分ぐらい毎月マイナスです。
今後金利が上がることを考えると欝になります。
これ以上、ぜったいに買いません。
まともに税金支払ったほうが、一時のストレスですみます。

297 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:57:36.67 ID:J5yzg0he0
>>291
それは分からん。家賃が下がることは無いのかと尋ねると、一等地にある物件で需要が急激に減ることはありえないからその心配はまず無いだろうとのこと。
物事に絶対はありえないから下がらないとはいえないが、仮に数千円下がるようなことはあっても、75000円の家賃が半分になるとか3分の2になるなんてことはありえないとのこと

298 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 00:58:18.52 ID:SkebDHhk0
>>294
ない。
とにかく興味ありません、と言って切り会話をしないこと。
酷い所はリダイヤル攻撃してくるよ(俺はやられた)
宅配業者を装って個人情報を聞き出そうとしたり、ほんとにまともな人間のすることじゃない

299 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:00:24.27 ID:hEKrSElx0
>298
電話ならいきなり切ってしまうんですが・・・
すでに6件所有していますので・・・


300 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:03:35.59 ID:J5yzg0he0
>>296
>私の場合は修繕積み立て分ぐらい毎月マイナスです。
それは自分の場合も同じ。ただ毎年税金が年間20万帰ってくる(安くなる)が固定資産税で毎年6万位取られるので、2年目からは一ヶ月当たり11000円前後のプラスになるとのこと

301 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:07:56.61 ID:hEKrSElx0
>300
なるほど・・・
税金の還付のために35年のローンを組んで空き室リスクや金利上昇の恐怖におびえながら暮らすストレスとは比べようもないですね・・・

302 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:11:17.78 ID:J5yzg0he0
>>301
空きの場合は家賃保障があるって言ってたよ。

金利上昇って、未来も先も暗い世の中で、急激な金利上昇なんてありえるんですかね。
経済はまったくの素人なんで何の根拠があってそう思うわけでもないですけど。

303 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:12:20.78 ID:FESi58VjO
>>300
税金が年間20万も安くなるって・・・・?
なんでそうなるの?

304 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:15:13.03 ID:ekMsKBSK0
これから秋にかけて、すごい不動産暴落がきますよ
ナイアガラ


305 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:15:32.31 ID:hEKrSElx0
>302
このままの低金利状態が続き、インフレが促進されればいいんですが・・・
未来のことは誰にもわかりません。
金利が上昇すれば住宅ローンが上がり、日本版サブプライムなんて事になるんでしょうか・・・

306 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:17:32.29 ID:J5yzg0he0
>>304
説明によると、ローン金利や減価償却費等の経費が収入を上回ったとき給与所得から引いて申告することが出来るんだってさ。
結果課税所得が低くなって、それを元に計算される所得税・住民税が安くなるってことだそうだ

307 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:18:34.04 ID:J5yzg0he0
>>306>>303へだった

308 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:24:15.16 ID:hEKrSElx0
>302
私も今のこの国の現状を考えると金利上昇は即、破産者の大量生産にないそうな気がします。
しかし、今の政府の無能を思い計るとそういった政策に後先考えずにでることも不思議ではないんでよ・・・
考えすぎでしょうか。

309 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:25:22.44 ID:akDh2ZkC0
税金の控除を含めない場合の利益は何%なの?
税制や税率は刻々と移り変わるよ

310 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:28:11.74 ID:akDh2ZkC0
スマン>>309>>306宛て

311 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:33:54.01 ID:J5yzg0he0
>>309
自分が紹介された部屋の場合は、それが無かったらマイナスだよ。
というよりどんないい条件の部屋の場合でも税金の控除が無かったらマイナスだと思う。


312 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:44:30.47 ID:hEKrSElx0
だいたい、エスリードなんか子会社に管理会社があるんだから、作ったマンションの管理をすべて任せれば済む話。
それを鴨にうるということ自体がふざけとる。

313 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 01:51:17.76 ID:C/vD3pjt0
ネギカモちゃん全員集合!

314 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 02:01:29.07 ID:hEKrSElx0
人生最大の失敗。しかも致命傷。
欝になり死にそう

315 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 02:23:46.24 ID:K2KNs4jY0
>>297
>当社が直接賃貸人となりオーナー様に家賃をお支払いします
ってあるんだから、需要がどうこうとか関係無いのでは?
その業者が同じ家賃を払ってくれるかどうかでしょ

316 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 02:59:29.73 ID:C/vD3pjt0
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   ::   i へ___ ヽゝ=-'"/    _,,>         ヽ 
   ::   ./ /  > ='''"  ̄ ̄ ̄               ヽ 
  ::   / .<_ ノ''"       ヽ               i
  ::   /    i   人_   ノ              .l
  ::  ,'     ' ,_,,ノエエエェェ了               /
    i       じエ='='='" ',              / ::
    ',       (___,,..----U             / ::
     ヽ、         __,,.. --------------i-'"  ::
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317 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 03:10:43.28 ID:K2KNs4jY0
1700万の物件で業者が毎月必ず7.5万の家賃を何十年にも渡って入れ続けてくれるなら得だと思う

318 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 06:04:03.42 ID:s2Jj1sws0
オレが不動産賃貸業で確実に設ける方法を教えてやる。
まず値下がりリスクのある不動産は自分では持たない。
誰か知らない奴にでも紹介して買わせ、手数料もついでにふんだくる。
次にその物件を鴨(オーナー)から自分が借りて手数料をとって他人に貸す。
借り手が無かったり上手くいかなかった時のために、この事業は子分にやらせる。
上手くいかなくなったら子分のせいにして、子分をつぶして知らん顔でもしておけば良い。
どうだ、電話営業したくなっただろう。

319 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 06:23:17.89 ID:iGkT2uJR0
もし想定額を毎月入れてくれたとしても業者が倒産したら終わりだからな

320 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 08:36:23.06 ID:4ExXsALZ0
>>34
>1500万円で配当利回りが4%~5%の株

買うならどこの株がいいかなあ?
鉄板なトコがいいんだけど

321 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 08:36:47.75 ID:4kbXdjjN0
少なくとも業者が倒産しても終わらない物件を買っておくべきだが、ワンルームでは難しいだろうな

322 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 08:57:30.62 ID:swhvVl5w0

なんかこのスレを見てると、たま〜に、業者のうその宣伝をコロッと
信じちゃう人っているんだね。



323 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 09:54:22.83 ID:RMQISjZR0
>>320
武富士


324 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 10:09:19.06 ID:KkSNY3/10
J-REIT銘柄を買ってから、営業電話が激しくかかってくるように
なった希ガスが、気のせい?
前から営業電話は着てたのは着てたけど。

325 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 11:25:58.24 ID:J5yzg0he0
>>322
でもそんな嘘ばっか言ってたらコンプライアンス違反で、目つけられたり告発されたりするんじゃないの?

日経ネットにもこんなの載ってたし必ずしも嘘とは限らないんじゃないのか?
http://sumai.nikkei.co.jp/invest/begin/index20070905r3001r3.html

326 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 11:36:30.76 ID:J5yzg0he0
貼るの間違った。こっちだ
http://sumai.nikkei.co.jp/invest/begin/


327 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 11:37:09.75 ID:FESi58VjO
>>322
でないと業者が商売にならないでしょ。

328 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 11:38:22.67 ID:FESi58VjO
>>325
逃げ道を残して話してるから無問題。

329 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 12:25:43.07 ID:4kbXdjjN0
嘘と言うより、買い手が勘違いするように誘導するようなイメージかな


330 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 17:17:15.49 ID:3Fd42tbt0
マンション投資をすると、「節税効果ってことで仮に年収500万だとしたら、住民税・所得税が20万強安くなる」
とか、税金が安くなるというヤツがいるけど、どやったらそうなるのか、具体的に説明してくれる営業や資料
は見た事が無い。

だれか説明してちょ。


帳簿を真面目につけて、私用の交通費やなんかも全部経費にして、青色申告すれば20万程度は控除できる
かもしれんが、税金が安くなるとはとても思えん。

331 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 18:51:11.21 ID:s/7CE1rc0
>>330
俺は資料をもらったことがあるよ。
荒唐無稽な話をそれなりに上手くまとめてあるw
嘘は書いてないが本当のことも書いてない。
税金が減る=節税としか思ってないバカが引っかかるのかな。
それにしても500万程度の年収で節税ってどこの貧乏人の発想だよw

332 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 18:55:05.54 ID:pvBP0LM90
>>330
給与所得と損益通算できるだけってお話。

ローンの支払いは経費にならないから数年もすれば所得を生み出すお荷物にしかならないよ。
節税用なんて言われてる物件は、所得になるわ、持ち出しになるわって無駄な投資になるのが普通。

333 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 19:04:42.25 ID:FESi58VjO
>>332
つまり、損をするから減税されるんだよね。
減税額が損をした額を上回ることはないから、収支はいつもマイナスの筈ですよね。

334 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 20:52:54.35 ID:XquzXRQl0
今日自宅の電話に「スカイコートです、資料を送らせて戴きましたので検討
して見て」との女性社員の声が、初めて聞く会社だったので事業内容について聞いた
が、詳しい事は教えてくれなかったがウェブページはあるがURLはわからない
ので今調べて見たら、「あぁ、なるほどって思いました」(笑)。
どこかで個人情報を仕入れて順番に電話しているらしかったが、おそらく
電話用のパートタイマーでしょうね。
私自身も株、為替なんかやってるんで投資自体のしくみは同じなんで結局
騙されて大損して財産を失う事に逝きつくんでしょうね(笑)。
ただ個人的には1Lもしくは2L位はセカンドハウスとして購入したいとは
思っています、あくまでも自分用の移住地としてですけど。




335 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 21:08:47.42 ID:J5yzg0he0
>>332-333
もらった資料によれば
「給与所得と不動産所得を損益通算して確定申告することで節税が可能になります」
「所得税法第69条の損益通算の規定において、マンションを購入し、他人に貸した場合、
建物の減価償却費やローン利息(建物部分)、租税公課や管理費、その他の経費を必要経費として賃貸所得から差し引くことが出来ます。
さらに、不動産所得に赤字が生じた場合、、給与所得や他の所得と損益通算することによって、所得税はもちろん住民税にも高い節税効果が現れます。」
ってことらしい。

>>332
ローン自体は経費にならないけど、その利息は経費になるって。

>>333
その損は実際の損ではなくて帳簿上の損ということらしい。実際はかかっていない交通費とかその他の経費をかなりの額計上できるらしくて、それは総合課税になるから領収書とかも必要ないらしい。


336 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 21:14:46.73 ID:J5yzg0he0
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1011804985

だそうです

337 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 21:51:39.92 ID:FESi58VjO
>>335
架空計上ってか

犯罪のススメかよ

終わったな

338 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:00:15.40 ID:s/7CE1rc0
>>335
まるで悪徳業者のセールストークだな。
最初に法律の何条とか書いて信用させて次第にデタラメな説明に変わって逝って・・・
最終的にすべての責任は買った人間に押し付ける。
もちろん脱税の責任もw

339 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:04:08.23 ID:FESi58VjO
そりゃ脱税しなきゃ赤字以上に税金が戻るなんてことはありえないもんなw

こえ〜


340 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:09:27.79 ID:J5yzg0he0
>>337-339
いや脱税とかしなくても税金が数十万戻るのは戻るみたいだよ。
ただそういう経費も認められるって言ってただけで。

>>339
それが赤字以上に戻るんだってさ。マンションの部分のマイナスは年10万程度だけど、税金が20万以上安くなるから、
トータルでは年10万くらいはプラスになる

341 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:11:38.17 ID:J5yzg0he0
ってか>>337-338
>>326に書いてるようなことは、どういう風に捕らえますか?
マンション経営は全否定?

342 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:15:37.68 ID:FESi58VjO
>>340
だから、赤字以上に税金を戻すには脱税しかないことくらいわからないの?

例えば、給料が五万減ったのに所得税が六万戻って手取りが一万増えるってことなんだよ。
そんなことはありえない。

343 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:17:34.85 ID:K2KNs4jY0
逆に言うとすれば、全肯定でスレ住人の意見に全く聞く耳持たないのであれば
スレで話意味は無くないか?自分で勝手に投資すればいいと思う
俺は少なくともローン組んでの不動産投資は高確率で失敗すると思ってるけど

>実際はかかっていない交通費とかその他の経費をかなりの額計上
この部分は脱税だろう

344 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:17:56.78 ID:FESi58VjO
>>341
マンション経営は肯定しますよ。
脱税は否定しますが。

345 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:20:19.56 ID:J5yzg0he0
>>342
それは違うでしょ。根本的な考え違いしてない?
今払ってる税金はあくまでも現在の収入を元に計算されたものだよ。
マンション経営することで、控除とかがまるっきり変わってくるんだから、安くんるのは当然。

最初から否定前提でものを考えるから、自分の都合よくしか考えないみたいだけど、もう少し冷静に考えた穂がいいと思うけど。

346 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:21:08.38 ID:J5yzg0he0
>>342
それは違うでしょ。根本的な考え違いしてない?
今払ってる税金はあくまでも現在の収入を元に計算されたものだよ。
マンション経営することで、控除とかがまるっきり変わってくるんだから、安くんるのは当然。

最初から否定前提でものを考えるから、自分の都合よくしか考えないみたいだけど、もう少し冷静に考えた穂がいいと思うけど。

347 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:23:29.46 ID:J5yzg0he0
>>343
全肯定ではないですよ。それなら今返事待ってもらってるの、即OK出してるし。

348 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:23:31.75 ID:FESi58VjO
>>345
税金が安くなるのと、赤字以上に税金が戻るのとは別の話ですよね?

349 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:25:18.69 ID:J5yzg0he0
>>348
そうです。赤字額が小額であれば、今の税法上はそれ以上に戻ることは別に不思議なことじゃないですよ

350 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:29:39.44 ID:FESi58VjO
脱税してまでやりたいならご勝手にw

351 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:33:46.67 ID:J5yzg0he0
>>351
別にそんなことは言ってない。


352 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:36:45.81 ID:J5yzg0he0
>>350
なんか変な固定観念を持ってらっしゃるみたいですね

353 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:42:41.03 ID:FESi58VjO
>>352
自分のレスをもう一度良く読んでみては?
>>343
同意

354 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 22:46:30.36 ID:2JG5xRml0
業者必死の抵抗w

355 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:00:00.88 ID:J5yzg0he0
>>353
読みました。確かに不適切な書き方してる部分ありますね。
でもやっぱりあなたの税金に関する認識は間違ってるのも事実ですね。
累進課税、損益通算という部分を理解されれば、
>赤字以上に税金を戻すには脱税しかないことくらいわからないの?
というのが誤った理解だというのが分かると思いますよ。

>>354
冷やかしは消えていいよ。

356 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:03:11.65 ID:tIKCqSyu0
ある業者に「どんなリスクがあり、そのリスクにはどんな回避法が
ありますか」とメールで聞いてみた。
「リ ス クはありません」という返事だったw
これって何らかの法律に違反しないんだろうか??
(出資法とか?)


357 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:09:14.89 ID:s/7CE1rc0
>>355
累進課税だろうが損益通算だろうが赤字以上に税金を戻すのは不可能。
脱税以外にはな。

358 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:09:35.59 ID:J5yzg0he0
>>356
俺も聞いてみたらローリスク→ミドルリターンって言われた。
でもネットで見たら、ミドルリスク→ミドルリターンって書いてた。
単なる認識の違いか?

359 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:17:29.73 ID:J5yzg0he0
>>357
可能ですよ。ちゃんと理解したうえで発言をお願いいたします

360 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:18:55.41 ID:s/7CE1rc0
>>359
不可能ですよ。ちゃんと理解したうえで発言をお願いいたします

361 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:19:06.23 ID:pvBP0LM90
>>340
■前提
・年収500万円
(給与所得500万円→課税所得330万円以下)
・持ち出し
年10万円
・税金
年20万円以上安くなる
・ネット
年10万円以上のプラス

■推察
所得税と住民税を足した税率は20%のゾーン。
よって税金を20万以上安くするためには100万以上の不動産所得の損失が必要。

帳簿上:
家賃収入-ローン利息-減価償却-固定資産税-必要経費-粉飾経費<-100万
フロー:
家賃収入-ローン支払い-固定資産税-必要経費=-10万

まとめると
ローン支払い-ローン利息-減価償却-粉飾経費<-90万

■結論
減価償却はしれてるから、粉飾経費がかなり必要になる。
以上。適当に計算したから間違ってたらごめんね。

362 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:20:19.31 ID:aIsgb4tI0
このスレに自営業者の人書き込みはないのか?
リーマンとかニートだけ?

363 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:20:20.99 ID:s/7CE1rc0
>>358
それね、ハイリスク→ノーリターンかハイリスク→マイナスリターンの間違いだよ

364 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:24:30.29 ID:FESi58VjO
>>361
ですよね。

365 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:37:08.78 ID:s/7CE1rc0
>>361
もっと簡単に考えていいよ。
税率は20%とか50%とか言っても100%を超えることは無い。
つまり赤字のうち税金で補填されるのは一部しかないということ。
>>335のように架空経費での脱税をしない限りマンションに投資は赤字。

366 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:39:27.93 ID:gePyN+X30
会社にときどき電話かかってくる

367 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:39:30.08 ID:J5yzg0he0
>>365
>つまり赤字のうち税金で補填されるのは一部しかないということ。

ですからそもそも赤字を税金で補填するって理解が間違ってることに気づきませんか?

368 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:42:31.86 ID:s/7CE1rc0
>>367
いま続き書いてたよw
そのとおり。
逆に言えば最初から何百万だろうが黒字を出して税金を何10%だろうが払う方がいいということ。
そんな物件は貧民どもに電話セールスしなくても売れる。
節税できます・・・などというセールストークは採算の採れないクズ物件をヴァカに売りつけるための詭弁。

369 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:45:40.87 ID:s/7CE1rc0
>>367
それを知ってる上で>>355を書いたのならやっぱりオマエ業者だなwww

370 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/24(土) 23:53:56.85 ID:swhvVl5w0
ワンルームマンションが誤解されるのは、ネットでも情報を出してるのは圧倒的に不動産会社
だったり、売りたい人が書いてる情報。
ここにもいろんなリンクが出てるけど、不動産会社の広告を載せているサイトはポジティブな
情報しか書けない。
だからだいたい買いてあることはこんなもんじゃないのかな。
ワンルームマンションの利回りは4−5%前後、受け取り家賃から諸経費と住宅ローンを差し
引いた金額は数千円から1万の出費だけ節税効果を入れたらプラス。

でも実体は自分が住む場合と違い住宅ローンの金利も高くなる場合も多いのに、家賃はマンションの
老朽化で下がる場合が多い。さらに確実に空き室になり、修繕費、管理費の持ち出しだけの
期間も出るし、家賃滞納もある程度の確率でおこる。
古くなって空き室期間を減らそうと思ったら高額なリフォームも必要になる。
家賃保障をしたからといっても、それは空き室率を当然織り込んだ安いものだし、さらにそれも
どんどん下がる。保障した会社がなくなることも十分ありえる。
さらに、輪をかけて、これから第二次ベビーブーマーの人たちが中年世代に代わっていき
ワンルームマンションの需要も減っていく。日本自体の人口も減るが、特に若者の人口が
大幅に減る。当然空室率も退去率も上がる。
だから第二次ベビーブーム世代が若いときにできたワンルームマンションもこれから家賃を
下げざるえない。さらにローンを払い終わったらマンションは老朽化。

そういうのを全部シュミレーションした上で、ワンルームマンションを厳選して投資するんなら、
利益を上げられる人もいると思うがそういう人は少数だと思う。
自分の家を選ぶときは、何度も現地に行ったり環境や買い物のしやすさ、学校があるかどうか、住宅
ローンの将来の金利などかなり詳しく調べると思う。
でもワンルームマンションって、現物を見ないで買う人すらいるくらいで、買う人も安易に考えてる
人があまりにも多すぎると思う。

371 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:00:09.79 ID:GaXaptlw0
>>368
>逆に言えば最初から何百万だろうが黒字を出して税金を何10%だろうが払う方がいいということ。

何打そのたとえ。そんな投資マンション投資じゃなくても、まず無いだろ

372 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:02:12.45 ID:GaXaptlw0
>>369
お前は思い込みが激しいな。業者だったらこんなとこにずっと書き込みしてねえって。そんな暇があるなら電話かけて営業するだろ普通。


373 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:03:10.56 ID:Ps6teisL0
>>370
> でもワンルームマンションって、現物を見ないで買う人すらいるくらいで
物件の所在地の住人には売込みをしないのがワンルーム業界の常識。
地域の動向とか不動産投資に必要な情報も業者が都合のいいようにコントロールできる。
もちろん買った後も同じですべてにおいてボッタ栗される。

374 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:06:33.72 ID:uZ0NUP+G0
>>370
いや、申し訳ないが、、あなたは非常〜に素人です。あまりにも浅い、


375 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:13:53.69 ID:3b1z9ej30
おれも370は素人だと思う、でも買わされてる人は素人ですらない鴨
プロになったと言える知識を身につけるまでは不動産投資なんて手を出してはいけない
知識も無い金も無いで投資なんて成功するわけない、多額の借金を背負うって状況を甘く考えすぎ

376 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:16:41.71 ID:GaXaptlw0
>>370
確かに金利上昇はリスクだね。
でも家賃は建物自体の資産価値の減少には比例しないって言ってた。数千円下がることはあっても何万も下がることは今までの例を見てもまず無いとのこと。
空き室のリスクは家賃保障でカバーできるとのこと。補償額は家賃と同額。
リフォーム費用は修繕積立てから出すんじゃないのか?
保障した会社が無くなることはあるかもしれないがその場合は関連の管理会社があるから大丈夫と言ってた。
ワンルームの需要は、大阪のビジネス街で単身率が非常に高いところで、立地そう減るということは考えられないとのこと。
確かにこの10年20年は業者の言うとおりかも知れないが、30年40年後となると>>370の言うことは十分考えられるね。
マンションの老朽化に関しては鉄筋の場合耐用年数は50年近くあるみたいだからリフォームをちゃんとすれば大丈夫なんじゃないの?
現物を見たほうがいいというのは、業者からも一度現物を見に来てほしいと薦められたよ。まあもっとも契約後にって言ってたけどなw

377 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:20:05.65 ID:GaXaptlw0
>>373
俺が話を聞いた3社の物件はすべて相当立派なパンフレットがあって、住所から4、外観の完成予想図から間取り設備全部載ってるものだったよ

378 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:24:11.97 ID:1n7iaAi10
どこを縦読みすんの?

379 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:28:02.15 ID:3b1z9ej30
>>376
家賃と同額の家賃保証を業者が行うってことは
10年後、20年後需要がまったく無くなった場合に困るのは業者であって
オーナーには何の関係も無いのでは?その部分をちゃんと業者に聞いてみ?
古くなってリフォームしないと入り手が居ないって状態になっても
家賃保証を業者がしてるんだから、オーナーの都合でリフォームを行う必要なんて無いだろ

この家賃保証って部分があまりにも都合よくないか?お前の説明だと全然納得できないんだが

380 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:32:29.35 ID:RRqnw82v0
おめでたい奴だな。

鴨がいれば良質の賃貸物件が多数出回ってありがたいけどw
リフォーム費用が修繕積み立てから出るってマジで言ってるのか?

敷金・礼金の取り分はどうなってるのか、
管理費・修繕積み立て費の値上げにどう対応するのか、
全然説明されてないんだろうなw

敷金・礼金を搾取されて、リフォーム代は持ち出し、
管理費・修繕費の増額はもちろん持ち出しで、しゃぶりつくされるんですね。


あと家賃は下がりにくいかもしれないけど、空室リスクは年々高まるのに。
家賃保証は間違いなく罠だな。

381 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:35:52.50 ID:GaXaptlw0
>>379
その業者が言ってたのは空きが出来た場合は業者自身が借り上げて、ウィークリーとか短期で使いたい会社の事務所として貸すんだと。ビジネス街だから事務所としての需要もあるし、ウィークリーとしての短期利用者も見込めるからそういうことが可能なんだと。
で当然短期貸しだと賃貸で貸すより3割4割高い金額で貸すことになるから家賃保障を家賃と同額出しても大丈夫なんだとさ

382 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:38:57.34 ID:1n7iaAi10
たいてい保証会社の関連会社の言い値で割高過剰リフォームするのが家賃保証継続の条件になってるし。

383 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:40:10.89 ID:GaXaptlw0
>>380
>リフォーム費用が修繕積み立てから出るってマジで言ってるのか?
あれ違うの?

敷金の話は聞いてないかも。

管理費・修繕積立ては家賃とは別に入居者から共益費としてもらう部分だからオーナーの負担は無いとのこと。

384 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:41:44.74 ID:PfY2lDtA0
>>376
>マンションの老朽化に関しては鉄筋の場合耐用年数は50年近くあるみたいだから

今から50年前のマンションっていうと、1958年で昭和33年のマンションってことだよ。
当時のマンションで現存してるものっていうのは、都心の一等地で数えるほどしか
残ってない。
都心以外の郊外のマンションでは、値段がつくのはせいぜい昭和50年以降だと思う。
それでも買った人はそのあと何年かで建て替えの必要性に迫られるから買う人は
極端に少ないと思う。建て替え問題に巻き込まるんだったらもっと新しいマンションを
ふつうに買うよ。


385 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:41:52.35 ID:Ps6teisL0
>>381
それなら最初からその業者に借りてもらえばいいじゃんw

386 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:43:20.64 ID:1n7iaAi10
どんだけ短期需要あるんだよ。歌舞伎町の風俗ビルか

387 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:44:09.41 ID:GaXaptlw0
>>385
いただから借りたい人がいるから住宅街じゃなくビジネス街にワンルームなんでしょ。
借りたい人がいるなら業者もそっちに貸すでしょ

388 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:44:12.33 ID:Ps6teisL0
>>383
そんなデタラメ誰に聞いたんだ。業者名を教えろ。

389 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:45:04.32 ID:6W+9Q1ak0
家賃保証って・・・

新築時10万 家賃保証10万  利回り5%



築10年8万 家賃保証10万  利回り5%を維持


じゃあないんだろ?

390 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:45:40.90 ID:GaXaptlw0
>>386
だから大阪の本町ってとこだって。ビジネス街の中心地なんでしょ?

391 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:47:56.26 ID:il4Nu6rm0
買いたければ買えばいいだけ
もう書き込むなボケ

392 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:48:30.72 ID:GaXaptlw0
>>388
でたらめとはどの部分がですか?教えてください。
業者名は昨日書いたと思いますが。陽光・ヴェルテック・プライムスの3つですって

393 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:49:38.88 ID:GaXaptlw0
>>391
その決心が付いたらこんなところに書いてないですって

394 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:50:24.80 ID:GaXaptlw0
>>389
そこまでは聞いてませんでした

395 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 00:52:57.58 ID:1n7iaAi10

×とても短期需要が多いのですね。歌舞伎町の風俗ビルですか?

○歌舞伎町の風俗ビルじゃあるまいし、空き部屋を片端から借り上げるほどの短期需要が
あるわけないですね。

396 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 01:02:08.67 ID:PfY2lDtA0
家賃保障っていったって、あたりまえだが保証会社は絶対に損をしないしくみになっている。
空き室が出たら家賃切り下げだろうし、それでも改善しなかったら契約打ち切りだろう。

397 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 01:04:43.90 ID:XMfQ4KLPO
>>391
ワロス

398 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 04:09:01.69 ID:vn8G6Y5cO
結局このスレの結論は
新築でマンション買うな!でいいか?

399 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 04:15:09.24 ID:lE6kNoR20
.、
| :::::::::::(            /  ゝ ::::::.,,-''"    \
|     ノ           \  /_,-'"        \      もうイヤ!リスクの塊り
ヽ    /             ヽ /\           \ ドォーン
 |    |        __   //\\           \ ガガアガーン
             /|[]::::::|_ / \/\\         /
           ./| ̄ ̄ ̄ ̄ //\ \/  \      //    ___
         |  |:::「「「「「「 / \/\  /\\   /:::/   ./|    |__
       _..|  |:::LLLLL//\ \/  \/\\/::::::/  /  | ロ  .|lllllllllllll
      / llllll|  |:::「「「「 / \/\  /\ .\/ ./::::::::/  / ./ .|    |lllllllllllll
__     llllll|  |:::LLL.//\ \/  \/\  /::::::::/  | /  .| ロ  .|lllllllllllll
          |  |:::「./ .\/\  /\ \/ /::::::::/⌒ヽ、| ||/ ..|
          |  |:::l//\ \/  \/\_, -― 、  ''"⌒ヽ,_
                (⌒ヽ、_,ノ⌒Y"    Y     .....⌒)
            (⌒ヽー゙ ....::(   ..::.......  .__人.....::::::::::::::::::::??

400 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 05:12:47.11 ID:5ZL3UwPI0
地震保険は火災保険の半額までしか入れないって本当ですか?

401 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 06:56:47.42 ID:HozFrOfE0
本当。念のため保険会社にも聞いてみれば

402 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 08:42:33.14 ID:/wwwTjLe0
マンション投資三ヵ条

@新築で買うな
A知識ないのに買うな
B借金して買うな

403 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 08:50:14.04 ID:QrCyusVV0
地震保険なんてあてにできない、考えみればわかる、関東地方に大規模な
地震が発生して、40年以上前に建てられたビルが現在でも多数
あるが、それが10万棟倒壊した場合、1等あたり1億円としても
100兆円ですよ、こんな保証金、世界の保険会社が束になっても
無理です、だから地震保険なんてあてにならない




404 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 09:29:55.71 ID:HozFrOfE0
地震保険加入のビルだけで10万棟も倒れたら、日本円自体あてにならなくなってるのでは・・

405 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 09:36:40.39 ID:BG6W/E0p0
リフォーム費用が修繕積立金から出ると聞いて飛んできました!!
うちの1kも修繕積立金から・・・(ry

406 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 09:41:42.48 ID:PfY2lDtA0
大地震のときには保険会社全体の限度を越えるから、上限金額を按分計算で
わりふる条項になってると思う。
ちょっと前で総額が5兆円を越えると按分で配分になってたと思う。
火災保険に対しての限度も決まっているから、2千万の場合や1億の場合は
その50%、2億の建物の場合には上限の5千万円が適用になるんじゃないのかな。

407 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 09:44:54.15 ID:ynRUsL9v0
ワンルームマンションじゃないけどレオパレスや大東建託の物件のオーナーなんて
契約更新してもらうために大金使ってリフォームさせられるから大赤字なんだぞ。
ID:J5yzg0he0=ID:GaXaptlw0は日本国民に安価で低質の物件を供給するためにがんばって犠牲になってください。

408 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 12:07:56.35 ID:IXP+Y5uQ0
6年前に自分が買ったのは都内駅10分圏の4階立て築12年の18平米でコミコミ500万だった
前オーナが飛んでとにかく現金化を急いでいたらしくてほぼこちらの言い値で買えた
もう資金回収できたので気楽なもの




409 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 12:10:58.96 ID:HozFrOfE0
維持に必要な範囲のリフォームならともかく、レオや大東は系列のリフォーム会社でぼったくり工事で
正に骨までしゃぶられる感じだな

410 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 13:02:18.84 ID:yKXl619e0
>>404
そのときのために、みんな海外に投資を分散してるのでは?

411 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 13:06:01.31 ID:uZ0NUP+G0
どうしようもない悩みと苦労 仕方なくやっている人が大半だという事を知らないようだ。
トントンなら全然OKだよ。それまでの収益を全部リフォームや修繕や建て替え費用に
してもいいくらいだ。

世の資産家に政治家、歴史に残る投資家に財閥

彼らは100%に近い確率で みな賃貸経営をたくさんしている。いい場所だからだろ?
というが、いい場所も悪い場所も無い・・・悪いところや埋立地を道路や埋め立てや開発で
良い場所にしていっただけのことだ。。。港区なんて50年前はただの田舎だぞ。NYもそう。

ただ、普通のサラリーマンや、資産を持たない奴が 利回りや投資でワンルームとか区分所有やるのは
本当にバカだなと思うが。新築だろうと中古だろうと関係ない。中古は手放すから中古なんだ。
最初に誰かが新築建てなきゃどうしようもない。誰かが建ててくれるのか?

他の事業や資産で、少なくとも1億円以上を持つ一族が初めて考えるべきものだ。そこまでは全く必要ない。
まずは1億の金か2億以上の資産を持て。話はそれからだ。

412 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 17:03:03.32 ID:IXP+Y5uQ0
確かに中国地震級が来たら地震保険も関係ないかもね
そもそも自分の命あるかも判らんし
しかし、そんな超ど級の災害まで考慮して資産形成してる奴なんていないでしょ


413 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 17:49:33.61 ID:3BQj44bJ0
>>357
無知すぎる

414 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 19:01:17.20 ID:BIucQwNq0
マンション内での自殺のリスクは?と業者さんに尋ねたら、
確率が低いし、立地がよければ気にする必要はないといわれた。
説明義務とかってどうなんだろうか?

415 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 19:02:16.12 ID:S+oQ/QsK0
マンションの購入条件

日本の不動産は東京でも下がるが前提で

金が無い奴はできるだけ買うな、家族が増えて、アパートでは
狭くなった場合のみ購入、その場合もできだけ安い物、つまり
狭い物件




416 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 20:03:47.51 ID:PfY2lDtA0
ちなみに、明日の月曜に発売になる「東洋経済」の特集記事があるんだが、わりと
すごい内容。

不動産大淘汰
逃避連鎖が始まった。

不動産市場の悪化が加速している。30兆円近いファンドマネーや新興デベロッパーが
宴の清算に追い込まれ、マンション市場は値引きラッシュが始まった。
選別、淘汰の時代の勝者、敗者はだれなのか。

実勢価格は下落傾向が鮮明に
国内市場に影落とす信用収縮と景気失速
今後の市況を左右するネガティブ要因、ポジティブ要因
都心土地バブル崩壊!
始まった“宴の後始末”
資産拡大が急鈍化!
上場私募ファンドの苦境

悲鳴を上げるテナント砂上の丸の内神話
商工ローンの融資にすがる末期的症状
○○○からの一部支払いが遅延


見出しはちょっと極端すぎるけどね。
これからがチャンスだと外資の例もけっこう出てるから。

417 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 20:05:27.09 ID:PfY2lDtA0
あ、上のに自己レス
見出しが極端だから、悪いことばかりに見えるけど、に出てる商工ローンに
頼ったとことか支払い遅延したとこって、まあ、あそこならあたりまえか、っていう
会社だから、極端な例を出しすぎって印象だけどね。

418 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 22:59:08.45 ID:KFXEi4G30
ワンルームに投資して、あの人ならあたりまえか、ていう人間にならないようになw

419 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 23:40:01.95 ID:L/gLB90g0
ワンルームが有効な理由。
現在所得が多い場合、減価償却で帳簿上多くの税金が戻ってくる。
良い物件ならいずれプラスになって増税になるが心配は要らない。
そんなことはまずないし、そもそもワンルームマンションを買うような奴は今まで運が良かっただけで中高年になると会社に不要とされるので収入も少なくなってその頃には税金の心配も要らない。


420 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/25(日) 23:48:38.44 ID:RZM+cAO/0
よくわからん。ワンルームの減価償却って年間高々数十万くらいじゃないの?


421 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/26(月) 00:52:03.30 ID:nPpYdSHT0
.
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            ノ  ̄ ̄′        /  _、 ! |
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   ! ―‐‐  ′    ..‐  ′    /  lノ    」
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    、 、      `               ̄"
  −−―''‐、      ........- 、       、  ........-v
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  !  メ、  |               | │  ヽノ
    ̄ ′ /   -------- 、     {....ェ_、 / `''‐
       ′      ,..‐′       ‐′ "
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               `"′            、
                        |  _........ |....
         丶――‐         1     |
           _ !          /    _,,_,,,,
            { ̄´        イ   1  f
             ゝ---'′     ヽ   `''''′


422 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/26(月) 08:07:56.26 ID:9PStTJgT0
不動産ファンド空売りをしようかな




423 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/26(月) 08:16:37.62 ID:+VAruYXd0
つまり、建てる側に回れば儲かるって事か


424 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/26(月) 08:47:49.69 ID:HAHPYwUd0
http://www.nikkansports.com/entertainment/news/f-et-tp0-20080526-364471.html

425 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/26(月) 23:50:42.34 ID:xHxxFw/w0
年収500万のリーマンで扶養控除があれば所得税は20万も払わん
だろ。
払った分以上の税金が戻ることはないから。20万戻るってのは業者
のセールストーク。いぜい10万がいいとこ。翌年の住民税が1万
安くなれば計20万の節税になるが、住民税はそこまで安くならん。

426 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/26(月) 23:55:04.66 ID:aRjiXZiB0
最近は低所得者は住民税の方が高いけどね。
一律10%がかかるようになったから。

それを踏まえても投資用ワンルームマンションをローンで買うってのは馬鹿だけど。

427 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 06:41:57.98 ID:bGni2ZGb0
江東区のような新築で殺人事件なんて起こされたらたまらんね。死産価値三分の一?

428 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 07:36:34.37 ID:dheQdV8r0
逢坂みたいなのが登場したら、止めとくべきだろう。

429 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 07:58:13.52 ID:vYfLL2RK0
バブル時期にサラリーマンのオヤジの同僚が
ワンルームマンションを4件持っていた
借金して買っても不動産価格の上昇と
家賃の高騰で結構裕福にやっていた
リーマンなのにゴルフ、銀座で飲みまくり
その後10件まで買い増ししたころにバブル崩壊、
財産全て失って、自己破産、一家離散、
会社内でワンルームマンション投資を薦めていたのもあって
会社も辞めて、首をつってしまった

皆様はきっと成功しますよ

430 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 08:00:27.57 ID:/dqY+TmD0
現金で買い進めてます

431 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 11:16:35.12 ID:EdvNwaJF0
>>427
あのマンションて賃貸用?それとも投資向け?
なんていう名前なんだろう。
被害者宅の両隣はまだ入居してないとか言ってたっけ。
にしてもトイレに死体流したとか下水関連施設のチェックが必須だろうな・・・

432 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 12:04:54.46 ID:2TGYiKTT0
無理、配管に死体が流れていった物件買う香具師がいるのか?

いるんだろうなあ・・

433 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 12:24:02.60 ID:NlscIMS50
>>432
外国人は気にしない人も多い。
安く買ってワンルームに10人くらい住んだりする。
殺人や自殺のうえに環境が悪化するとマンション全体の価値はどんどん下がるけどね。

434 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 12:25:52.20 ID:2TGYiKTT0
ここのマンションは証券化されているのかな
ファンドの一部に組み込まれるだけでも、証書を御払いしてもらったほうがいい


435 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 12:50:13.32 ID:6WbzvFh10
迷ってたけど、やることにきめた。

>>425
まじで帰ってくるよ。他の人の実際の確定申告の写し見せてもらったし、実際の通帳も見せてもらったからその点は大丈夫だと思う。

436 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 12:52:32.56 ID:IfDTy8Lo0
まさに貧すれば鈍する

437 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 12:53:37.74 ID:2TGYiKTT0
早まるな

438 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 13:07:27.07 ID:JPfn8IK30
日本の不動産は下がる、下がる物を買うのか




439 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 13:17:18.09 ID:JPfn8IK30
賃貸物件に自殺、殺人事件、死体損壊の事件があれば、
物件の価値はほぼゼロに




440 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 13:28:38.01 ID:NlscIMS50
>>435
オマエはここに居着いてる業者だろ?
文章から嘘が滲み出てるぞw
誰も引っ掛からないから焦ってるのか?

441 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 13:33:54.89 ID:2TGYiKTT0
不動産屋乙

442 :435:2008/05/27(火) 14:16:31.30 ID:L3ae5rMXO
>>440
残念でした、公務員です。
ここではあんたみたいな実際にやった事もないで頭でっかちなネガティブキャンペーンしか能のないヤツばっかで、事実は聞けないみたいだから、もうあとは自分の判断でやる事にしたよ。
リアルな被害者の意見聞けることを期待してたのに、そんなのなんて全然ないじゃん

443 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 14:37:17.05 ID:NlscIMS50
>>442
なるほどターゲットは公務員かい。
これからも抽象的な書き込みでイメージアップしてろw

444 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 14:43:57.02 ID:1qYO0NF/0
>>434
REITにくみこまれてるらしいお

445 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 14:48:47.99 ID:1qYO0NF/0
>>444
REITじゃなくてREITオリジネーターのほうやね

446 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 15:07:14.72 ID:L3ae5rMXO
>>443
抽象的なのはあんたらでしょ。俺は自分が得た情報出来る限りさらして、意見求めたと思うが?
それにたいして抽象的な意見しか言わないでまず否定ありきって説得力のかけらもない意見垂れ流しにしてたのお前らだろが。
お前は実際に被害あった者なのか?

だいたいなんで俺がイメージアップなんてする必要あるんだよ。俺は自分が損しない事を考えてるだけだ。
ホント頭おかしいんじゃねえの?

447 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 15:19:56.49 ID:guHs2Yyy0
公務員様がこんな時間に粘着するなんて・・・

448 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 15:40:51.50 ID:jPJHBTT+0
公務員ひますぎてフイタ

449 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 15:50:39.98 ID:NlscIMS50
>>446
情報などど書いてるがオマエの書込みには何の情報も書かれていない。
恣意的に楽観視させるための業者のセールス文句だけしか書かれていない。

> 確定申告の写し見せてもらったし、実際の通帳も見せてもらった
というのはマルチなんかで騙すときの典型的な手口じゃんw

450 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 16:08:26.56 ID:Wkf6aP3S0
まあ、本人が買うっていってんだからそれでいいんじゃないの
数年後こういうスレ立ててくれるかもしれないし


451 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 16:34:13.86 ID:cYyIYgns0
>>442
公務員が副業をすることになるが、いいのか

452 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 16:53:52.47 ID:N5ZburcP0
公務員ねえ。もし相手が悪徳なら勤続年数や退職金まで計算に入ってそうだわ
骨までしゃぶりつくされた後に捨てられそう。
詳しい状況は知らないが、欲で物が見えなくなってないか、よく考えてみることだな


453 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 16:58:06.30 ID:P5quJzFU0
まぁまぁ、「初年度」に限っては源泉徴収された所得税と来年分の住民税が全額帰ってきても
不思議じゃないんじゃね?
その後もミラクルな減価償却のマジックを使って全額帰ってくるのかもしれないしw


払った以上の金額が戻ってくるのを信じてるのは馬鹿だけど。
https://www.keisan.nta.go.jp/h19/ta_select_corner.htm
19年度分でシミュレートして、ミラクルが起きたら結果をうpして頂戴。

>>451
申告して許可が出たらできるらしいよ。

454 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 17:36:47.30 ID:IfDTy8Lo0
否定ありきってのはまぁ当然だな
他人から持ちかけられた儲け話に美味い話なんてない、これはある程度生きてりゃ自然に身につく感覚だ
それで1000万以上の借金を背負うならなおさら
まず疑ってかかる、この疑ってかかる部分がある人と無い人で話していても平行線だろうよ

で修繕積み立て資金からリフォーム代は出るのかい?
借り手が居なくなっても「初期と同じ賃料」で業者が借りてくれるのかい?

どれか一つでも落とし穴あれば、その落とし穴で業者は稼ぐんだからさ
疑ってかかる人なら、その落とし穴を隅々まで探すよ?あなたは結局の所この辺りの答え聞いてなかったっしょ

455 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 17:54:30.01 ID:tiOXwkZz0
中途半端なことやるな
やるなら一棟丸ごと買え

456 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 17:57:33.70 ID:95/UhxVQ0
病気になるくらいなら死ねってか?

457 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 19:00:15.95 ID:6WbzvFh10
>>453
払った以上の金額が戻るなんて誰が言ってるの?

458 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 19:32:22.10 ID:kxn3ZPc80
>>435
がんばれ!
うまくいったら自慢話を聞かせてくれ!

459 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 19:34:58.42 ID:0jz2YA520
ババ抜きのババを引きたい人がたくさんいるのにびっくり。
おいしいものは銀行が引いていて、それ以外が消費者に流れてくる。

460 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 19:39:52.54 ID:tiOXwkZz0
いつも無知なものがババを引く

461 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 19:39:53.08 ID:4XJUpkyy0
思ったんだけど、不動産って個人売買に出せないのかね?

462 :容子の夫:2008/05/27(火) 20:43:13.08 ID:2cnmO1iD0
個人が行う不動産投資については、さまざまな問題がある。
その1.投資といいつつも手元に残らない。
 賃貸収入でローンを払うような投資方法では実際には手元に金が入って
 こない。もし大修繕でもするとなると持ち出しである。
 要は20.30年先にぼろになった不動産の所有者になるということ。
その2.資金の固定化
 株のようにいざとなった時にすぐには売れない。急いで売るとすぐに
一割、二割は安くなる。
その3.資産としての安全性の問題
 不動産だから盗難はないけど、日本は地震国。それからやーさんのような
 変な人が入らないとはいえない。
 立地条件が今一歩のところは、人口減もあるから将来は空室の可能性が大。
 
たくさん資産がある人がその一部でする分にはいいけど、借りてまでするのは
どうだろうかと思う。



463 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 20:55:53.15 ID:cYyIYgns0
>>442
公務員が偉そうに税金を取り戻すんですか
全くどこまで日本の公務員は腐ってるんだ

464 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 21:11:37.65 ID:/dqY+TmD0
最初からヤーさんが入った物件を集めてますけど俺は

465 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 21:41:09.57 ID:VLTQ5et00
>>442
公務員なら、自信を持ってワンルーム投資始めてください。
ボランティア精神あふれる公務員様には頭が下がる。orz

466 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 21:45:55.14 ID:/dqY+TmD0
どうしてそこまで不動産投資を恐れるのか全く不明

467 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 21:48:14.73 ID:i4tlNu0H0
私財をなげうって住宅市場に低廉な中古住宅を供給するのですな。

468 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 21:50:14.12 ID:IfDTy8Lo0
>>466
現金で行う、物件を足で探す
不動産投資ってこういうものだと思うんだよ
借金で営業された物件を買うってのは投資じゃなくて詐欺に引っかかる人となんら状況はかわらんでしょ

469 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 21:52:38.41 ID:eAgxHpSh0
独り身で自分で済むならなら25平米も100平米も同じ。
100平米に独りで住むより25平米に独りで住み
他に25平米マンションを3つ買った方が効率がいい
所有欲も満たせる。

470 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 22:10:19.26 ID:PdMG98xi0
>>442

やりたきゃやればいいよ。自己責任なんだから。
儲けても損しても、その結果をカキコんどくれ。待っとるよ。


471 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 22:41:08.62 ID:VLTQ5et00
>>466
本当にメリットがあるのかシミュレーションしてみた
頭金(投資元金) :1000万
ローン(30年) :2000万
毎月の家賃との差額:+3万
固定資産税 :13万
税金戻り  :10万
年間家賃収入:3万×12=36万
年間の利益 :36万−(13万−10万)=33万
年間の利益率:33万/1000万×100=3.3%

金利と家賃の差額が一定だとして(ありえない仮定だが)
33万×30年=999万  ほぼ初期投資額と同じ

実際は、途中で定年になり税金の戻りが減る、家賃が下がり、空き室
リスクを考慮して10年以降は年間利益20万と仮定

33万×10年+20万×20=730万
更に30年間の設備の更新、修繕費を200万とすると

730万ー200万=530万

30年後
利益−初期投資額との差額
530万−1000万=−470万
30年後2部屋分の賃貸料で7万を仮定
470万÷(7万×12月)=約5.5(年)

つまり、本当の利益が出るのが35年以降(もうこの世にいない)
30年間の長期リスクを考えたら、毎月3万円を食いつぶす方が
精神的にも良い。なので本が死なない限り利益が出ない。
















472 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 23:01:11.13 ID:95/UhxVQ0
その初期投資の1000万円を金利2%で預けておけば、
1000×(1.016^35-1)=743万円
の利益が出るんだがw

473 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 23:05:57.55 ID:5Sj6bcE+0
このスレ業者の宣伝トークみたいなのを書き続ける業者みたいな人が、
ずうっといるよね。
お客から不安な点で出てきたときになんていって説得するか、2ちゃんで
シミュレーションでもしてるんだろうか。

それはそれとして、公務員が勤務時間中に2ちゃんにアクセスってのは
可能なのか?先月も勤務時間中にネット通販で買い者した人が
職務専念義務を定めた地方公務員法に違反しましたと謝罪の会見を開いて
たし、ネット証券にアクセスしてて、懲戒免職になったやつもいる。
サーバーに規制が入ってるとこも多いし。


474 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 23:18:56.30 ID:tiOXwkZz0
公務員通報しました

475 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/27(火) 23:51:17.64 ID:P5quJzFU0
>>457
>>435で自分で言ってるじゃんw
>まじで帰ってくるよ。

年収500万で嫁子供1人だとだいたい課税所得が190万程。
所得税は9.5万程。住民税は19万程。
税金から20万バックさせるには不動産所得の損失が133万必要。

どうやって経費133万も作るの?
リーマンやら公務員大家は青色申告が認められないし。
減価償却費はいくらに設定してるのー?

476 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 00:17:50.02 ID:njo6ahOkO
>>475
払った以上に戻るなんて事は言ってない。
マンション経営による支出以上の税金の還付(住民税の場合は次年度から安くなる)があるって事を言ったんだが。

原価償却は、設備15年の建物47年で計算すると、年間90万弱になるらしい。
他の経費でローン利子が40万前後、その他みなし経費として物件価格の3%程度の50万位は認められているとの事。
その他もろもろで経費として200万位にはなるらしい。

477 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 00:28:20.91 ID:3Ihp6gQf0
>>476
一体いくらの物件を買うつもりなの?金利いくらなの?


そして「みなし経費」ってなあに?誰が認めてくれるのー?

478 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 00:39:45.86 ID:njo6ahOkO
>>477
物件価格は1800万

みなし経費は細かくはわからないが、管理諸費・租税公課・雑費とかって言ってた。
誰が認めるって確定申告するんだから税務署に決まってるんじゃないの?

479 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 00:44:17.78 ID:njo6ahOkO
あ金利は3%弱だって。下の桁の数字は忘れたが2.9??%とか。

480 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 00:46:09.29 ID:MJzPGhPv0
経費かかったら経費として認められるのは普通じゃね?
実際に使ってないのに経費として申告するなら話は変わってくるが

481 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 00:54:29.38 ID:i9HOq0yL0
>>480

http://www.geocities.jp/tentvcam/2005-03-keihi/keihi.htm

↑これが本となら、すでにサラリーマン自体が実際に使ってない経費を申告してるようなものだろ

482 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:04:36.90 ID:3Ihp6gQf0
>>478
ひも付きの税理士は紹介して貰えるの?
固定資産税は経費だけど、管理諸費と雑費は誰かが架空の請求書でも出してくれるわけ?
それとも税理士が判子の力で無理やりねじ込むの?

あと税理士使ったらさらに金かかるよ。

>>481
それは給与所得控除といって法律で認められてる唯一のみなし経費です。
ちなみに経営者はこれを有効に使って税金を圧縮してます。

483 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:23:25.94 ID:i9HOq0yL0
>>482
だからそれがすでに自営業者から見ると公平さを欠く。
公然の脱税となんら変わらない。

484 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:31:46.87 ID:3Ihp6gQf0
>>483
自営業者も法人化すればいいだけの話では?
給与の設定が1600万円までだったら給与所得控除が全額使えますよ。

485 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:34:24.21 ID:njo6ahOkO
>>482
それは業者の方で全部やってくれるらしいよ。架空の請求書ってか、みなし経費は領収書必要ないんじゃないの?
そう言ってたけど。

486 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:37:36.93 ID:njo6ahOkO
>>482
それは業者の方で全部やってくれるらしいよ。架空の請求書ってか、みなし経費は領収書必要ないんじゃないの?
そう言ってたけど。

487 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:39:10.06 ID:nwmwyrXA0
>>476のみなし経費=架空経費=脱税だろ

>>478
税務署に「使ってない経費を認めてください」って言うのかバカめ。

>>483
気持ちは分かるが給与所得控除の是非は不動産投資とは何の関係も無い問題。
それに実際の経費か給与所得控除かは二者択一でどちらかを選ばねばならない。
両方を使うことは出来ない。

488 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:39:12.12 ID:njo6ahOkO
間違った

あ、業者に顧問税理士がいてただでアドバイスしてくれるらしいよ

489 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:40:56.26 ID:MJzPGhPv0
みなし経費で給与収入の税金を減らすってこと?
だったら物件の価格は出来るだけ安い方がいいんじゃね?

490 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:42:47.35 ID:nwmwyrXA0
>>486
それ悪徳業者のセールストークじゃん。
誰か一人摘発されたら芋づる式に顧客全員調査されるよ。
故意の脱税は重加算税の対象だし。

491 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:43:35.00 ID:njo6ahOkO
>>487
バカはあんただろ。
なんでみなし経費イコール即架空経費とか脱税ってなるんだよ。
頭おかしいんじゃないの?

492 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:46:21.34 ID:nwmwyrXA0
>>491
みなしって架空のことだろが。
そうでないなら一体何なんだよ。
具体的に上げてみろクソ。

493 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:49:54.30 ID:njo6ahOkO
>>492
ほんと頭おかしいな。
実際に使っても総合課税で細々したものを纏めて申告するからみなし経費なんだろが。
みなしイコール脱税ってすぐ結びつけるお前の頭の中が腐ってるだろ。バカは氏ねよ

494 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:53:55.32 ID:nwmwyrXA0
>>493
> 総合課税で細々したものを纏めて申告するからみなし経費
バカ丸出し。ノータリン。
税金板で紹介したいくらいだwww
総合課税ってどんな意味か知らないだろ。
そんなみなし経費という物は存在しない。

495 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 01:54:15.24 ID:MJzPGhPv0
いやむしろ不動産なんて買わないでみなし経費を申告すればいいじゃん?
それはできないのか?

496 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:00:32.44 ID:3Ihp6gQf0
>>488
へぇ〜。じゃあ申告内容は自己責任だねぇ。

>>490
おそらく相談って形だけにして、判子は間違いなく貰えないんだろうね。
税理士はそんなヘマしないから。

>>491
日本ではね、みなし経費ってないの。
給与所得控除は実質のみなし経費とされてるけどね。

無申告で税務調査が入った場合はみなし経費で脱税額を算出することはあるけどw

497 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:07:13.36 ID:Vh13RlP00
みなし経費なんていくらでもある
支払消費税だってみなしだ

498 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:09:01.96 ID:7408xwzwO
最近とても痛い人のレスがあって面白い
どうあっても買った株は上がらないと気が済まない馬鹿がおるな

499 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:10:16.53 ID:njo6ahOkO
>>496

以前貼った>>336みたいなのがみなし経費として認められるって言ってたよ。
なるべく領収書は集めておいて貰って、もし無くても白色申告だから大丈夫って言ってたよ。

税理士の判がどうとかはよく分からないが、他の客もみんなそういう形で申告して経費として認められてるって言ってたよ。

500 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:14:42.35 ID:nwmwyrXA0
>>499
言ってたよ〜言ってたよ〜って誰が言ったんだ。
ホームレスのおっちゃんかw
相手が無知なら嘘を吐きまくって煙に巻く魂胆が見え見え。
真に受けてそれを税務署で言ったら大変なことになるぞ。

501 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:18:09.97 ID:njo6ahOkO
>>500
いや実際に>>336でも認められるって書いてるじゃん。あれも嘘だって言うのか?

502 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:21:41.04 ID:MJzPGhPv0
>>501
>>336で経費として認められるって書いてある
1.ローンを組んだ場合の利息
2.(マンションの所在地が大家の住所地と違う場合に)年に1,2回程度、現地を見に行く場合の交通費や宿泊費
3.マンション経営について勉強するための書籍や雑誌等々

この辺りは実際にその費用を使うわけだし、普通に経費じゃないの?
費用使わないのに使ったことにするとかならまた別の問題っしょ

503 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:26:55.56 ID:3Ihp6gQf0
>>497
そういや消費税にはみなし仕入れ率があったね。

>>499
そっか〜、業者さんが言ってたんだね。

まあ税務調査が入らない限り、脱税はスルーだもんねw
脱税の場合は7年間遡って加算税と延滞税取られるけど、入らない限りは納める必要ないもんね。
調査官はがっぽり取れるとこから取るのが鉄則だからね( ̄ー ̄)ニヤリッ

それでは自己責任で脱税してください。
調査入った場合は誰も責任取ってくれないことを肝に銘じときましょう。
業者や業者の顧問税理士に泣きついても間違いなく責任は取ってくれませんから。

>>501
領収書があれば認められるよ。明らかに私用のものを計上してない限りはね。
50万円分も集められるかな〜w

504 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:29:48.25 ID:MJzPGhPv0
現地への往復交通費が4万、月1回行ったことにすれば年48万
これを経費として申告すればとかそういうレベルの話なのでは?

505 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:30:27.57 ID:njo6ahOkO
使わないのに使った事にするなんて話はしてない。
>>335の最初の書き方が悪かったんだろうが、何も実際に使ってないモノを申告すると言う意味じゃない。
そういうモノもみなし経費として領収書がなくてもひとまとめでこれ位かかったと言う事で申告出来るって言ってたって話だろ。
極端な言い方で実際に使った使わないに関わらず、そういったものも経費として認められるって事だろ。

506 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:34:32.93 ID:MJzPGhPv0
実際に必要な経費を経費として申告して
その使った経費以上に税金が戻ってくるってこと?

507 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:41:48.56 ID:nwmwyrXA0
>>505
そんなことはないよ。
他人にそんなデタラメ勧めるのは悪徳業者くらいのもんだ。
申告は出来ても後で否認される。

508 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:46:07.47 ID:3Ihp6gQf0
>>505
白色で確定申告の際は、収支内訳表を出すだけだから領収書がなくても問題ありません。

でも税務調査が入った場合に領収書がなければその計上した経費が否認されるだけです。
それが脱税とみなされて、そこに加算税までかけられます。
ちなみに領収書の保管は5年間必要です。


税務調査なんて滅多に入らないから、YOUみなし経費として適当に50万円分計上しちゃいな、
って業者さんは言ってるわけです。

だから後は自己責任でどうぞ。

509 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:47:50.33 ID:MJzPGhPv0
というか青色申告も申告するだけなら領収書とか要らないでしょ?
俺出せって言われたことないよ
もちろん保管はしてあるけど

510 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:56:24.67 ID:njo6ahOkO
>>507
どのへんがデタラメ?
架空経費かどうかは知らないが、他のお客の確定申告書何枚か見せて貰ったが、経費として実際に200万前後の金額を申告して、それを元に計算した税金が還付されて通帳に振り込まれてる写しも見たけど。

>>598
確かにもしかしたらそのニュアンスが、営業マンの意図に一番近いのかもしれないな。


511 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 02:58:56.86 ID:zIXR/rgI0
>>505
ってかこの人、業者じゃないとしたら、もうワンルーム買っちゃった人なのかな・・
買おうかどうか迷ってるとか言いながら、もうすでに買っちゃってて不安でしょう
がないのかと。

否定的な意見にむきになりすぎなんだよね。結構いいアドバイスされてると客観
的に思うのだが・・・。
「まじ!?それリスクないじゃん!俺もワンルーム購入してぇぇ!!!」
って言ってほしいのかな・・・。

もう>>505は買うってことでいいんじゃね?
それだけ強い意思があるなら買っても後悔しないっしょ。
じゃないと話がループして終わらない。

512 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 03:05:48.93 ID:nwmwyrXA0
>>510
単純だろ。

架空経費の申告は脱税。
>>508で業者が言ってる話も脱税。
そのニュアンスってのは脱税そのもの。
他人が脱税してるから自分もよいと思うのは犯罪者。

513 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 03:16:57.52 ID:njo6ahOkO
>>512
だからなんですぐに架空経費って決めつける。
実際の経費を請求すればいいだけだろが。

514 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 03:22:18.64 ID:MJzPGhPv0
なんか俺スルーされちゃってて完全に場違い、勘違い君?

実際に必要な経費を経費として申告してその使った経費以上に税金が戻ってくるのでなければ
意味無いのでは?
現地への往復交通費が4万だとして、月1回実際に行く、こうすれば48万実際に使うし
これを経費として申告もできると思う、これで48万以上の税金が戻ってくるの?

515 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 03:29:13.02 ID:nwmwyrXA0
>>514
実際の経費が48万円として、
税率10%なら48000円、30%なら144000円還って来る。
但し他の所得から払う税金がそれ以上ある場合だけ。
結局経費で使った以上の還付や減額は無い。
損するだけ。

516 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 03:45:39.33 ID:MJzPGhPv0
だよね

>335 名前:名無しさん@お金いっぱい。[] 投稿日:2008/05/24(土) 21:08:47.42 ID:J5yzg0he0
>
>>>333
>その損は実際の損ではなくて帳簿上の損ということらしい。
>実際はかかっていない交通費とかその他の経費をかなりの額計上できるらしくて、
>それは総合課税になるから領収書とかも必要ないらしい。

>>335で書いてたこの部分がまさにそうだと思うんだが
これって架空経費だよね

517 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 06:03:26.42 ID:dD6ZR8cb0
自称公務員が、勤務時間にずうっと2ちゃんに書くまくり、深夜まで書き続けるって
おかしすぎだろ。そもそもネット接続だけで公務員規定違反で処分されるのに。
必死すぎるしあきらかにどっかの方ですね。

518 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 07:57:27.98 ID:Cyhrq5Gm0
実際にかかった経費を計上するって言うんだから良いんじゃない?
その分、実際に大幅な赤字な訳だがww

519 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 08:25:12.30 ID:YQjtorzo0
ローン組んで投資用新築買うのは鴨
現金で足で稼いで投げ物件を拾うのがプロ

520 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 09:53:23.23 ID:ethGehYI0

かんたんに言ってくれるわw
あなたがプロだったら、物件選びの基準を教えなさいよ!!!

521 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 10:07:22.29 ID:dECbquDf0
競売物件

522 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 11:02:37.08 ID:njo6ahOkO
>>517
また妄想思い込みか。業者ってそんなに思い込みたいの?
その思い込みの激しさはどっからくんのかね。
公務員だからって月〜金、9時-5時がデフォだと思ってる単純な思考しか出来ない時点でもう…
日曜祝日仕事とか夜勤とかザラなんだが?

523 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 11:08:36.69 ID:zIXR/rgI0
否定的な意見にむきになりすぎなんだよね。結構いいアドバイスされてると客観
的に思うのだが・・・。
「まじ!?それリスクないじゃん!俺もワンルーム購入してぇぇ!!!」
って言ってほしいのかな・・・。

もう自称公務員は買うってことでいいんじゃね?
それだけ強い意思があるなら買っても後悔しないっしょ。
じゃないと話がループして終わらない。


524 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 11:27:59.15 ID:ukCzs82T0
>>510
経費で200万ってどんだけ〜?
ワンルーム3部屋以上で借り入れが5000万位のケースかな?

あと、税務署は最初の2、3年は申告通りに税金還付してくれるよ。
「豚は太らせてから食え」って言葉があるから気を付けてね。

525 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 11:34:39.46 ID:6KO3WXe90
本当においしい話ってのは黙ってやるもんだ
おいしい話があるんだお前も一口乗らないかなんてのは
ほぼ100%詐欺なわけで

なにがいいたいかというとそんなにおいしい話なら黙ってやれ
一人でホクソ笑んでウハウハしてろ

526 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 11:55:10.79 ID:njo6ahOkO
>>518
だから、ローン利子と減価償却で既に130万とかあるから、それ以外の無駄な経費使わなかったとしても、固定資産税とかもろもろのマイナス分を還付・減額分で賄えるよ。


527 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:04:17.26 ID:njo6ahOkO
>>524
俺が見せて貰ったのは2000万のローンで経費として198万の確定申告書だよ。
それで税金の還付・減額が確か23万位だったと思う。


528 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:10:44.85 ID:dD6ZR8cb0
>本当においしい話ってのは黙ってやるもんだ


これ不動産だけじゃなくて、すべての投資で普遍的な真実。
儲からないものであればあるほど必死で売らないをいけないから、
怪しい業者が誇大広告をして売ろうとする。
業者が毎日何百件と電話をかけまくらないと売れないものってのは、
プロの人たちが買わないような物件ってこと。

529 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:19:01.56 ID:GCTB0SR80
この自称公務員は
1. 公務員の皮をかぶった業者である
2. >>511 >>523が書いてるように、誰かに「それ、いい買い物じゃん!」と言って欲しい
のどちらかなんだろ。
もう相手する必要もないと思われ。

530 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:31:33.04 ID:7408xwzwO
なに顔を真っ赤にしてマジレスしてんだか

プッ

531 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:32:23.20 ID:Cyhrq5Gm0
公務員以外は利益を上げると税金をふんだくられる。
散々リスクを負った挙句、運良く利益を得たらピンはねされるその金が税金。
公務員は立場が全く違うんだよね。
税金は市民からふんだくるもので、その金が自分の生活費でもあるw

532 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:37:51.65 ID:Nfwmp2dpO
公務員があらゆる税金を免除されてるなら成り立つ理屈だけどさ〜。
なんか浅はか。

533 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 12:57:17.06 ID:njo6ahOkO
>>524
ちなみに貰った資料によると経費の内訳は、減価償却が100万ちょっと、ローン利子が50万ちょっと、その他経費(租税公課が5万、管理諸費が25万、雑費が15万、損害保険が0.4万)が46万位でトータル199万弱になってるな。
で納税額が79万から50万になって、節税効果が29万って事らしい。

534 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 14:44:38.05 ID:lMNQAlrX0
全然関係ないが、公務員は若いうちは仕事かなりしてる割には
給料いいワケじゃないし、土日休みの9時〜5時勤務っつーわけでもないだろ。
それに、普通に労働して対価として給料貰ってるだけだから、普通のリーマンと変わらないだろ。

漏れは、ブルーワーカーだから8時〜5時出勤だからな。
ホワイトワーカーは頭使って神経使って、長時間労働で大変だと思うぞ。

535 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 15:06:47.61 ID:YQjtorzo0
俺はノーワーカー

536 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 15:37:40.27 ID:nwmwyrXA0
>>533
せっかく曖昧なカキコでのらりくらり誤魔化してきたのにw
慣れない数字作っちゃうから馬脚が出てるよ自称公務員の業者さんww

管理諸費が25万ってことは家賃収入が500万だろ。
収入500万−経費199万=301万を利益として申告するから税金は増える。
元の税額79万ってことは逆算すると元の課税所得6087500円
これに301万加算すると 課税所得9097000円
税額=9097000円x33%-1536000円=1466010円
1466000−790000=676000円を追加納付することになる。

537 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 15:48:56.39 ID:nwmwyrXA0
それにしてもこの自称公務員の業者は話が上手いね。
客に計算をさせずに尻尾を掴ませずトークだけで契約に持ち込んでるんだろう。
感心しちゃうよホントw
消費者センターなんかでもセールスマンには会うなって言うけど確かに丸め込まれるよ。
特に相談相手が業者だけしかいない場合は近寄っちゃダメ。

538 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 16:02:16.60 ID:lMNQAlrX0
>>535
働けww!!

ちょっと質問なんだけど、半年くらい前に買ったボロワンルームなんだけど、
最近売れて、やっとゴミ物件から開放されると思ってるんだけど、
売った時の税金の計算は誰がするの?
不動産取得税のように、固定資産税台帳なんかから、役所が勝手に算出するんかな?
それとも、自分で取得原価〜売却時の利益を計算して申告納付するん?

一応、少し利益が出てるんだけど、申告するような金額でもないし、手続き面倒だし…。
買った時も売った時も、評価証明の金額よりは安かったかな。

539 :538:2008/05/28(水) 16:04:41.44 ID:lMNQAlrX0
なんか凄い幼稚な文体になってすまん。

540 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 16:08:32.71 ID:njo6ahOkO
>>536
あんた心底頭おかしいんじゃないの?
そこまでして業者だと思い込みたい理由って何?
見せられた確定申告書の数字そのままだから細かい計算は知らないけど、なんで管理諸費25万だと家賃収入500万なんてべらぼうな数字になるの?
500万ってのは一年の数字を言ってんの?月40万以上の家賃なんてワンルームで有り得ないだろ。
計算めちゃくちゃじゃない?

541 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 16:11:36.14 ID:nwmwyrXA0
>>538
基本は自分で申告するんだよ。
でも税務署のお尋ねとか呼び出しとか全部無視して放置してれば勝手に課税してくれるぜ。

542 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 16:12:51.41 ID:nwmwyrXA0
>>540
じゃあ収入はいくらだったんだ?
一年間入居者無しでゼロだったんか?

543 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 16:50:30.88 ID:fO11tJiS0
>>540
管理費って、家賃の5%ってところが多いからそこから逆算して500万なんじゃね?
別にべらぼうな数字じゃないと思うが・・・

544 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 18:50:51.41 ID:Cyhrq5Gm0
オレは減価償却100万を見て理解する気力が失せたよ。
賃貸ワンルームにしては常識はずれの物件なので経費を含めて膨大な赤字が発生してもおかしくない。
さぞや立派な内装だろうwww

545 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 19:00:52.38 ID:bUczOuKU0
ワンルームなんて住む奴の気が知れない。だからこの手の投資はしない。
借り手はどうせキチガイだろ。家賃滞納が目に見えている。

546 :容子の夫:2008/05/28(水) 19:09:32.19 ID:dZWRRA6O0
自分は一応不動産のプロです。
節税効果が一番高いのは居住用不動産のローン控除です。
これだったら、自宅ですので空室ということはありません。

投資用は誰かが入居していることが最低条件ですが、最近の統計でも
新築住宅に占める賃貸用住宅が半分程度はあることをよくよく考えて
いただきたいものです。
お金がたくさんあるのであれば、一棟買いをする方がずっとましです。


547 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 19:32:12.18 ID:3Ihp6gQf0
ID:gcbfzPG60
ID:nbLw9W18O
ID:m8A0O2bV0
ID:J5yzg0he0
ID:GaXaptlw0
ID:6WbzvFh10
ID:L3ae5rMXO
ID:njo6ahOkO
でまとめるよ。

・年収500万円の公務員 >>268,442
(嫁子供1人で課税所得が190万円程→税率15%、独身で265万円程→税率20%)
(※税率は所得税+住民税)

・投資マンションの立地は大阪本町 >>390
・1Kの1800万円の部屋を購入 >>283,478
・変動金利3%弱で借り入れ >>376,479
・家賃収入が75000円で、ローン支払いが76000円 >>287
・(上記条件から元利金等返済で30年?)
・空室完全保証つき。家賃と同額(=75000円) >>56,61,376

・固定資産税は6万円 >>300
・原価償却年間90万円弱(設備15年の建物47年) >>476
・ローン利子が40万円? >>533

548 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 19:32:23.40 ID:3Ihp6gQf0
この条件において
不動産所得=賃貸料-減価償却費-借入金利子-租税公課-損害保険料-雑費

不動産所得=90万円-90万円-40万円-6万円-0.5万円-雑費
        =-46.5万円-雑費

20万円税金を減らすのに必要な不動産所得の赤字額
・嫁子供1人の場合…133万円→雑費86.5万円必要
・独身の場合…110万円→雑費63.5万円必要

>>533
経費が199万円は本当だとしよう。
家賃収入が上記と同様だとすれば不動産所得の赤字は109万円。
29/109≒26%
18年度の申告とすれば課税所得は700万〜900万。
年収1000万超の人のモデルケースだよ。

突っ込みどころは、減価償却100万円ってどんな立派な建物ですか。
無理やりこの数字を作り出すなら設備の早期償却が必要→数年後は減価償却費がかなり少なくなる。
家賃保証で借り上げ契約なのに、管理諸費の25万円って何ですか?
この額を業者に払ってるか、振込みの内訳明細が【賃貸料-管理諸費】なら問題ありませんが。

■問題点
・不動産所得が赤字の場合はローン金利分の土地分は認められないよ。
・そもそも減価償却費の計算あってるの?
・計算があってるとしても15年後は減価償却費が激減するよ。
・ローン金利も減るよ。
→所得が増えて、持ち出しのうえ税金が増えるよ。

・ローン完済まで空室完全保証を30年も同額(75000円)で必ずやってもらえるの?
・そこの管理会社潰れたらどうするの?

・業者もその業者の顧問税理士も適当なこと言ってるよ。
→責任丸投げで、脱税は完全な自己責任だよ。

金利が上がったらどんどん持ち出しが増えるよ。

549 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 20:29:40.41 ID:bZfNhJeH0
>548
乙カレー



550 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 20:29:48.43 ID:i9HOq0yL0
>>547-548
詳しそうなので、逆に聞く。>>547の数字は俺が提示された物件と他の人の場合の確定申告書で資料として見せられた数字がごっちゃになってるので正確じゃないから。
実際の数字は独身で年収460万。所得税13万弱、住民税23万でこの計算は間違ってないよな


551 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 20:45:57.88 ID:nwmwyrXA0
>>550
この計算てどの計算だ?
> 年収460万。所得税13万弱、住民税23万
って嘘って簡単に分かるじゃんか。

聞くんならちゃんと本当の条件書けよ。
物件の価格(土地、建物、付属設備の内訳)
借入と返済の条件(利率、返済方法)
収入と経費内容の見込み

552 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 20:50:39.75 ID:i9HOq0yL0
>>551
嘘ってどこが?

553 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 21:04:15.91 ID:ujbcXGp10
財形から出し取るならもしかしたら!?と・・・・いっても、それもないだろうな。

554 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 21:06:47.68 ID:3Ihp6gQf0
>>550
ID:i9HOq0yL0も一連の同一人物かい?
>>547はバラバラの情報を一つにまとめてみただけだから間違いがあったら全部訂正してね。
あと>>551さんの条件も税金の算出には必要。


税金は大体あってるよ。
ここのシミュレーションを使ってるだけだが。(このサイトは18年度分)
http://re.speed--master.com/re0.html
19年度分に変換すると
所得税は14万、住民税は24万。君の提示額とは誤差の範囲内かな。

555 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 21:16:16.61 ID:wth3LK84O
こんなスレがあったとは気がつかなかったw
一応、おれもプロの端くれなんだが質問ある?

556 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 21:23:33.01 ID:Cyhrq5Gm0
>>548
> 突っ込みどころは、減価償却100万円ってどんな立派な建物ですか。
> 無理やりこの数字を作り出すなら設備の早期償却が必要→数年後は減価償却費がかなり少なくなる。
優良賃貸住宅の割増償却ってまだ認められてたっけ?
でも運良く認められていても僅かだろうね。
それより固定資産税を考慮するとたぶん建物本体と付属設備に分けて付属設備の割合を増やしているんだろうね。
それで15年の定率償却にすれば100万は不可能な数字ではない。
ただし、あっという間に減価償却が減ってしまうから初年度だけの話だねww

557 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 21:34:36.10 ID:i9HOq0yL0
>>554
レスどうも。
物件価格1940万諸費用90万
頭金が150万なので、ローンは1790万。
それを約3%の金利で35年ローン。
家賃は68,000円、ローン返済額67500円

558 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 21:38:50.70 ID:i9HOq0yL0
あ、間違った。ローン返済68500円。
だから月の持ち出しが500円

559 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 22:22:09.75 ID:ukCzs82T0
>>557
本気で35年間毎月500円払えば、毎年20万税金が戻ると思っているの?
ローン金利が35年間3%の保証はないし、設備(エアコンやボイラー)
の修理はオーナーの実費だよ。それと収支で200万のマイナス計上は
無理があるし、税金の戻りは10万くらい、そして固定資産税多分6万
引いて年間の手取り4万−(500×12)=3.4万

35*3.4=119万 どう見ても、家賃が上昇するか、数年後に物件価格が
ローン残額より高く売れないとボランティア(業者への)になるよ。


560 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 22:37:03.39 ID:i9HOq0yL0
>>559
運確かに固定資産税は6万ってなってる。
でも所得税の還付が8万弱、住民税の減額が13万ってなってるよ。
年間の収支のマイナスは140万で計算されてる。

561 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 22:55:46.40 ID:cxOvxIgN0
優良賃貸住宅の割り増し償却など目先のことよりも、10年.20年先、入居者が
いるか、どうかが問題と思うが。
つまり、ローン完済前に不動産収入がなくなったら、持ち出しでっせ。

562 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 22:59:23.83 ID:bZfNhJeH0
>560
ローン返済が終わった段階での物件の価値と
途中に必要なリフォーム、空室時のリスクはどうおもってるの?


563 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:05:20.91 ID:MJzPGhPv0
一応、空室出来たときは家賃と同額を業者が出してくれるんでしょ
この部分が本当ならリフォーム代金がどうなるかって部分が気になるな

業者から指定業者で定期リフォームしないと家賃保証できないとか
って言われたりするんだろうけど

564 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:20:06.34 ID:3Ihp6gQf0
>>560
住民税が13万円減額ってことは不動産所得が130万円分赤字ってこと。

不動産所得=賃貸料-減価償却費-借入金利子-租税公課-損害保険料-雑費
        =81.6万円-(90万円*)-50万円-6万円-0.4万円-雑費
        =-65万円-雑費

よって65万円分の雑費をどこからか調達しないといけない。
1年目は余裕で調達できるよ。不動産取得税と>>557の諸費用90万使えるからね。

>でも所得税の還付が8万弱、住民税の減額が13万ってなってるよ。
の明細を書いてみ。

1年目
2年目〜15年目
16年目〜
の減価償却費はいくらだ?
完済までのキャッシュフロー表が作成されてないわけないよね?

あと雑費の内訳はどうなってる?
管理諸費が計上されてるとすればそれは一体何ですか?実際に払ってるのですか?


俺が業者だとすれば君の無知に付け込んで数年毎にマンション投資を持ちかけるよ。
不動産所得が常に赤字じゃなければどうしようもない糞投資だからね。
公務員相手だったら無理なローンでもガンガン組む金融機関はいっぱいあるからね。

565 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:21:36.09 ID:Cyhrq5Gm0
家賃とローン返済がほぼ同額だからリスクを背負っているだけ。
減税効果が無くなったとたん売却を進められて骨までしゃぶられて手を切られて終わり。
だって所有してても持ち出しばかりなんだから、その時点で勧められたらコロッといっちゃうwww

566 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:38:15.16 ID:i9HOq0yL0
>>562
ローン完済時に売ったらどのくらいの価格で売れるか営業マンに聞いたら、少なくても今の物件価格の7割位では売れると言ってた。
リフォームは実費だけど、ワンルームは学生独身サラリーマンが多いから入退去のサイクルが短いし、入居者が入れ替わる度に、こまめに部屋のクリーニング・壁紙の張替え等・水まわりの清掃等するから、
ファミリー向けのマンションより痛みが少ないからそれほどリフォームの必要は無いとの事。
仮にエアコン等の交換があってもワンルーム用の物は3万とかであるし工事費も関連会社に頼むのでほぼ原価で出来るとのこと

567 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:40:59.06 ID:i9HOq0yL0
>>563
定期りフォームは、特に言ってなかったからわからない。
でもリフォームはあまり気にしなくてもいいって言ってたからどうなんだろうな。

568 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:43:24.85 ID:Cyhrq5Gm0
鴨葱か営業マンか興味津々。
新築で買ってすぐに売っても7割でも売れそうにない。
入退去するたびに壁紙の張替え費用まで要求される。
ここは大爆笑するところ?

569 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:43:43.34 ID:MJzPGhPv0
35年後に物件価格の7割で売れるなら普通に自分が住むように買いたいがw

570 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:47:44.05 ID:pk5pqiQn0
な、ななわり!?

571 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:47:56.24 ID:i9HOq0yL0
>>564
キャッシュフローは5年分しかもらわなかった。

572 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:48:12.49 ID:g4Y5XrCH0
>ローン完済時に売ったらどのくらいの価格で売れるか営業マンに聞いたら、少なくても今の物件価格の7割位では売れると言ってた。

三十年物国債でも買ったほうが運用効率はよっぽどいいなw

573 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:50:53.38 ID:i9HOq0yL0
>>568
壁紙の張替えは、オーナーの負担じゃないって言ってた。
一等地で今後競合物件が立建つ可能性の少ない場所だから大幅に値段は下がらないってさ。

574 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/28(水) 23:55:09.51 ID:i9HOq0yL0
>>572
35年間、実質利回り4%以上で運用できて35年後に1200万とかで売れれば国債よりはずっと利回りいいって言ってたけど

575 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:04:03.34 ID:e5ra3Zv20
大体マンション経営なんて資産家が相続税対策でやることであって
ローン組んでまで貧乏人がやることじゃないぞ。

まあ人生痛い目に遭わないと分からない事もいっぱいあるから
経験してみるものいいんじゃないか。

576 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:09:18.09 ID:rtMhAF8j0
>>573
> >>568
> 壁紙の張替えは、オーナーの負担じゃないって言ってた。
> 一等地で今後競合物件が立建つ可能性の少ない場所だから大幅に値段は下がらないってさ。
常識なわけだが一応張っておく。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1114205446

577 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:15:20.83 ID:tQDiO8Wh0
>>576
それは自分も知ってるよ。
実際のところ入居者が変わるたびに張り替えるわけじゃないでしょ?
それにもしその場合の金額はオーナーの負担ではありませんって言ってたし

578 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:17:32.24 ID:tQDiO8Wh0
で実際のところ35年後に、新築価格の7割で売れるってのはまったくありえないことなの?
都心で超好条件の場所でも?


579 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:30:54.00 ID:sxJ0TY2n0
クロスの張替えは入居者の故意破損でなければ、
大家の負担だよ。昔はなんでもかんでも入居者負担だったけど。
都の条例もできてるはず。
敷金返還でぐぐるとたくさん出てくる。
訴訟起こされるよ。

580 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:33:10.67 ID:d6yDhdpO0
日経ビジネスで定期的に中古マンションの価格特集やってるから見てみ。
東京の都心の超好条件だと10年スパンならありえる。35年はしらん。
あとちょっとでも都心から外れると危ない。大阪だと無理。

581 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:35:51.09 ID:tQDiO8Wh0
大阪の中心地でも?

582 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:35:57.79 ID:rtMhAF8j0
>>579
そう言っても無駄だろうね。
要するに裁判やって確実に負けることでも、そうならない限り自分に都合の良い解釈をして押し付けてくる。
全てがその理屈でゴネまくるから、こういう輩と議論しても議論は成り立たない。

583 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 00:37:00.96 ID:Mq5YH4z50
大阪はどうだろうな?
クロスの張替えは大家負担だが
今でも実際の所不動産屋とか敷金からぶんどるような所はあると思う、借主泣き寝入りで
でもまぁオーナーが別に居るなら業者も危ない橋渡って借主に出させるとは思えないが

7割で売れるって部分を信じているなら、このスレに書き込まれたすべてのことは
ネガキャンにしか見えないと思う、正直平行線、その他すべての話が全部無意味
業者信じてるなら後は好きにやればいいよ、7割で売れるなら損はしないからさ

584 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 01:01:57.35 ID:YtepsYFy0
言ってた
って口頭ならいいこといくらでも言うわさ
契約さえ取ってしまえば後は知らぬ存ぜぬ。
昔はそうでしたが法律が変わった強化された、といって逃げられるだろ

585 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 01:02:22.96 ID:jxnpoDtH0
>>580
成約価格は出てるの?
売り希望価格だけなら参考程度だよねw

 >東京の都心の超好条件
地下鉄駅とか再開発地区ぐらいかな。

586 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 01:09:04.44 ID:adWi+N6o0
>>568
俺も興味津々w
マンションの販売会社は売りつけて目的達成、次は管理会社がどうやって搾り取っていくか。
68000円で大家から借りた新築物件を又貸しに使えるから、10年ぐらいはおいしいそう。

あとは販売会社からのリベートの交渉、
敷金礼金を含めて68000円を下回るときに後はどうやって大家を言いくるめて値下げするか、
いつ飛ぶかを考えるお仕事だな。

>>574
投資金150万からスタート、毎月500円追加投資、35年間平均4%で安全運用(長期投資だから可能、税後3.2%)
で、35年後は450万になる。

金利リスク・業者倒産リスク・脱税リスクを抱えてまでレバ13倍の大借金する意味はあるのかい?
不動産の大暴騰を期待してるなら別にやっても構わないけどね。
(その際は金利も暴騰して大変なことになってるかもしれんが)
その上空室完全保証のせいで賃料があがらない。業者は差額大もうけ。

手付金を100万円払ったからもう引き返せない、と思ってるぐらいなら
勉強料だと思って勇気ある撤退もいいんじゃね?

>>578
基本的に新築マンションは買った瞬間に資産価値は2割減ります。
営業マンの給料や広告宣伝費、販売業者の利益を上乗せした価格だから。

都心っていっても大阪だからねぇ。本町といってもどの筋にあるかによるしね。
マンションだったら御堂筋沿いとかじゃないだろうし。築35年の上物にどんだけ価値があるんだか。

>>583
インカムゲインが低いからとキャピタルゲインにかけてる奴とは話は噛み合わないわなw
少なくともそんな物件は投資用ワンルームマンションにはない。

587 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 01:20:27.75 ID:Aw6pC45K0
30年資金を固定するのであれば、新興国のETFでも買っておく方がよかろう。
特にブラジルは資源国であり、かつ人口構成がピラミッドで期待できるぞ。

大昔に某マスコミが新幹線の開業情報をキャッチし、社内の総力を上げて調査し、
今の新大阪駅周辺に新幹線駅が予定されていることを把握。
事前にそのあたりの土地を仕入れて、大もうけしたことがあるとは聞いた。

こんなのは昔の話。



588 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 05:53:37.54 ID:q05/mDEt0

ん?
このスレって、結局のとこ、
「業者がこういってた」
っていうありえない非現実的な書き込みを続けてる自称公務員が、平日の昼間から
深夜、翌日の日中まで書きまくり、みんながそのあほな部分を突っ込んでる、って
かんじになってない?
ワンルームマンションの電話セールスをやってる営業がひまなときに、いつも使ってる
セールストークを書いてみて、世間の反応を見てる、ってなんかそんなかんじがしちゃうな。


589 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 13:18:07.93 ID:tQDiO8Wh0
>>588
業者の言ってることって、ほんとにそんな非現実的なことなのか?ありえないことなのか?

590 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 13:50:43.71 ID:/U6b2WCy0
オレは現実に起きてる地獄だと思う。
地獄を天国と思わせるところが自称公務員の誘導だな。

591 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 14:16:28.44 ID:tQDiO8Wh0
>>590
だからお前もとことん頭おかしい奴だな。自称自称ってそれがお前の口癖なの?

592 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 14:56:28.69 ID:pw7jZnm30
35年後に70%ってあながち嘘ではないかもよ。
オレが今すんでるマンションは築25年のビンテージ物だが、
オヤジが25年前に1800万ぐらいで買って、人に貸してローンを完済。その後自分で住んで、そのオヤジが亡くなり、今はオレが住んでる。
場所は東京都心で東急沿線なので、売ってくれのチラシ入りまくり。
こないだも上の階が業者がリフォームして50平米
4000万で売ってたよ。売れたけど。
でもそれは、あくまでも業者の売値で、
業者は2000万くらいで買い上げるらしい。
1500万で買った物が25年経っても、2000万な訳だが、
25年前の1500万の価値と今の物価とか考えると、
自分で住むならともかく、借金してまでやるもんじゃ無いと思う。
オヤジは銀行員だったから、ローンとか税金とか計算して、
当時は採算が合ったんだろうけど。

593 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 15:22:50.64 ID:Smqf71si0
>>592 うちも東急沿線で同じような状態だから
ありえるかもしれないけど、35年後を確約する営業マンなんか
信用できない。

594 :592:2008/05/29(木) 15:33:55.61 ID:pw7jZnm30
確かに。
業者の言葉ばかり信用するんじゃなくて、
自分でもいろいろ調べた方がいいよね。
ちなみに、オレは700万かけてリフォームした。
まあ、自宅だけ新品にしても、
共用部分は手が出せないからなあ。


595 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 18:33:13.23 ID:eac3W0140
35年後に今の物件価格の7割か。

原油も上がってるから、超インフレがくればありうる話だと思うが。
貨幣価値が現在と同じと考えるとありえない数字だと思う。

596 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 19:07:39.16 ID:rtMhAF8j0
25年前か、懐かしいな。
会社の財形の金利が9%で定期金利が8%だった。
財形に金を預けておくと、放っておいても10年で2.4倍になった。
一般の定期金利も確か6%程度あったはず。
電力株の配当も5%の時代だ。

597 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 19:18:27.52 ID:Smqf71si0
35年後に今の物件価格の7割>>ありえないかもしれないが、あるかもしれない。
つまり五分五分でしょ。どんな経済学者でも予想も立てられないでしょう。
その営業マンは35年後その会社に働いていて、確約してくれるんですか?
わたしがその営業マンの上司であったら、厳しく注意すると思います。
約束 絶対 保障 こんな言葉を使う営業マンはだめです。
下手したら会社の不利益になります。
考え甘すぎます。

598 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 19:30:49.04 ID:jxnpoDtH0
>>592
築25年のビンテージ物は売ってないと思うが・・・良い物は無い。
25年経って、2000万な中古は買い手が少ないかと。
35年物はもう買い手が無い状況かと思います^^。

599 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 19:49:40.56 ID:+npy2dS10
人口がどんどん減っていく日本じゃ不動産投資は自殺行為だ。

600 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 20:16:34.53 ID:bdmDTbHr0
>>599
大丈夫、移民政策で外国系日本人大量に増えるからw
中国系日本人とかインド系日本人とかが主導権握るかもしれんけどね・・・・

601 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 21:23:14.27 ID:q05/mDEt0
>>592
それは、過去35年に日本でものすごいインフレが進んだから。
35年前にたとえば2500万円のマンションってのは、当時の貨幣価値でいうと、
だいたい1億何千万円くらいの豪邸だから。
当時のn大卒の初任給が4万円しかないから、そんな何千万円の家を買える人なんか
いないし。
当時は何百万円で土地付き一戸建ての家が買えたんだよ。

602 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 21:25:27.29 ID:jxnpoDtH0
再開発地区でも埋立地は水没の危機ですかハァ!

603 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 21:42:19.98 ID:/U6b2WCy0
>>601
さらにその35年前は500円で市ヶ谷あたりでも庭付きの一戸建てが買えた。

604 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/29(木) 22:47:46.42 ID:zDrT9hGS0
>>601
5年ローンとかで家たてるの普通だったよな

605 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 06:23:06.38 ID:+z5MC8fH0
築35年のマンションって一部の都心の一等地を除いたら今後は商品価値自体が
なくなっていく。
住民はまばらなり賃貸になり外観はぼろぼろ。水道管もボロボロで水は
茶色、電線も危ない。漏水事故がしゅっちゅうおこり、建て替えしようにも
住民が高齢者になっているからまとめられない。大規模修繕をするにも資金がたりないし、
それをやっても寿命が短いからコストパフォーマンスが悪い。
ライフスタイルも変わるから今から35年前ではファミリーで50平米は広いと
思われていたが今ではファミリーでは住めない。今後35年でもライフスタイルが
代わり、もし仮に未婚者や離婚者、老人のひとりぐらしが増えたとしてもワンルーム
には向かわない。

さらに需給も大幅に悪化。マンションが建ち始めたのは80年代後半。
これからそんな建て替えができなかった老朽化マンションが郊外で大量に出てくる。
3大都市圏で築30年以上のマンションが2011年には100万戸、2020年で200万戸、
そして2028年には300万戸。しかも人口はどんどん減っていく。
もし20代の人が買ったら10年も住めなくて、すぐ買い替えしないといけないから
そういったものにローンを組めないし。

ここで「業者がこういってた」って書き続けてる人は、自分が業者でセールストークの
練習でもしてるんだろう。


606 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 12:02:46.34 ID:rjYGKsE90
>>605
相変わらず思い込み激しいな

607 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 15:52:45.06 ID:c1lAHQMw0
これからの日本は資産インフレかデフレか?
どうなるんだろう?

全く読めない。

608 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 15:54:15.62 ID:fCc5ySl70
悪性種のインフレで実体のない資産価値上昇になりそう。

609 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 16:20:54.21 ID:3LsU6CA20
>>605
しかもそれは賃貸ではなく自宅用の購入マンションの話だからまだいい。
自分が住んでいないし利益も出ないワンルームに大規模改修費用は払うオーナーはいない。
放置されてボロボロの荒れ放題になる。
家賃を下げて行けば入居者は入るが、低所得者→DQN→外国人→不法入国外国人と移り変わっていき最後は1万円台まで落ちる。
借入金や固定資産税や共益費は払わないいけない。
売ってもせいぜい50万円。
老後だというのに資産価値ゼロの不良資産を抱え込むことになる。

610 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 16:22:55.69 ID:jhCbuxUz0
金森重樹氏が区分所有は財産を捨てるようなものとおっしゃっていた

611 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 17:04:34.53 ID:z/zO+j6i0
おまいらまた騙されたのか

612 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 17:16:26.06 ID:3/GeC+a/0
>>610
金森重樹も大変なことになっているらしいがwww

613 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 17:37:09.74 ID:Nxax4fhw0
>>609
>自分が住んでいないし利益も出ないワンルームに大規模改修費用は払うオーナーはいない。

これけっこう深刻な問題だよな

614 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 17:55:32.30 ID:hSW1lB4o0
>>610
物件紹介のメルマガ記事の8割位で自分の商品を宣伝している人ですね。

615 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 18:27:08.58 ID:U8zLGDcY0
バブルの時もワンルームアパート詐欺流行ったよな。
同じ手口にまた引っかかってんのかよ。www

616 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/30(金) 20:21:01.85 ID:uDZSxljB0
ワンルームマンションに住むようなキチガイ相手に人生棒に振りたくない

617 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 09:36:46.71 ID:en11SZS70
だから不動産になんか相談したらケツの毛まで抜かれるよ
不動産も商売だが、自分でも客を大損させて、最悪
客が自殺なんてことになるなんて経験不足から、知らない
だけ

このような商売を長くやっている奴なんて、悪魔に
精神を犯された、精神病患者と同じだね




618 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 12:14:53.31 ID:Dej0xord0
質問させてください。
夫がワンルームマンション経営をはじめていたようです。
1980万円の35年ローンで新築、頭金100万円です。
税金対策と言っていますが・・・やめてもらいたいです。
新築でちょうど半年くらい経過しているのですが、いま売却したらどうなるのでしょうか。
不安で仕方ありません。
何年か経ってから売却するよりも今売却したほうが良いと思っているのですが、
どうなんでしょうか・・・。

619 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 12:54:50.97 ID:tPiy6cCJ0
>618
ほとんどネタッポイが一応お答えしましょう。
今、売却すると登記費用、仲介手数料などが10%から15%はかかるのでそれだけで
200万は消えていきます。
それから不動産投資はブームが去りつつありますし、何よりも買ってすぐに
売却するということで、その物件に何か都合の悪いことがあったのではないかと
推認する人もいます。

節税も大切ですが、10.20年後に入居者が入らなければローンだけ持ち出しです。

なお、高々1室でマンション経営というのは、数百万程度で専業、1単位の
空売りでウリポジ構築などと、言っているようなものです。

620 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 13:24:41.47 ID:m8LNF+oy0
都内新築も安くなってきたんだよw
地名や利便性の価値しかないんだろうな。
<東京郊外、東村山市のマンション>
駅から徒歩10分以内、新宿まで30分弱という立地ですが、
今年1月、最大800万円の値引きなど、
大胆な価格改定を公表しました。

<マンションの購入者>
「ずいぶん安いわよ!」
「たぶん500万円くらい下がってんじゃないかな…」
「81平方メートルくらいで、3,300万円くらいだったかな」

建物完成まで2か月を切り、販売ペースを上げるために値引きに踏み切ったということですが、
それまで半分程度だった入居率も急上昇。
現在、分譲中の2棟目は70平方メートルで2,600万円台と、
はじめから値引き後の価格に設定しています。

621 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 13:27:07.19 ID:ofPbv6I30
新築でも質の低下は問題ありすぎ
化粧用の建材の質の向上かもね

622 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 13:43:39.52 ID:n5t/EFlw0
東村山なんかただでも要らんが。

623 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 13:47:02.07 ID:m8LNF+oy0
>>621
防火材のイカサマは酷かったね。
安い物件も、それなりの訳があるのかな。

624 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 13:48:14.85 ID:Sqcwpg6k0
これから企画されるマンションは、価格を抑えて売りやすいようにするだろう。
となるとどこかで節約をする。土地の仕入れは昔とさほどに変わらないし、鋼材
などはむしろあがっている。
ということなので、2.3年前に発売された中古マンションの方が実質的には
豪華ということは十分ある。



625 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 14:35:21.63 ID:aFXLDod80
これからは、低所得層にターゲットを絞った激安アパート経営の時代だろ。
自社施工でレオパレスなども真っ青の安普請の作りで、建築費を浮かし。

部屋の間取りは、昔のロンドン貧民窟に詰め込む&自前で仕事紹介(派遣業)して、ピンはねするスタイルなら
賃貸経営は儲かると思うよ。 ホームレスを集めてきて生活保護受けさせて家賃+世話料を抜くのもいいし(やくざが一昔前やってたよな。

初期投資が5億近くないとだめだろうけど。


626 :618:2008/05/31(土) 15:48:52.09 ID:uhNYaEi3O
>>619
レスありがとうございます。
ネタではありません…。
今売却したらいくらになるかを知るには買ったところに聞くのでしょうか。



627 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 16:17:14.11 ID:m8LNF+oy0
>>626
深刻な相談は、プロが多いスレをお勧めします。
どぞ^^

不動産板
http://money6.2ch.net/estate/

628 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 17:18:56.63 ID:rthwxjcx0
売った販売会社になんか相談したらケツの毛まで抜かれるよ
ネットでもっと勉強してほしいね、マンションは持っていれば損
するので、損を覚悟で売った方が懸命だね



629 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 17:30:26.44 ID:BWNd3CMM0
さっき、BRIのタケモトだかタキモトっていうやつから電話があった。

『ご主人とお話ししたいのですが、運用に興味があるのはご主人ですよね?
ご主人だしてもらえます?不在でしたら何時に戻りますか?』
ー興味ないと思いますので結構です。
「奥さんにはそんなこと言われる必要ないし、そんなことわからないですよね?
僕は運用に興味のない奥さんとはお話したくはないですから。
奥さん運用には興味ないですよね?』

凄く失礼で不愉快だった。
がちゃ切りして速攻調べてやった。
ttp://www.b-r-i.co.jp/ask/
かなり悪質だと思う。

630 :618:2008/05/31(土) 17:31:01.42 ID:Dej0xord0
>>628
売るときはどこに相談したら良いのでしょうか・・・。
新婚でこれから二人の生活を始めるにあたって誰にも相談できず困っています。


631 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 17:38:13.74 ID:puyKJ3/b0
>>618
入居者はいないんですか?
旦那さんが立地や家賃やもろもろの経費に納得して買ったのなら大損するとは限りませんよ。
税金が安くなるなんてゆう営業トークに釣られて買ったら危険。
バブルの時これで酷い目にあったサラリーマンいっぱいいた。

632 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 17:42:26.73 ID:wXpFh6s60
新婚でこれから一緒に生活するっていうのに、そんな大事なことを旦那は黙ってたのか。
奥さん、別れちゃいなさい。(みのもんた風に)

マンション経営がいいか悪いか以前に、結婚する相手にそんな大事なことを言っていないのは
詐欺のような気もする。

633 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 17:49:49.43 ID:zIyFlvVV0
>>630 ヤフーの不動産→マンション売買で
同じマンションかあるいは近い条件で実勢価格を調べてみれば?

それより 旦那さんは売ることに同意しているの?

634 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 18:04:42.99 ID:rthwxjcx0
これから2人で生活するなら自分たちでそこに住んだら
どうですか



635 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 18:11:10.73 ID:9F6V2Awc0
ノウハウがある人が金を借りて事業をするってのは正しい姿勢だが
ノウハウも金も無い人が借金で買ったマンションを人に貸すのはもはや経営なんて部類じゃない
サラ金通いのパチンコ打ちとなんらかわらんよ

でも>>618は618で知識があるわけでもなく漠然と怖いってだけで
強制的に止めさせようって姿勢もどうかと思うよ、
ちゃんとお互いに納得できるように調べて不安払拭してもらうなり止めさせるなり
相談した方がいいと思うぞ

636 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 18:11:31.78 ID:sNl+clnDO
『ケツの毛』が好きなヤツがおるな

637 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 18:49:13.66 ID:2/8dTv2I0
.

     __,,,,_
.   /´      ̄`ヽ,
.  / 〃  _,ァ---‐一ヘヽ     _______
  i  /´       リ}    / 
  |   〉.   -‐   '''ー {!   < 返済の為に主婦売春はよくないなあ。。。
  |   |   ‐ー  くー |    \   
.  ヤヽリ ´゚  ,r(、_>、 ゚'}      ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
  ヽ_」     ト‐=‐ァ' !  / ̄ ̄ ̄\   
   ゝ i、   ` `二´' 丿_ノ  _    \   
      |、` '' ー--‐/´ /  /  \/\ ⌒)
  /⌒  - - ⌒ /  /  ⌒   ⌒ ヽ /
/ /|  。   。丿|  _|   (。)  (。)   V
\ \|    亠  | | (6       >  |    __________
  \⊇  /干\| ヽ_フ    ___ |   /
    |      |   \   \_/  /  < これぐらいしないと回っていかないのよ現実は・・ヒィヒィ・・・ 
   ( /⌒v⌒\_  /\___/     \
パンパン|     丶/⌒ - -   \        ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
    / \    |  |   y   /  |
    /  ノ\__|  |_,,,_ノ_,,,_丿 |  |
   /  /パンパン|  |∪  ∪.   |  |
  /__/     |  |        |  |
          ⊆ |        | ⊇


638 :618:2008/05/31(土) 22:07:24.85 ID:Dej0xord0
>>631
現在入居者の方はいるようです。
夫は釣られたのではなく自分で考えて決めたと言っていますが、
理由は税金が安くなるからと、貯蓄の1つの手段としてということでした。
夫は休みが少ない仕事をしているので、じっくり考えて決めたようには思えません。

>>633
調べてみましたが近い条件で1500万くらいでした。
夫は売ることに同意していますが、すぐにではなく先延ばししそうです。

>>634
職場からも遠く、子供を持つには狭すぎるので住むことは難しいです。

>>635
そうですね。私も昨日知ったばかりなのでいろいろと調べてみようと思います。
スレを読む限りだととても良い話には思えず怖いです。
身近に相談できる人を探してみます。

639 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 22:32:47.42 ID:bBqMVhEP0
>>638
職場に強引な勧誘電話が掛かってくるわけ。

『税金対策』 『年金資金』 『10分だけ説明する時間を下さい!』
有無を言わさず勝手に日時を決められる。

調べるとネットでは有名な悪質テレアポ業者だった。
今度、職場に来るらしいけど、こっちも強引に断ることにした。



640 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 22:38:45.60 ID:i53Jw3gn0
>>618
1500万? たぶんそれが新築時の本来の価格。
新築には、広告費や建設会社の利益と新築プレミアムが乗っかって
割高になっています。

ところで、今の運用状況だと、プラスですかマイナスですか?
おそらくマイナスなのかと思いますが、月どのくらい持ち出しですか。

641 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 22:57:18.48 ID:dldHpyYk0
私は上海、バンコク、中国新センのマンションを3室買って10年
保有したが全て損失を被った、どの地域も経済成長率は10%なんて
地域、それでもこのありさま、日本の不動産も怖いね




642 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 23:08:10.94 ID:m8LNF+oy0
>>641
新鮮なネタですね^^
詳しくお願いします。

643 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/05/31(土) 23:58:08.96 ID:wWO2IPU00
>>639
職場への電話営業してくるような会社は相手にしない方が無難


644 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 00:30:29.64 ID:FZvgndeE0
>>643 
いりません。って言っても勝手に訪問日時決めちゃう。
向こうの会社の電話番号を聞くと携帯番号を言う。
事務所の番号聞くと言い淀んだ・・・怪しすぎ。  『ニッテイ』という会社。

悪質テレアポと判明したからもうガチャ切りするけどね。


645 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 00:42:47.27 ID:8ZzLaC1B0
受話器を放置しておくと、30分くらい一人で勝手にしゃべるらしい>テレアポ
たぶん、何分勧誘したらいくらもらえる、みたいな歩合制なんだろうな。

646 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 01:22:36.11 ID:F+cjS/nA0
目減りしにくい絶対条件をどなたか教えてください。

最低限これだけはというものを・・・

647 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 01:26:42.76 ID:HszEonCO0
都心、中古、築浅、表面利回り10%以上

648 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 01:27:43.75 ID:oJa+YRjr0
建物の価値はどんどん下がる
土地の価値はあまり下がらないかもしれない、むしろ上がるかもしれない

利便性がいい物件ってのは、その利便性が年々下がっていくわけじゃないので
そういう部分に注目してみたらどうか

649 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 02:17:10.07 ID:3hgGdsYw0
>>648
> 利便性がいい物件ってのは、その利便性が年々下がっていくわけじゃない

経験では、商業地域は結構変動がありますよw
・駅の入り口が遠くに移動した
・近くのスーパーが無くなって、駅の反対側に新しいスーパーが出現
・隣のコンビニが無くなった
・近くの弁当総菜屋が無くなった
・近くの病院が無くなった
南側に高層ビルが建った所は、日当たりゼロになりますから悲惨ですねw

650 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 07:01:20.72 ID:ag9oUkTE0
利便性って時代でかなり変わるからね。
首都圏もかなり大きい変化が起こってる真っ最中だと思う。たとえば10年前だと
休日に買い物に行くっていうこと、新宿、渋谷、池袋などが一番便利だったと思う。
でも、今は郊外の超巨大ショッピングセンターが半端じゃなくくらい充実して
きたよね。たとえばららぽーと横浜って3万坪、300店舗とかあるし、その近くの
港北エリアや多摩エリアにも続々と巨大ショッピングセンターがいくつもできてる。
ここ3−4年の増加は驚異的。
おれは都心の近くに住んでるが休日の買い物でも車で郊外までわざわざ
でかけるようになった。品揃えもいいし、駐車場もゆったり、近所には大きい
公園なども多く、飲食店もかなり充実。仕事以外ではわざわざ都心に行く必要が
なくなってきてると思う。

651 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 09:36:53.64 ID:HT8QCroi0
ここ不動産屋の書き込み多いね、かれらはこれで生活しているから
良い話は半分に聞いた方が貴方のため

641)で海外マンション購入を書いた者だが、このマンションも
業者の勧誘で買ったが、大失敗であった

海外不動産は日本のバブルの頃、日本人がハワイ、アメリカ本土を
買ったその後の暴落で売却撤退、価格は10分の1なんて価格で
売った人もたくさんいた、日本でもそうだが海外の不動産も怖いよ



652 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 09:52:00.94 ID:PP3nnChw0
ワンルームマンションではなく、普通のアパート経営とかなら素人の俺でもできる?
資金も知識もないから、これから勉強して始めるのは10年後かな・・・

653 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 11:09:41.85 ID:/oZ3cIdC0
>>652
10年間くらいの勉強<<<<<<失敗しても大丈夫なような、安いジャンク物件を実際持ってみる。

654 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 11:41:50.01 ID:gRZggw7L0
土地は下がらないが建物は下がるというのはこれからは嘘だね。
土地は下がる。
建物は収益次第で利回りと資産価値を考えなければならない。
オレは今は首都圏には全く関心がない。

655 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 12:28:47.13 ID:pnCPAnZ+0
それにしても、都会のワンルームマンション、賃貸として入るには、すげーお手ごろなお値段だぞ?w

7畳、ユニットバスタイプだけど、共益費込みで6万5千だ。@東池袋

これ以上安くなるのかなぁ・・・?

656 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 14:16:24.63 ID:0fCBk6UA0
そうですよ、これから日本の不動産は下がるから買うと損ですよ
借りた方が利口、ましてや土地でもマンションでも自分で使用する
なら良いが、人に貸すなんて、懸命な方法ではない




657 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 14:33:53.34 ID:hc0rQ4oL0
個人相手に投資話が来たら天井なんだろうな

658 :一応プロ:2008/06/01(日) 16:13:37.62 ID:J3J+Hzdc0
首都圏は人口が増えているので不動産需要自体はある。
ただ、ワンルームは投資は危険が多すぎるのでお勧めしません。
色々理由はあるけど、マンションは一棟で資産価値を形成している面が大きく、
また一室だけでは大修繕できず、1室では管理形態の変更ができない。
一棟買うだけの資力(手持ち資金で半分程度出る)があれば、ちょうど資金にショートした外資が手持ち物件を
放出している時期でもあるのでいいかもしれない。

利殖したいのであれば、国家ファンドが狙う30銘柄など最近投資雑誌に出ている
旬の銘柄を買い、2.3年寝かしておくに限る。
これなら最悪でも配当はもらえるし、4つほど買っておけば全体では最低±0位に収まるであろう。

なお、最近はインフレを見込んで長期金利が上昇傾向にある。
こうなると中々銀行は固定金利では貸してくれない。
変動金利は金利の上昇局面では非常に恐ろしいことがおきるのでやめられたい。




659 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 17:06:26.93 ID:3J6d/zcR0
不動産投資って頭の悪い素人が真っ先に思いつく金儲けだよ
ちゃんと勉強してから入る慎重派は引っかからない

小金持ってて勢いでやると失敗するよ

660 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 17:09:56.72 ID:FZvgndeE0
普通の金融機関ではワンルームは資産とみなされない。

661 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 17:42:49.25 ID:u4VOIqPz0
星島容疑者のフィットエル潮見って今年できたマンションみたいだね
マンソンはこういうリスクがあるからなあ

662 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 17:47:04.00 ID:9RZSnR+20
日本はバブルの崩壊前まで、土地が値上がりしたので、金ができたら
不動産を買うが常識だったが、これからは違う、マンションを買って
人に貸して家賃を得るなんて発想は20年遅れている

それをまだ業者がセールスしているなんて、詐欺と同じだね




663 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 17:47:05.15 ID:NsjsAk+90
結局、管理会社やワンルームオーナーが利益をだすために
入居者が退出時にいろいろ因縁つけてリフォーム修繕代を
騙し取ろうとしていて東京都や消費者センターで大問題に
なっているんだよな。とくに管理会社は悪徳だ。
もっとも、この2CHスレのように借りる側も、こうした問題を
情報収集していて、裁判でも貸主側の荒唐無稽な要求も
通らないので、そのあたりも不動産投資するなら考えるべきだな

664 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 18:00:46.01 ID:DACgs4oxO
この経営スキームのローンを証券化したら流行りそうじゃね?

665 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 18:25:17.12 ID:29Fvk8kW0
>>661
フィットエル潮見ってこれから賃料下がるのだろうか
賃貸に安く済みたい人は要注目?

666 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 21:30:13.96 ID:2hUaYT2B0
>>653
>失敗しても大丈夫なような、安いジャンク物件
地震が来て、訴えられたらどうする?


667 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/01(日) 21:49:32.34 ID:3hgGdsYw0

因縁キタ━━━ヽ(∀゚ )人(゚∀゚)人( ゚∀)人(∀゚ )人(゚∀゚)人( ゚∀)ノ━━━ !!!

668 :618:2008/06/02(月) 01:02:59.17 ID:6uxlqNY90
>>640
月々マイナス2.5万です。

669 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 08:06:17.62 ID:sqZE54rO0
損するのが決まっているのに何で不動産投資やるの




670 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 10:26:45.04 ID:3t8n30JbO
>>294
「要らね!」でガチャ切り。

671 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 11:02:32.89 ID:B4qzwV1W0
REITも住宅関連は全滅だしな。

672 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 14:02:21.40 ID:OFAimwhe0
>>661
潮見という土地柄からして、織り込み済みでしょ。
歴史をひもとくと外国人の町であることがすぐにわかるし。

外国人学校とか外国人用の教会とか、
人権団体事務所とか、日本人が近づきにくい感じ。

673 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 19:08:02.07 ID:6eR68NrW0
そうかなー俺なら安くても借りないがね、夜なんか1人でいれば、その
死体を解体した部屋でなくても、怖いからいやだね、ましてや死体を
解体した部屋なんて、その隣でも嫌だね

そのマンションのどこの部屋でも、1人でいれば幽霊を見てしまう
このマンションは資産価値ゼロだね




674 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 20:46:02.32 ID:FL/owNtZ0
>>673
外国人は全然気にしないらしい
1万でも安ければ速攻入居あるよ
チャイナかブラジリアンだけど・・・・・

675 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 21:48:54.93 ID:0eMNw66B0
住人も一部屋で3〜4人は入りそうだな
新築が数ヶ月でスラム化するのかなw

676 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 22:57:31.53 ID:HlFjRFdJ0
そうだねスラム化だね、資産価値はほぼゼロだね




677 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/02(月) 23:43:00.31 ID:ueD7LvhS0
>>673
俺は日本人だけど、格安賃貸なら喜んで借りちゃうな
オカルト話は興味ねーし

678 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 14:10:26.89 ID:XrmZgU/00
例の事件のあったマンションて2月だかに入居開始と容疑者が言っていたが、
にもかかわらず被害者宅の左右の部屋はあいていたんだってな。
新築の状態でそんな惨状だったのが、今回の事件でゴーストマンション決定だなw

679 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 14:31:27.27 ID:Eufm9rsJ0
>>678
西向きで家賃10万円みたいだが、高いんだろうね。
相場では7〜8万円と思うけど、もっと下げるのかな。

680 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 16:09:29.84 ID:sQ0ysVJD0
マンションはいろいろな人が住んでいるので、今回の事件他の住民から
すれば殺人、死体解体なんて何の関係も無いが、同じマンションと
言うことで一連託生の運命、他の住民、特にここのマンションの所有者
はかわいそうだが、運が悪いね




681 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 16:34:51.18 ID:1bQj1udI0
おれは、マンションで事件がおこってもそんなに気にはしないほうだと思ってた。
でも、実際に近所のマンションで「かなりな事件」が起こったときは、そのマンションの
前を歩くだけでなんか不吉なことがありそうな気がして避けてた。
同じマンションに住んでたら気になる人は、ものすごく気になると思う。近所でもいやだし。

682 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 16:58:42.36 ID:nETW2ErF0
事件物件売買は、次の購入者に対し報告する義務があるんですよね?


683 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 19:08:34.70 ID:XrmZgU/00
報告してなかったら瑕疵扱いだな。

684 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 19:41:41.81 ID:iuWNssL/0
一瞬業者が借りて出て行けば説明義務消えるらしいよ。テレビで
言ってた

685 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 21:02:08.94 ID:ekXlXmLC0
そんな小手先の子供のいたずらみたいなことで借り手が納得すると
思うの、逆にアンタが、借り手になったらそれを紹介した不動産に
文句を言わないかね、それでも金を返してくれなければテレビ局
とかに、駆け込んでテレビで報道してもらえば、その不動産屋は
窮地に、金を返すことに、つまりそのマンションの価値は大幅に
下がることに




686 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/03(火) 22:50:46.91 ID:1bQj1udI0
これからのマンションの需給

【日本の人口推移予想】
            0人             1.0億人             1.5億人
__________________________|_<<__________________________|_________________________________|____
1975年 111939643人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1980年 117060396人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1985年 121048923人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←ここ以降マンションが急増
1990年 123611167人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1995年 125570246人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←投資用マンション増加
2000年 126697282人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2005年 127245267人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←今ここ
2010年 126465451人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←老朽化物件が急増
2015年 124465901人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←建て替えできないのが投売り
2020年 121471466人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←あれ、人口が減ってくお
2025年 117812582人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||  ←あれ世帯数も減っちゃったお
2030年 113328774人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||  
2035年 108077489人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2040年 102167125人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2045年 *95898305人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||
2050年 *89484841人|||| ||||||||||||||||||||||||
2055年 *83006540人|||| ||||||||||||||||||

業者は当然これからの人口の減少は知っている。
だからセールスするときに、首都圏では独身者や老齢者が増え、世帯数は減らないと
セールスする。しかしその単身者の増加を見込んでも世帯数が減っていく。


687 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/04(水) 00:25:21.00 ID:6iE6YcOU0
この例では住民が退去してしまったようだ。

http://blog.goo.ne.jp/keepers_real/e/f009de8272695e97f23542241b9ec8bf


688 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/04(水) 14:05:48.89 ID:3UpigTH50
清水建設が千葉の市川市の駅前に建設した高層の鉄筋不足のマンションは
購入者には金を全額返すと約束した、それはそうですよ、新築の
マンションで鉄筋不足なんて、清水建設は当初は補修を考えていたが
それでは購入者は納得しない、これなど大幅値引きで販売でしょうね
新築と言うのはそうゆう物ですよ

今回の殺人、死体損壊のマンションも資産価値の大幅低下は避けられない
から犯人、その家族にに損害賠償請求をしたいでしょうが、親は岡山で
税理士を営んでいるようだが、とても賠償できる資産は無いでしょう




689 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/04(水) 14:20:16.44 ID:SdWVid/Y0
完成してないから手付けの倍返しで契約解除が妥当だろうね。
個人的に前の物件売ってしまってる場合は更に補償してもらうしか無いだろうけどねぇ。

690 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 01:03:51.16 ID:0DfgqqvW0
>>658
> 首都圏は人口が増えているので不動産需要自体はある。
> ただ、ワンルームは投資は危険が多すぎるのでお勧めしません。

都内23区の中古は売値が安定してますね。
需要がある地域なら、評価されてる訳ですか?

691 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 10:14:52.28 ID:zdnanvyE0
また不動産屋が宣伝で書き込みしているの、それとも自分でも
買った客が損すること知らないで売っているの、そのうちあんた
に天罰が下るかも



692 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 15:06:29.21 ID:0DfgqqvW0
>>691
業者じゃないよ!
所有者だが。
長く使ってる物は、なんでも皆壊れて捨てるもんだ。
不動産は、価値があまり変わらずに持っていられる。
住むだけでも十分だが、うまく使えば稼げる。

693 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 16:26:31.71 ID:LG/TIQxG0
建物は徐々に劣化するから減価償却が認められるし、固定資産税もかかる。
だから、価値も変わるし持っていることもできない。

694 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 18:46:54.56 ID:aMp/pNSk0
株もそうだが自分がもっている物は価値が上がると思いたいんだね




695 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 19:06:59.43 ID:0DfgqqvW0
>>694
不動産株はどんどん下がるけど、地価は下がらないんだよねぇ。
倒産すれば、株価は・・・

696 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 19:38:31.96 ID:Kkfy5ntv0
test

697 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 19:51:14.72 ID:m7QxwaJp0
3段ベッド3つぐらい置いて
「10人までOK!」って言えば中国人が20万で借りてくれるよ

698 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 20:06:15.02 ID:eViwP1DV0
>692
> 住むだけでも十分だが、うまく使えば稼げる。
>
こんなこと言うから業者だと認定されるんだよ。
所有者なら稼ぐとかは関係ない。

699 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 20:58:26.98 ID:0DfgqqvW0
>>698
     2ch投資板で何が言いたいの?w

700 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/05(木) 22:52:45.98 ID:fugcaN5n0
当分1人身で自分で住居用ならお買得と思う
都内で18平米ワンルーム、築15年、リフォーム済で壁紙、キッチン、トイレ、バス新品交換、フローリング張り替え
見た目、殆ど新築でコミコミ400万
10年住むなら買った方が得

701 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 01:03:05.23 ID:TPpWVI1N0
>>700
八王子あたりが該当すると思うが、
大学移転を見込んで物件が増えたらしい。
現実は巨大な学生寮に取られて学生需要が無く、
居住者はモラル低くて滞納する連中なのでダメ!
と何かで読んだ。

702 :658:2008/06/06(金) 03:14:31.46 ID:UHZegJt30
>690
首都圏は地方から人口を吸収し、人口が増えている。だから不動産需要自体は
あります。
ただ、区分所有ものは一つの部屋が独立して資産価値を形成しているのと同時に、
一棟全体でも資産価値を形成しています。
権利者が多数、特にその多くが投資目的のワンルームでは一棟全体の大修繕を
行うことを取り決める総会自体を開くことすら難しいのが現状です。
投資するのであれば、一棟まるごとの方が床面積当たりの管理費も安くなり、模様替えも
持ち主の一存でできるので、投資効率はずっと高いです。



703 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 06:35:25.59 ID:1Gr/0HPh0
今の一般的な感覚でいうと、便利な首都圏は今後地方から人がどんどん
あつまるような感覚がある。
ただし過去のすべての統計は、日本の人口が増えている期間の統計。
一般的な人口の予想だと、東京都でも2020年1300万人→2030年1270万人、
神奈川2020年890万→2030年850万人。
それとこの人口の中身が問題で想像を絶して老齢化人口が極端に増える。
その場合、首都圏で離婚者などの単身者が増えて世帯数が維持されたとしても
20平米程度のせまいスペースに住む人はかなり減少すると思う。
80年代以降にたち90年代にも増えた郊外のマンションが老朽化でどんどん安く
なっていくから、単身者でもそういった郊外の自然がある広いマンションに移っていく人も
かなり増えると思う。

704 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 06:46:10.31 ID:3AjmzD7E0
既に建った建物は容易には壊れない。
若年層は見る見る減少するのに、若年層が多かった時代の狭い部屋は依然として使われ続ける。

705 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 09:12:40.20 ID:pjbjZh5h0
大地主さん自分が広い面積の土地をもっているから地価は下がらない
と思いたいでしょうが、それは希望的願望ですよ、日本のGDPの
成長率が1%なんて数字で、給与が下がっている現状では地価は
下がるね、根本的な問題は日本経済の成長が止まったからだが、
それに地価が上がりすぎて高すぎるから、これからは下がるね




706 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 10:58:19.43 ID:FvlJQt020
ところが給与は上がってきたのです

707 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 11:30:37.38 ID:1Gr/0HPh0
今年はおそらくデベロッパーが何軒も飛ぶと思う。
ノンバンクに頼ってるとこも出てきてるくらいだから。
そしてそういうときに新聞に住宅市場がどうなってるかの記事が出まくると思うよ。

708 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 13:11:00.85 ID:Mpb4G5/h0
>>700
都内って言ってもいろいろな場所があるからなぁ。
駅からの距離も重要。
それらを書いていないと幾ら400万とか書かれても何の参考にもならない。

更に個人的には18平米の部屋に住む気にはなれないw

709 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 17:12:56.96 ID:TPpWVI1N0
>>702
近所に一棟売りが出てて、良く解ります。4〜5年前からw
黒服の集団が月1〜2回見に来てますが売れない様ですね。
いまから、素人の個人が手を出せるものじゃないと思いますよ。

分譲物件では、殆ど等価交換が多いから、地所を失った地主は大損でしょ。
不動産で、うまくやってる人は少ないと思いますよ。
バブル前に始めた少数の人が圧倒的に有利。

710 :658:2008/06/06(金) 21:54:10.58 ID:UHZegJt30
>709
不動産投資の盲点を実についてますね。
株のように数値指標だけから判断していると、こういうことがまま生じます。
極端な例としては、誰かに頼んで家賃を1年分負担してやるから入居してくれと
いうようなこともあります。こうなると空室率0だから表面利回りは高いわけです。
何も事情を知らない人は利回りだけ見て、これは凄いと思ってしまいます。
売却により所有者が交代した段階で、頼まれた人は退去しますが、自由意志だと
言えば抗弁できません。1年分の家賃を負担しても高く売れば、おつりが来ます。

四季報cdロムを分析するように数値だけ見ていると、不動産投資には思わぬ
落とし穴があることがあります。もちろん、そういう場合は少ないのですが、
一回の損失が大きすぎるのも不動産投資の特徴です。

その他、隠れたる瑕疵の問題など素人では中々の問題がたくさんあります。


711 :658:2008/06/06(金) 21:57:27.63 ID:UHZegJt30
ついでに言って置きます。
広告の利回りはたいがい満室時の想定利回りです。
改修しても場所が悪ければ人は入りませんが、不動産業者は改修を薦めます。
物件仲介と工事仲介のダブルで手数料が入ります。

712 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/06(金) 23:10:37.07 ID:TPpWVI1N0
>>710-711
色々勉強になります。落とし穴だらけですよね。
今は最悪の時期に入っているのかも知れません。
<参考です>
不動産業界今年に入って状況はガラリと一変した   2008.03
都心の一等地地価は去年より今年2月時点で早くも取引価格で20%も下落、更に下げ止
まることなく下げ続けている。首都圏住宅地の価格も暴落している。理由は資金繰り悪化
の為だ。今年に入ってから銀行の不動産業への貸し渋りが顕著に現れた。不動産業界
は何処も資金繰りが突然行き詰まり、決算に向けて資金繰りのために在庫の土地建物
の駆け込み売却が3月に入ってから急激に増えている。しかし、この次期に直ぐに買って
もらえるとしたら同業者のしかいなく、一般法人相手に売り込みに行っても直ぐに進まな
いのが現状。
あと投資ファンドは信託銀行に所有権移転して信託債権にしてこれを担保70%の値で銀行
にノンリコースローン(ローン返済できない場合は担保債権を放棄すれば後は一切の債務
は発生しないローン)として資金を借りて残り30%を他の投資家から資金を調達して土地建
物を購入、建設している。問題は土地の価格が30%割ると担保の信託債権が目減りして評
価損を計上しなくてはならない状況に銀行は追い込まれる。建物はもともと年数の経過とと
もに目減りするので価値は無い。銀行はノンリコースローンで貸してるため目減り分の返済
を求める先も無い。いわば日本版サブプライム問題が発生する日も近い。ノンリコースローン
で銀行は数十兆円も貸しているから。貸した金の返済は見込めない。相手は担保の信託債
権を放棄すれば借金はチャラのローンだから。

不動産ファンドバブルは金融庁が定めた「ノンリコースローン」が登場して可能となった。
「ノンリコースローン」とは簡単に説明すると、ノンリコースローンにする計画対象物件を信託
銀行へ所有権移転し信託証券化し、この信託証券を銀行に持ち込み総額の70%を銀行でノ
ンリコースローン化。残り30%を仲間で出資者を募りプライベートファンド化する。もし失敗して
も30%の自分達出資分の損失で債権放棄できる。ファンドだと100億の土地込み物件ビルを
元金30億円の金でやれる。これが昔だと100億丸ごと借金で更に追加担保を求められ借金
地獄で仲間は次々倒産していった。
ところで、昨年秋過ぎより現実問題ととしてこの業界様子がおかしくなった。普通に100億の
物件を110億円で業者間での物件コロガシが頓挫し始じめた。ハバ抜きゲームが頓挫したて
ところだ。
この投資ファンドは大体が仲間内で転売して利ザヤ稼ぎしていたから、昨年の物件の転売
は今年転売しょうとしてももう不可能。土地の価格が調達時より確実に20%以上暴落してい
るから、こんな状態で数社の不動産鑑定士に査定出してもらい価格を出してやらないと相手
も再度ファンドに組め込めないから、土地の価格暴落査定で既に赤字売却の状態。しかたな
いからローンの金利払って賃料収入だけで出資分30%の回収を計算すると15年とかの数字
になる、これには出資者も怒って直ぐ返せと激怒する始末。担保債権放棄して引き上げがい
いところ。去年まで転売で散々儲けさせてやったんだからと出資者に納得させいるのが現状。
あと問題は銀行が担保とした物件信託債権の価値が30%以下になると評価損を計上しないと
いけなくなる。簡単に言うと土地価格が30%暴落すると担保割れ、建物は元々新築時以降は
価値は下がるだけだから、あと銀行が「ノンリコースローン」で貸した金の回収は、ファンド組
成者に言っても返済義務は無いからダメ、銀行自ら物件売る以外貸付金の回収のは見込め
ない。この「ノンリコースローン」最盛期には80%という物件もあった。20%暴落で銀行は担保割
れを抱えてアウト、言わば銀行に日本版サブプライム損失が発生することになる。

713 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/07(土) 07:31:08.41 ID:g5gMGDYI0
住民税は、みなさんどれ位戻って来ていますか?
年によって多少違うけど、自分は多分30-40万前後位です。
あと、所得税の還付金?が40万位です。
でも、やっぱ持ち出し多いですよね。

714 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/07(土) 07:46:25.39 ID:IBuoetbE0
税金の還付で簡単に儲けられるなら、
皆がやってしまい、すぐさま制度自体がなくなる。

マンソン投資の勧誘は『年20万円も戻ってきます! 10分話を聞いてください!』と連呼する。
聞いたらアウト、応手話法が確立しているから、話が長くなる。

715 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/07(土) 09:28:01.74 ID:HZg8Gc4H0
>>712 参考になりました。
不動産サイトに新着物件メール配信サービスに登録しているけど、
春以降大量に物件が流れている。
わたしの登録しているのは地方都市一棟売りなので、去年までは週1件くらいだったのに、
今年は毎日のように出てくる。
利回りや価格でつい買ってもいいかなという物件もあるけれど、
いまは静観時ですね。



716 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/07(土) 13:50:09.54 ID:6itrh+4s0
>>715
2〜3年前に2chを見ていた頃、詳しく教えてくれる方がいましたが、
不動産板で、お見かけした方でしょうか?ボランティア精神に感謝しています。
素人ですが田舎の土地を迷わずに駐車場一括貸し出来ました。
今は株の関係で投資板を見ていますが、最近このスレを知りましたw

717 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/07(土) 17:15:59.06 ID:fCYl90PU0
>>713
釣りですか?
住民税は前年の確定申告を基に課税してくるから戻りとは言わない。
しかしまあ、所得税が40万も戻ってくるのはうらやましいな。
って言うか、おいらは所得税を40万も源泉徴収されていないから
いくら不動産で赤字を計上しても40万も戻らないな。

718 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/07(土) 21:20:11.75 ID:pSWR+lBj0
>>714
少しでも被害者を減らすためにあんたみたいなしっかりした人が勧誘電話に長々と相手してもらわんとw
>>716
土地持ってるなら上物建てるよりも舗装程度で駐車場にした方がいい場合も多い。
>>717
住民税の還付は低所得者の株の譲渡益と配当金の源泉徴収くらいだね。
うちの婆ちゃんが還付してもらってる。

719 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 01:36:11.54 ID:RC42zuxg0
いないとは思うけど、変動金利でローンを組んでいる人。
入居者不在で金利上昇ということもないとは言えない。
いや、諸物価高騰で長期金利は上がるから、当然上がるとみた方がよい。



720 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 11:44:50.73 ID:UopTyOFz0
値上げラッシュの次は長期金利上昇で“住宅ローン地獄”
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080607-00000008-gen-ent


721 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 12:21:09.10 ID:6uzGfd0J0
銀行はこうなる事を見越してたかもね
自営なんだけど やたら『借りてください、借りてください』って電話あったもん
住宅ローンは古い物件でもやたら30年で現在の賃料と同じぐらいとか書いてたし

722 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 17:08:24.18 ID:l2WRCaOv0
下がる物件は買うように勧め
上がる物件は売るように頼む
これだけは不動産屋の鉄板

不動産屋からの電話の逆に舵をとれば絶対に間違いない

723 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 22:26:46.06 ID:bym61Su20
また、ワンルームマンション絡みの事件か

【秋葉原通り魔事件】カーテン閉め切りひっそり 静岡の犯人宅
2008.6.8 18:07
チラシがたまった加藤智大容疑者宅の郵便受け=8日午後4時20分ごろ、静岡県裾野市富沢
 殺人未遂容疑で逮捕された加藤智大容疑者(25)が住んでいたのは、
静岡県裾野市の国道246号沿いに立つ築7年の鉄筋4階建てマンションの3階。
同じ階に住む男性会社員(26)は「3年くらい住んでいるが顔を見たことがない。
休日は駐車場に車が止まっているが、平日は(自分が帰宅する)午後6時半ごろにも帰っていないようだ。
事件を起こしたことがまだ信じられない」と驚きの表情を見せた。

 部屋は人材派遣会社「日研総業」(東京都大田区)が平成16年12月から借り上げており、
加藤容疑者は同社で働いていたとみられる。
マンションの管理会社は「把握している入居者と名前が違っていた。
(加藤容疑者が)いつから住んでいるのかは分からないが、近隣とのトラブルはなかった」という。

724 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 22:34:56.61 ID:e/fMaK2I0
日雇い派遣か・・・

725 :山師さん:2008/06/08(日) 22:40:50.29 ID:Ec/uvu3m0
不動産屋はそこまであくどくないですよ。
ただ、売りの査定を頼まれた場合、相場より若干低めに誘導して、相手が
素人であればこれで反応を見てみましょうといいます。
相場より低ければ反応は当然あります。手数料が3%なので、少し安めでも
数を売った方が営業マンの評価は上がります。
反対に、買いの客の場合、宅建業法違反にならない範囲で物件の説明はしますが、
相手が特に追求しない時は近隣に工場があり、夏場は匂うなどの不利な情報
は必要最小限にとどめます。
また、ローンが組みにくい客には当初だけ金利が低い3年固定などのローンを
薦めます。

たまに不動産鑑定士など、ある面プロからの仲介を頼まれる場合もありますが、
そういう場合は客に任せて、後からクレームが来ないように予防します。

なお、一番美味しいお客さんは、医師、教師など先生がつく職業の人。
彼らは日頃から駆け引きがある世界にいないので、営業マンが言うことをほぼ
100%信じます。ローンも組みやすく、更に先生の知り合いを紹介をしてもらう
ことも必要ですので、変な物件の紹介はしません。
ただ、予め調べた年収の範囲で最もローン額が大きいオプションばかりを薦めます。
工業高校の建築学科の先生が来たら、不動産鑑定士の場合と同様おとなしくなります。



726 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 22:45:21.63 ID:G6F7IlB50
不動産買う前に「悪徳不動産を見抜く方法」みたいな本を数冊読んでおくのは意味がありますか?

727 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 22:52:12.41 ID:PfJPtbm20
>>726
買うだけ無駄。
とにかく不動産と名のつくものを買わなきゃいいだけ。
どうせ読むならこれとかどう?
 地価「最終」暴落
アマゾンのマーケットプレイスで1円で買えるしw

728 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 22:58:13.16 ID:hM3N+OO30
俺も不動産のプロだが。

ワンルームのイメージ。
家賃月7万=年84万。

1500万ローンで金利3.2%で年48万(実際には+元金返済)
固定資産税=5万
管理費・修繕積立1.3万×12=15.6万

差額14万。
そして1500万で買った物件は20年後には500万。年50万目減り。
減価償却分を考えれば大損。

4年に1回くらいクロス張替えなどで費用発生
空室もある程度発生。さらに損。
修繕積立が低い物件は不足分 数百万/戸が後日発生。
しかもオーナーは自分が住む物件ではないので出さない。
結果スラム化→これが二束三文で市場に出てくる。

ワンルームが儲かるんなら金持ちはみんな借金してでも買うだろう。
実際買うのは世間知らずのサラリーマン+医師+公務員。
ご愁傷様。

729 :山師さん:2008/06/08(日) 23:01:24.91 ID:Ec/uvu3m0

アドバイザー料を10万程度を払い、プロに物件見学と契約交渉同席を
お願いしましょう。プロがいるだけで抑止効果があります。
カーテン1つで何万も違いますから、これだけで格段に違いますよ。

銭失いとは必要な金を惜しんで、その何十倍も損をする人のことです。


730 :725:2008/06/08(日) 23:12:11.90 ID:Ec/uvu3m0
729は726に対してです。
不動産業者は怖いという変な先入観は捨てていただきたいと思いますが、
不動産は怖いと思ってください。
下手をすれば数千万円の損害をこうむります。

731 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 23:20:00.27 ID:Tachr/Bd0
不動産会社に勤めてる人はみんな借金してワンルームマンションに投資してんの?

732 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/08(日) 23:42:36.23 ID:w8xYOl/70
>>731
テンパッタ客の出物を買い取ることはあるみたいよ
新築子1500万を8年後400万で買取みたいな感じで・・・・

733 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 02:10:16.26 ID:2tuAoQLD0
>>732
それは良心的な不動産屋だね。
俺の知り合いは新築1200万築10年で200万だった。
どうやっても他には買い手が付かなかったせいだけどw

734 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 09:00:49.76 ID:6gZc3p7I0
俺も3室買ったが、全て損失が発生したが、問題の不動産屋の対応だが
2人の不動屋に購入を依頼したが、安い不動産を買うことから
1人の不動産屋はスラム化のリスクを指摘したが、不動産屋の
指摘どう黒人、中国人が多数住み始めてスラム化して失敗

もう1者の不動産屋が大きな問題だが、10年ほど前の話で、
その不動産は自分でもバブル崩壊で安くなった不動産を借金して
たくさん買っていて、この不動産屋の主張はバブルの崩壊で不動産
が安くなったから、断然買いだねと強調していたが、数年前に破産
した、この不動産屋など自分が間違えていることに気が付かないで
周りの人を多数巻き込んで、おおきな損害を出して去っていった

この不動産屋と同じ間違いはスーパーのダイエーがやはり破綻したが
ここの元社長の中内さんが、戦後の不動産の値上がりで成功した
ことから、その成功体験が忘れられず、出店する店舗の不動産を
全て借り入れ金で購入したが、その後の不動産の値下がりで、
膨大借り入れ金に耐えられず、ダイエーを破綻させた

この金を貸したのがUFJ、三和銀行等です、その後東京三菱銀行に
吸収されたが、この東京三菱は他行と比較すると不動産融資の
不良債権が少なかったが、先見の明があったわけではなく、業務の
多くが海外業務で日本での不動産融資が少ないことが功を奏した
だけ

その一方同じ同じ形態のスーパージャスコは店舗不動産を買わず、
借地で営業して難を逃れた




735 :713:2008/06/09(月) 10:18:22.69 ID:hGYXt2bw0
>>717
いや、釣りじゃないよ。
確かに、もどりは正確な表現じゃなかったかもしれないけど、
住民税は最初に送られてきた額からは30万位減額になっていたよ。

736 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 12:37:38.32 ID:Gb11phfPO
>>734
どうでもいいけど日本語下手過ぎです。

737 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 12:48:09.15 ID:s7ORrXrJ0
>>734 読点あって、なぜ句点がないのだ?


738 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 13:11:15.89 ID:QmMYjoAi0
>>737
母国語に句点という概念がない外国人。

739 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 14:46:30.19 ID:Rr+e5gMt0
人間が書いた文章とは思えない

740 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 20:19:25.28 ID:ZczmeGT80
 損失がでた物件を売却した場合、 翌年は全て税金が戻ってくるの?


 それとも、ローン支払いを無視して、銀行にワンルームマンションを
担保として取られて 損失0円?

741 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 21:40:03.00 ID:Rr+e5gMt0
はい0円です

742 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 23:15:35.51 ID:S24jKywh0
またまた不動産屋が書き込みしているね、自分が勘違いしているの
分からないの、まあ自分の商売だから、売りたいの理解できるが
犠牲者を増やさないで




743 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 23:24:56.05 ID:J+R+hfVt0
>>742
> 犠牲者を増やさないで
ワンルームって節税対策に使うだろ。
心境は金のある奴から巻き上げているだけで罪の意識は薄いだろうね。

744 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/09(月) 23:30:44.38 ID:ZeEPwza50
>>742
> またまた不動産屋が書き込みしているね

不動産屋でも色々職種が違う。
書き込みしているのは、仲介の人たち。
勉強になる内容が多い。


> まあ自分の商売だから、売りたい

売りたいのは、デベロッパー関係。
煽り・自演・さくらとか、一目で判る。

745 :山師さん:2008/06/10(火) 01:59:11.76 ID:byIDTrcN0
不動産投資で還付というのは、経費>収入であれば、その分所得税を減額
してあげましょうということ。
前提として、還付を受けないといけないというほどに所得があること。
還付が20万程度であれば、自宅ローンの方がよほど節税効果が高い。

それから、不動産の場合、売り買いに多額の経費がかかるので株のように
金が必要なので換金するとはすぐにはならないことを想定してください。
また、家賃でローンを払うような仕組みだと、通常手元には金が入りません。
株であればよほどのことがない限り配当があります。

尚、あまりに安い不動産はやはりそれなりのものと思って間違いありません。
こういうのを買うのを安物買いの銭失いといいます。
また、東京でも賃貸物を作りすぎた感がありますので、駅からの便が悪い所など
リーマン投資家でも買えそうな物件は今後、値崩れする可能性があります。
もちろん、好立地の物件は値段も高く、売り物もすくないです。

色々書きましたが、不動産投資は資産多額の人がやるものです。

746 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 17:07:19.61 ID:0gwWdWN/0
↑に賛成、株や債権を多数保有している資産家が不動産を保有する、これが
正解



747 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 17:13:50.04 ID:x8r0Bauv0
夢ぐらい見させて上げなよ ^^

748 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 18:09:40.64 ID:BS0QR3Zc0
ワンルーム凍死でリーマン悪夢にならなきゃいいけど・・

749 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 18:43:04.31 ID:eHszFoWq0
貧乏人が、不動産投資

100年早い^^

ワンルームマンションなんか、マルコーみればわかるだろ

実質いくら、利回りあるんだよ

儲かるんなら、業者が、やるってw

買ってる奴は、かもねぎ

750 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 18:51:38.73 ID:95IQFflq0
まだリートで痛い目にあったほうが身軽でいいなw

751 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 19:06:54.13 ID:GaD7iQil0
そうだね不動産に期待しているのは宗教みたいな物だか、
ここでいくら儲からないと言っても納得いかない奴は
リートは小額でも買えるからリートを小額買って損した
方が損害が小さいからリート買った方が懸命だね




752 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 19:41:05.62 ID:CLYekR4N0
一棟投資の通販大家さんはどうなんだい?

753 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/10(火) 22:16:10.36 ID:voLIyZRq0
>>752 本では頭金ゼロでも、収益還元法で100%融資可能といっているけど、
全面翻している。
銀行の融資が厳しくなったとは去年の秋ごろから言ってたので、
いまは頭金2割くらい必要といっているので、他社と変わらない。
1000万もってない人は物件探しても無駄です。とか言ってるよ。
1000万持っている人は個別に相談できるそうです。
持っていても相談するかよ。

物件の殆どが地方で、自分の故郷の物件もあるのだが、
高め設定のような気がする。

ま、後はメルマガでも登録してみてください。



754 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 00:10:21.53 ID:iv0wMmi80
>745
>還付が20万程度であれば、自宅ローンの方がよほど節税効果が高い。

ここが良くワカランのだけど・
住宅ローン減税はローンに払う金利を考えたら節税効果なんて無いんじゃないかと思ってたが。
アレは金の無いやつに家を買わせるための政府の施策デハ?

755 :山師さん:2008/06/11(水) 01:34:26.57 ID:wvfpwz010
確かに景気浮揚政策だけと、自宅だから空室ではない。
賃貸はその可能性があるし、管理もしないといけない。

マイホームも返済がキチキチでは当然だめです。
最低でも住宅ローンが年収の20パーセント以下でないと後がきついです。
銀行の融資はもう少しゆるいですけど、それは保証会社があるだけのこと。

756 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 01:57:40.10 ID:h1fV+m/NO
住宅ローン組む時に生命保険に入らされるのもアレだよな

757 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 02:33:21.64 ID:YZRP83iT0
電話営業で、1LDKの2400万新築。表面利回り6%。首都圏の某市の物件を勧められています。
再開発地域なので、近い将来家賃相場が上がるのは確実と言われています。

結構アクロバティックな技を勧めてきます。だまされてる?

758 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 02:49:06.38 ID:AZdPFGxb0
金利急上昇でアボンだな


759 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 02:56:46.28 ID:2I3MkD4d0
>表面利回り6%

実質いくらよぅ?



760 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 03:05:03.79 ID:pr18kO1U0
情報弱者でもないのに投資用ワルームマンションなんか買う奴いんのかよ

761 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 03:11:39.93 ID:2I3MkD4d0
1LDKの2400万新築


これ買った瞬間に、2割引き
10l・・・・不動産屋の儲け
10l・・・建築屋

で税金納めて、店子はいらんと自分で家賃出して、・・・・・・

762 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 04:03:36.54 ID:w/6bcJ+c0
てか、不動産屋の友人いわく、掘り出しモンなんかない
あったら自分で金出して経営する。
これが全てだと思うけどね。

763 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 04:55:30.67 ID:oKVX4tc10
>>757
相場が上がるのが確実なら電話営業なんてしないよ
リスクにリターンが見合わないから売るんだって

764 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 05:37:46.29 ID:9sv1VP+00
完璧にだまされているな。
表面利回り6%なら実質は4%を下回る可能性が高い。
そこは節税対策云々と言ってくるだろう。
それから家賃12万も払って老朽化した1LDKには住まない。
家賃もどんどん低下すると考えるのが普通だろう。
儲かるというシナリオは第3者的に見ると宝くじ並みの妄想に近い。

765 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 06:47:00.93 ID:HVt3b2kl0
首都圏の某市ってことは東京市部なんだろうが、そもそも1LDKで家賃12万、2400万ってのが
とんでもなくいい場所でないと無理。

766 :757:2008/06/11(水) 09:26:56.74 ID:dCBVcgj2O
レスどうもです。

駅から徒歩6分の10階です。もともと2900万くらいの物件です。
場所は悪くないかとは思います。ただやはり皆さんのおっしゃる通り儲かるのは最初だけなんでしょうね

767 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 09:39:48.58 ID:mhvogWbU0
>>766 最初も何も、ローン購入なら
金利3.5% としてに諸経費 プラスして、

表利回りは満室時ですから、空室率が3分の一だったら利回り4%
最初からマイナスですよ。

預言者じゃないんですから、将来の値上がりを釣りにする営業マンは
信じないほうがいいです。


768 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 10:27:21.98 ID:U0bkii9r0
投資家が被害者づらするな(・∀・) 

769 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 10:31:55.93 ID:7LicPrLA0
うちは御茶ノ水駅徒歩6分築2年の1LDKだけど家賃は14万。
市部でこれ以上となると吉祥寺くらいだろう。

770 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 11:53:28.74 ID:Lyyzyza40
>>753
1000万ない人間は自分の本を買って収入アップしろといっている。
つまり自分の本の販促メルマガw

771 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 11:56:25.15 ID:Lyyzyza40
今日も読売新聞にスカイコートの罠投資マンションの広告がでてたな。
2000万弱で賃料が6万台だったかな?

772 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 13:06:44.80 ID:8lkoUmJ70
不動産は値下がりすると言うことを知らないで不動産進めている
奴はリート買えよ、それで損すると言うことは不動産が値下がり
したと言うこと、これで目がさめるでしょう

でもそれでもリートと実際の不動産投資は違うなんて言う奴いるから
世の中理解できな奴多くいるがね




773 :757:2008/06/11(水) 13:25:48.86 ID:dCBVcgj2O
売れ残りの時点でもうアウトなんですかね。

774 :757:2008/06/11(水) 15:54:29.85 ID:dCBVcgj2O
度々すんません。
現状、他の部屋で出てる家賃が11万2千円。純益が二万円くらいという計算になります。
仮にトントンで二十年くらい持ったとしても旨味はないですか

775 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 15:57:40.72 ID:pr18kO1U0
投資用ワンルームマンションの時点でアウトだって気づけよ

776 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 16:08:51.66 ID:mrKSmTed0
コンバージョンするにも金がかかる。
どうすべぇ

777 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 18:50:11.15 ID:9sv1VP+00
自分で住め。

778 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 18:52:27.90 ID:cJKGg50l0
営業が来る時点でアウト。

779 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 20:58:11.18 ID:AfPpC8hN0
>>757

一度、不動産、土地価格の値動きチャート
と株のチャート(日経可)ひしらべたほうがいいよ

10年寝かせられるんだったら、株

780 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/11(水) 21:02:54.21 ID:oKVX4tc10
そもそも現金で買うんじゃなくてローンを組む前提なんじゃないの?

株を現物で2000万とか買えるなら株のがいいと思う
そんな金持ってなくてローン組んでマンション買うって言うなら、これはほぼ確実に失敗すると思う

781 :757:2008/06/11(水) 23:46:00.66 ID:Ure4/mus0
おっしゃる通り、ローンでしか買えません。

ここまで否定派が多いということは、本当に失敗する可能性が高いんですね。投資としては。

100万キャッシュバック、家賃保証6年更新でも、やっぱりダメですか?

782 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 00:01:42.55 ID:AfPpC8hN0
>家賃保証6年更新

これは、新築なら保障しなくても、入るでしょ・・・意味がないです

>100万キャッシュバック

これは、それだけ業者が、売りたいんですよ

今、火の車多いとおもいますよ(資金繰り苦しい)

783 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 00:21:09.32 ID:TvQ7Rigg0
ここの奴らはあれだから。バブル期に不動産買って
不動産恐怖症になってるハゲばっかだから。
不動産投資ほどぼろい商売はないよ

784 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 02:05:13.44 ID:ZXs8/nzS0
>>783
ぼろぼろになる商売の間違いだろw

785 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 02:52:02.24 ID:9ih29n3O0
>>783
> ここの奴らはあれだから。バブル期に不動産買って
> 不動産恐怖症になってるハゲばっかだから。

どんな病気なんだ?w
バブル期に天井で買った香具師は、
みんな大損してるだろ。
ローン組んでたら悲惨だよな。

786 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 05:38:17.15 ID:bOya5z4/0
>>783

それ、ケースバイケースだろ

借金で、せこい不動産投資なんかしたら遺憾

といってるだけ

金があって、転がすんなら、儲かるさ、当たり前(時期を選べば)


787 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 06:44:57.27 ID:evLna3Bx0
収支がプラスなら借金してもかまわないが
そう簡単にはいかないだけの話

788 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 07:09:35.57 ID:0KZ5cnvC0
>>781
金も無い、良い物件を探す知識も時間も無い、
これで金借りてやるってのは、もう投資っていう範疇じゃないよ、博打

しかし100%損するとは言えない
結果的に相場が上がる可能性があるんだし、こんな博打でも成功してしまうときもある
こいつらが成功例として出してくるのはそんな結果的に成功した奴だよ
業者にしてみれば予想外の成功だ

789 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/12(木) 07:32:22.81 ID:oMLLTpX80


565 :文責・名無しさん:2008/06/11(水) 09:21:12 ID:U0Hp5G0R0
>>473今回のコシミズのビデオはタイムリーな話で良いね。

朝鮮カルト統一協会と自民党清和会〜売国外資族〜〜蟹工船人気に繋がる
昨今の日本情勢について話してる。例によって朝鮮カルト統一協会叩きだから
原理チョンとかの工作員には涙目の内容だけどね。^^ なんで自民党が統一協会と関係あるんだよ?
と疑問をお持ちの諸兄にはぜひ見ていただきたい内容ですな。番組関係者も見ろよ。w
27:30から本編。その前はグダグダなので見なくていいと思う。





269 名前:名無しさん@お腹いっぱい。[sage] 投稿日:2008/06/09(月) 21:58:28 ID:brcpM98n
08.5.31 リチャード・コシミズ福岡講演会
http://video.google.com/videoplay?docid=-7657674965193081935

リチャード・コシミズ福岡講演会テーマ

1「売国小泉の再登板を許すな。国民を不幸にする構造改革=民営化は、ロックフェラー化だった」
2「オウム事件の首謀者は、ロックフェラーと金正日だった」



790 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 18:50:11.53 ID:d08fI7SC0
>>781
10年後から今の家賃で20年間保障してくれるんならいいんじゃね?

791 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 20:24:01.49 ID:VkSN/EOq0
やっぱ不動産ですよ。少子化で地価の下落は必然?
馬鹿いっちゃいけません。地価が下がってある水準になり、
世帯用マンションにすむしかなかったものが一戸建てを買うようになれば
そっからはもう地価は下がりようがありません。
そのとき世帯用は競争に晒されて価値が大幅に減じるでしょうが
ワンルームマンションは需要がまったく別であり続けますので
多少、賃料が下落しても大幅な下落はありえません。
ワンルームマンションお勧めです

792 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 20:42:30.16 ID:N8nU4OwS0
人口減るのに、ワンルームマンションの需要が増えるわけねぇだ

793 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 21:00:33.57 ID:VkSN/EOq0
日本人人口は減りますが移民は確実に増えます。
最低でも団塊の世代の看護、介護等世話する人手は壊滅的なまでに不足してますので。
このまま放置すれば金があっても(或いは需給の着点として団塊の世代の資産力でも
医療も介護も受けられない)のたれ死ぬ老人が大量発生しますから移民の導入は不可避です。

794 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 21:35:22.82 ID:f2g1JQkC0
>多少、賃料が下落しても大幅な下落はありえません。
この時点で投資でもなんでもない
金が余ってるなら分割運用の一環で不動産を買うのはありだが
ローン組んで買う奴はその金で病院行ってきた方がいい

795 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 21:48:37.23 ID:f4shZ3r90
俺もここのスレの仲間だよ
1年半ぐらい前に新築マンションを1400万でフルローン

空き家になって半年以上。賃料保証にしたから損害はそんなにないが
手を出したことを激しく後悔してる。完全にだまされた。
転職して年収もさがったから還付もほとんどない。
どうにかできないものか・・・

796 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 21:50:57.51 ID:lZqsQ5fW0
>>795
自分で住んだら?
新築の間は自分で住んで十分新築を満喫してから賃貸出した方が精神上良い
少々値段下がっても最初の新築の間が一番オイシイんだからさ

797 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:01:23.21 ID:N8nU4OwS0
>>793

そう思うんなら、どんどんフルローンでかえばいい

儲かるぞぅw

競売で落とせない奴は、やめたほうがいい

マシテ、フルローンとか、問題外

798 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:07:01.18 ID:VkSN/EOq0
いや、アホが騙されたらおもろいな〜ぐらいのノリでやってんのに
本気の被害者なんか出てこられても引くわ!!

799 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:17:15.52 ID:N8nU4OwS0
あいやー

ワンルームマンション買うような人たちには、まじめに答えとかんとw

800 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:19:22.47 ID:lZqsQ5fW0
>>797
もう競売は美味しくないでしょ
綺麗な物件はそう安くない
安いものは大人の話し合いが必要な物ばかりだし・・・・・
そういうの専門でやってる業者あるけど、あれって上の人がその筋なんだろうね

801 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:20:53.34 ID:WIJCByIr0
不動産購入の話は最後にして『年金対策・税金対策の話』でアホを釣るのが王道。

投資に慣れていないサラリーマンは狙い目なんだろうな。

802 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:24:37.05 ID:f4shZ3r90
あーちくしょう、騙されたつって業者と銀行うったえてチャラにできねーかなぁ

布団や着物の悪徳商法は過去にさかのぼってクーリングオフできるように
なるって法律改正されたらしいし、ワンルーム詐欺もなんとかしてえ。
弁護士に相談してみっかな

803 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:29:53.12 ID:Kba4IOVk0
>>795
新築で半年空き室なんて立地が悪すぎじゃね。
おいらんとこは、毎年入れ替わるが1ヶ月も空かないな。
フルローンって事は毎月2万の持ち出しで30年後
当然家賃保証は切れていて、スラム化した物件を抱えて
ボランティア乙です。


804 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:37:26.89 ID:Kba4IOVk0
>>802
ワンルームマンションで銀行は融資してくれたの?
クレジット系(金利3.5%以上)しか融資してくれないと思うが。



805 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:46:38.49 ID:Kba4IOVk0
>>802
連投ですまん

宅検持った営業の説明を聞いて、自宅で契約したのであれば詐欺には
ならないな。 

806 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 22:59:19.19 ID:X3A0eA6u0
大体本当においしい物件なら
営業マンは赤の他人のおめえなんかに売らねえよ。
てめえ自身か知り合いにでも売るよ。

807 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 23:14:23.73 ID:z0tshoJt0
昨年まで働いていた元業者です。

去年まではみなさんを騙して、儲かりましたけど
サブプラ問題以降、銀行が貸し渋ってこの業界も末期だわ

>>781

まだいるんですね〜騙されちゃう人。。。
しかも、電話営業でwww

どうせ、100マソ位のキャッシュバックに惹かれたんでしょ?
年金問題って煽られて…

家賃保障も6年目以降は家賃下げられるか、更新しないで終わりだよ。
酷い業者は、入居者がいないって言って契約中でも家賃下げるよ。
ってことは、入金が少なくなり持ち出し増。

ローン終わっても30年後は修繕積立金が10倍くらいになるんで、
儲けなんてないよ。

業者なんて、利益は500マソはあるんだから、100マソ位キャッシュバックしても
余裕。。。

それでもどうしても買いたいなら、もっと値引きできるはずですから、
月末に交渉しましょう。営業マンは数字足りなくて、焦ってますから
値引き幅は大きくなるでしょう。

長文スマソ

808 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/13(金) 23:23:01.95 ID:N8nU4OwS0
>>806

そうだよねぇ、おいしのは、営業マン持って行くよね

大体営業マンは、いくつももってるよね

809 :元業者:2008/06/13(金) 23:36:14.89 ID:z0tshoJt0
>>802

契約を不動産屋の事務所やモデルルームで行った場合は
クーリングオフできないよ。

また、金消契約後はキャンセルとか不可能です。
ご愁傷様。

810 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 00:02:50.25 ID:B+tf8nJY0
>>808

811 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 00:12:42.95 ID:kY5fXKtq0
営業マンは、ひとつも持ってないのが常識です

812 :元業者:2008/06/14(土) 00:16:39.60 ID:XUZHYEox0
我々営業マンは持っていないのに持ってるっていうのですよ。

なぜなら、客に「おたくは持ってるの?」とか「もってて損じゃないよね?」
とか聞かれるからですよ!

内心じゃ、こんなもの買うわけねーだろ!ボケって思ってますけどね

813 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 05:22:51.01 ID:8j9O1GgP0
賃料保証→空き家になるのは賃料設定が悪い→だから賃料を大幅に下げないとだめ→
だから保証賃料も大幅に下がる→そうしないと解約
どうやっても業者が儲かるようなしくみになっている。

814 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 07:19:52.61 ID:CHY0DLpc0
ワンルームマンションの営業マンって、屑だな

815 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 08:34:41.47 ID:aRdzncT/0
んなもん
建設と管理つーほぼ確実に美味しいところは業者で
不確実性の高い保有リスクは他人に押し付け
ってバレバレじゃん

頭悪すぎw

816 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 12:24:27.73 ID:TlBarIcH0
だいたいワンルームマンションみたいなウサギ小屋に住む奴なんて
変態だろ。家賃滞納どころの話じゃなくなるぞ。
20年後はスラム化に。

817 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 12:25:38.16 ID:SFp7ARjI0
ウサギを住まわせりゃいいだろ。

818 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 12:59:03.96 ID:MUml1RRg0
ネズミじゃダメ?

819 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 13:53:33.54 ID:xH2fr8p60
スラムいいじゃん
ドラッグも売春も一通りそろってるようなマンションなら、
わざわざ外出して調達する必要もなく超便利。
管理条項なんかも当然シカトだからペット飼い放題。
気ままに暮らせるよ


820 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 13:57:00.35 ID:bvDIC91z0

総量規制が実施された当時、営業やってました。
あん時は会社も客も悲惨な状態になったなぁー
お客さんがその後どうなったか気がかりです。


821 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 14:29:53.66 ID:ZHTJRcvM0
ワンルームマンション経営で物故いている人に朗報。
人生大逆転を狙ってみませんか?
新たな投資情報が出ていますので、怖い物知らずや人柱願望が強い人は突撃!

★デマントイドジャパン
ロシア革命で閉山したウラル鉱山の採掘権を取得・レアメタル関連投資。
ttp://www.demantoidjapan.net/
ttp://www.demantoide.jp/

★夢真証券→ハーベスト証券→イニシアスター証券
ラブホテルファンド(レジャーホテルファンド)販売から一転、モンゴルファンド販売会社に。
ttp://www.initia-star.com/


822 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 21:14:20.57 ID:89KF7qkl0
福岡の不動産、供給過剰が顕在化
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20080612c6c1201y12.html
> ワンルームや1Kが中心の投資用マンションも売れ行きが鈍っている。
> 九州を中心にマンション市場の動向を調査している住宅流通新報社(福岡市中央区)によると、今年1―3月の福岡地区の新築投資用マンション契約率は62%で、昨年10―12月から7.4ポイントも急落した。
> 新規供給戸数も421戸で、 10―12月期より28%の減少に転じた。

ワンルームは4割近くも売れ残ってるのか。
必死の値引きで電話セ−ルスしてくるもの分かる気がする。
供給過剰のあとには暴落しか来ないのにw

823 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 21:58:32.97 ID:BClcl/Oe0
俺も 騙された >< 

 購入前は 5年前の売却益がでると言ったのに
購入後は、5年以上かかるって・・・・・・・・

824 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/14(土) 22:25:34.91 ID:cujdqxeQ0
なーに。資産価値が0になるまでには数百万の損で住むだろ?
問題はそんだけ時間があれば国債でも数百万の利益が出せただろうって事だ
まーその差し引きで最低でも1000万ぐらい損してそうだけど

825 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 01:06:02.06 ID:FaijJbyA0
ワンルームを勧めるにはそれなりのわけがある。
1.単位面積当たりの賃料が高い。1kで5万、2dkで8万でも後者はずっと広い。
2.主として若年単身者向けだから、回転が速く、礼金がそのたびにはいる。
3.総額が安く買いやすい。

だが、その地に根を下ろす予定がない単身者ばかりだから、若いときの恥は
かき捨てで器具を乱暴に扱う。
所有者には節税目的くらいしかないので、一棟全体を大事にしようとする意識は
非常に希薄。だから、上とあいまって経年減価以上に急激に価値が落ちる。
ぼろくなると、家賃の安さに目をつけた低所得者が入ってくるし、極端な場合
スラム化が進む。
こうなると、誰も買わない。

節税効果は最初の10年くらいなもんではないかな。


826 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 07:07:49.70 ID:8KF0tUiM0
たしかに若い人向けのワンルームの劣化速度は凄いと思う
それに若いときの恥はかき捨てってだけでなく
ワンルームに限らずファミリー向け賃貸であっても公共の場所を綺麗に使おうって意識は少ないと思うよ
管理費も安いから手入れなんて全然行き届かないしし20年もすればボロボロ
何年も同じ家賃が取れると思ってる人は、賃貸マンションとかに住んだことない人なんだろうか?

827 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 07:35:40.97 ID:IPU3U5VJ0
20年たつと、悲惨だよねぇ

828 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 08:02:06.54 ID:bKpdYAsF0
ワンルームは見かけ上の利回りが高いからね。
売る側にとっては利益率が高い。

829 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 08:55:33.91 ID:bkPJAM5e0
不動産は換金性が低くて個別リスクがあってマージンが高い
…ってんだから何もいいところ無いでしょ
投資対象としてみれば典型的なハイリスクローリターン商品。

830 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 09:25:45.98 ID:sRymwy+B0
不動産投資するなら、土地勘のあるところで、
管理状況を見に行けるところに限る。
同じ駅徒歩10分でもうちの近所じゃ、地価が倍違う。

1本通りが違うだけで、隣どおしでも、
人気のあるマンション過疎なマンションがある。

もし飲食店をひらくなら、実地調査するのに、
行ったこともないようなところの
ワンルームを数字だけで、分析するなんて。
金を捨てるようなもの。

831 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 09:53:56.04 ID:o2WFW7vL0
武蔵小杉って渋谷から14分くらいでかなり便利な場所で、NECの高層ビルも林立し、商業施設も
充実。あの付近をとおりかかると超高層マンションがどんどん建設され続けていてびっくりするんだが、
3LDKのタワーマンションは1億円程度で売り出されてるのもわりとある。
ちょっと前のデータしかないが、そこの賃貸用高層マンションでどういうことがおこってるかというと。


KENコーポレーションでリエトコート武蔵小杉(イーストタワー)の空室を検索するとこう表示される。
建物名:リエトコート武蔵小杉   ご指定の条件による該当物件は、442件ありました。

入居開始からすでに4ヶ月。募集戸数 542戸
近所の人のブログでも夜明かりがついてるとこは10−15%くらいって書いてあったりするから
そんなもんなんだろう。
さらに、このタワーマンションには同じ規模のウエストタワーというのもあるんだが、たしかそこはまだ
入居すら始まってなかったと思う。





832 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 09:55:41.05 ID:o2WFW7vL0
 ↑ちょっと前のデータじゃなかった。今現在でも442件だった。

833 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 13:07:16.53 ID:IPU3U5VJ0
http://www.japan-reit.com/page/data-top.html


■J-REIT銘柄一覧


834 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/15(日) 13:37:56.13 ID:/jKGbMSJ0
高値で掴まされた馬鹿がこんなにいるとはwwww

835 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 00:07:35.73 ID:LrGOzJhu0
マンション 積み上がる完成在庫、 赤字覚悟の値下げラッシュへ
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f59cf21c886/page/4/

赤字でも投げ売らないとディベロッパーが飛ぶんだよな・・・・価格は底なしになるな。

836 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 00:42:30.82 ID:tS43wOdW0
>>831
小杉はマジ乱立しすぎw
近くに大きな病院が2つあるが
人口ふえたら待ち時間多くなってパンクすんじゃね
わざわざ元住の病院に逝かなきゃなんなくなる

それと学校ね
賃貸なら20〜30代の独身狙いだろうけど
子供いたら1クラスあたりの人数増えて
きちんとした教育がうけられるかどうか

購入者が定年退職した時のマンション価格ってどんくらいって想像したら
泣けてくんじゃね

837 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 00:47:43.98 ID:tS43wOdW0
あと小杉の高層タワーの1つはホテルみたいなんだが需要なんの?
都内にも横浜にも出れるけど
だったら都内か横浜に泊まると思うんだが・・・

それと南北線が日吉まで延長されて、そこから市営地下鉄も接続して
ちょっと横浜の田舎の便もよくなるから土地付きも購入対象になるじゃん

そもそも東横線のみなとみらいにもマンソンいっぱいあんじゃん
誰が住むんだ?

838 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 00:50:27.63 ID:tS43wOdW0
ガイヤの夜明けみて(見ながら)反省会で集合な
じゃあの

839 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 00:57:35.61 ID:KMEnLZJ80
>>836
学校は色んな所で問題になってる、今の30代の子供の世代だけ需要は多いだけどその下の世代でガクンと落ちるから
ほんの少しの期間しか需要無いのに学校作れないしクラスも増やせないとか

>>835
建材費は高騰するのに買い手は減る一方だしね
ファミリー向けをシェアで借りるって人も増えると思うんだが、そうなるとワンルームの需要は減らないってのはありえんと思う

840 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:16:34.54 ID:tS43wOdW0
>>839
小杉の近くの学校は数年前に老人ホーム転用できるように設計したって聞いたしね

全国で1教室あたりの子供の人数が多い小学校が
小杉の近くの○○小だって、つい先週きいたよ
これからにこたまにもマンソンできるし花火大会が人大杉になりそうで怖いよ

841 :757:2008/06/16(月) 01:20:25.05 ID:ZPJidViK0
すいません。やはり気になったので、もう一度、営業の方にお話を聞きました。
以下、まとめます。

・神奈川県藤沢市 駅徒歩6分 1LDK(39m2) 2480万円(フルローン予定)
・現状家賃114,000円 均等返済の、管理運営で年間10万+敷礼(2年回転とする)=プラス15万
・住宅控除で、年間約20万

営業の文句としては、「儲かりません、老後の資産としてお考えください。」とのこと。
正直、数字だけ見ても到底今すぐお金になるとは思えません。
ただし、2,30年先のことを考えるとどうなのか。というところがイマイチわからないのです。
どう思われますか?

仮に、家賃が変わらず満室100%とすると、年間35万。10年で350万。繰り上げ返済で3年分減って、残り22年。
もう10年経って、残り9年。かなり巧くいっても、やはり25年はかかるかな。という計算ですね。

842 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:26:17.20 ID:tS43wOdW0
藤沢って時点でアウト
サザンも解散なんでしょ
東海道は朝込まくりだし、
セカンドライフを海のソバでっていうなら
もっと海よりの136号線近くにすると思うし


843 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:28:30.24 ID:tS43wOdW0
>>757
つーか藤沢のどこが首都圏なんだよw
あなたはどこに住んでる人?
藤沢近辺だとは思うけど、そうじゃなかったら色々教えてあげるよw

844 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:37:53.45 ID:tS43wOdW0
とらぬ狸の皮算用
ガイヤの夜明け見てからまた会おう

845 :757:2008/06/16(月) 01:38:13.68 ID:ZPJidViK0
>>842
なぜアウトなんでしょうか?東京駅から遠いからですか??

>>843
首都圏は、定義上、関東と山梨の事だと思ってますが。
ちなみに私は都民です。

846 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:39:29.15 ID:KMEnLZJ80
敷金は基本的に借主に全額返すものだから手元には残らないぞ
経年劣化以上の汚され方した場合に敷金から清掃補修するってことであって
どっちにしろ敷金がオーナーの利益になるとは思わない方がいい
それに1LDKの物件が2年で回転するとは思えない、学生向けワンルームでも2年では回転しないでしょ
首都圏っていうから川崎ぐらいだと思ってたんだが、藤沢は論外でしょ

逆に何でこんなのが気になってるかを聞きたいよ
使い道の無い2000万超の資金がある、銀行に預けておいても利息は高が知れてるので何かで運用したい
こんな欲求があるならまだわかるが、あなたお金無いんでしょ?人から借りた金でドブに捨ててどーすんのさ
これ上手いこといかないどころか最悪は物凄い額の借金だけ残るんだぞ
そら会社経営だって金借りて始めるみたいなのもあるけどさ、あんた知識も何もないじゃん
ハイリスクってことをまず認識しないと駄目だよ

847 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:42:52.10 ID:KMEnLZJ80
首都圏の定義ってのはあまり意味が無いだろう
都内へ通勤できるかどうかって部分で需要があるわけだから
1LDK借りる単身者が藤沢から都内へは通わない、つまり藤沢近辺で働いてる人向けだ
こんなのは首都圏の物件って言う意味をなさない

848 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:44:47.54 ID:tS43wOdW0
>>757
寝ようと思ったけどレスもらったから答えとく
ここで首都圏の定義とか講釈されても困るけど
俺の感覚的なものだから怒らせたらあやまる

藤沢は江ノ電とかモノレールあるから駅前は開発されててよく見えるけど
夜は店しまるの早いし、夏の土日は海に行く道こんで動かなくてストレス多いし
基本的に田舎だよ



849 :757:2008/06/16(月) 01:46:44.78 ID:ZPJidViK0
紛らわしかったですね、敷金は計算に入れてません。

>それに1LDKの物件が2年で回転するとは思えない、学生向けワンルームでも2年では回転しないでしょ
なるほど、それはそうかもしれません。

>逆に何でこんなのが気になってるかを聞きたいよ
実際に見に行って、思ったほど田舎ではないと感じた、というか東京と違う雰囲気といえばいいのでしょうか?
東京が人気なのは百も承知ですが、湘南も人気があるのではないですか??

それと、再開発地区ど真ん中だからです。5年10年で景色がガラっと変わる気はします。
東京市部でたとえると立川みたいになるのではないかと予想。

850 :757:2008/06/16(月) 01:53:54.22 ID:ZPJidViK0
>>847
横浜、川崎もたぶん圏内です。
逗子の地価が高いことを考えれば、かならずしも距離的なものだけではないのでは?

>>848
こちらこそ、素人ですいません。不動産的には首都圏とは言わないわけですね。

駅前に道を通して、モール作って、新しい地下鉄が通り、なおかつ大規模マンション乱立するそうです。
だいぶ先の話だとは思いますが。

851 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:54:13.05 ID:ykpobezIO
藤沢なら慶應あるな一応

852 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 01:59:12.58 ID:ytoHTyL60
>>757さん
ご存知とは、思いますが
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン改訂版」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf


家賃が変わらず満室100%
修繕積み立て、クリーニング・・頼むとかかります(大家さんが出します)
借主夜逃げ
税金

営業の方の人に、聞いたら遺憾でしょ
不動産産屋は、千三つ

853 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:01:17.49 ID:tS43wOdW0
>>849
いれこんじゃってやばいね
藤沢はいくらがんばっても藤沢なんだよ
前に朝駅の売店いこうとしたら、途中で浮浪者と遭遇して
こんなとこにもいんだって思ったさ
湘南はたしかに響きはいいし憧れるけど、江ノ島近辺なら人気あったろうに


854 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:04:53.94 ID:tS43wOdW0
横浜や川崎に職場があるやつは藤沢にはたぶん済まない
これは超土地感のある貴重な意見
逗子は逗子マリがあるし海ちかいからでしょ(まぁ藤沢も都内から見れば海は近いが)


855 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:07:46.09 ID:KMEnLZJ80
いや藤沢だから問題なのでは無いんでは?
業者から見てリスクとリターンが見合わない物件を借金してさらにリスクを高めて買うってのが問題なんだ

そりゃ電話営業の中にも100に1つは儲かるのもあるだろう
しかしそれは結果的に儲かったってだけであって、プロの視点から見てリスクが大きい物件なことには変わらないんだよ
値上がりが確実?そんなわけあるか、リスクが大きいから売るんだよ

856 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:11:52.40 ID:tS43wOdW0
そんなに不動産投資がしたいなら
A列車で行こう8でも買ってその気分に浸ってみるといい
ゲームだからリセット効くし

藤沢マンソン乱立したら第2の小杉になっちゃーうよ
konamiもジム作ってやるき満々なんだがどうなっちゃうんだろ

857 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:15:50.40 ID:ap6Ftdh4O
今マンション過剰在庫。叩き売りじやないの。少子化で学生も借りて少ないし。少子化とゆうより大学いかないもんね。

858 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:17:05.63 ID:tS43wOdW0
>>757がフルボッコでかわいそうな気がしてきた・・・
でもよく考えてから行動してね
自分で借金してまでする投資(つーか博打だろ)なんでしょ


859 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:24:25.81 ID:tS43wOdW0
ちょっと気になるんだが
借家住まいの奴に持家を売る常套文句で
「月々家賃はらうならローンを組んで最終的に自分のものになる家(マンソン)
のほうがお得ですよ。
家賃は残らないし。」
ってゆうのあるけど
飯だってくったら残らないし、ガソリンだって走ったら残らないし
風俗(ry

世の中残らないものって結構多いけど、それらにお金を使わないわけにはいかないんだよね
まぁ最終的に自分のものになるっていう安心=プレイスレスなんだけど

860 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:28:12.01 ID:ytoHTyL60
>「儲かりません、老後の資産


儲かりません、老後の不良資産

 >2480万円(フルローン予)


この時点で、アウトっぽい
フルローンで、いい夢見た人なんか、いない気が
(数年たって、もし売ろうにも売れんし、売れても借金がのこる)
リコース ローンなんか、銀行の餌食

861 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 02:31:50.01 ID:7828Rdvl0
2.3年待てばもう20%は下落するだろ。それから考えても遅くはない。

862 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 06:50:44.41 ID:+Al2MnMH0
>>845
一度平日のラッシュ時に電車乗ってみるといい。
混み具合、小田急の場合は日中との速さの違いも感じてみな。

863 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 07:18:45.56 ID:90L9/0I20

武蔵小杉の駅から至近の高層賃貸マンションの空室率が募集開始後4ヶ月たっても81%で、
別のタワーマンションは募集を延期して建ってから3ヶ月たっても、実質空室率100%。

なのに、藤沢の40平米もないマンションで2480万円でフルローンって、正気の沙汰とは
思えない。

864 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 07:20:43.00 ID:XhVc+oXa0
何故都内、駅10分圏以外の物件が検討対象になるかが不明
賃貸不動産は立地が命よ

865 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 07:37:44.75 ID:kOH7rUB30
藤沢の1LDKで11万も賃料取ろうなんて虫がよすぎる。
山手線内でも15万以下で新築がいくらでもある。

それに藤沢周辺の労働者が11万も家賃払えるほど甲斐性があるとはとても思えません><
数年後は空室でえらい目に遭うのは必定。

866 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 09:22:58.46 ID:fL+ENyeG0
757 は 買う理屈を探している状態なんだな。



867 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 09:43:21.49 ID:KMEnLZJ80
ローンは家賃で相殺できるから借金ではないよって感覚なのかもしれないが
新築は買った瞬間に価値が2割下がる、2400万の物件なら500万の目減り
何かあって手放すハメになった場合、少なくとも500万の借金だけが残るんだよ
だからこの500万のマイナスって部分は純粋に借金と同じ
既婚か未婚かはわからんが、恐らく一番金が必要な時期に多大な借金を抱えていくことになる
金が余って余って仕方無いならわかるけど、
ローン組まないと買えないんだからそんな博打打つことないと思うぞ

>>866
たぶんそうだろうな、この人はもう何を言っても買うような気がする
自分から不動産屋にかけなおしてるし不動産屋もこんなカモ逃がすわけないだろう

868 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 09:49:36.17 ID:u+IC6zMo0
↑プロの方でつね

まして、空き部屋になると、毎月の家賃(ローン)自分で払わんといかんし

部屋が、ずっと埋まるなんて凄い妄想



869 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 09:53:18.83 ID:fL+ENyeG0
ちょっと前のニュースに、住民票をおけるネットカフェができたよね。
手足も伸ばせない空間に、賃料月57000円だった。
それでも まともな仕事に就くために、入る人も多いだろう。
人助けの振りして大もうけだよ。

今の時代 経済は成長していない。
人口は減る。物件は過剰。値上がる理由はない。

このネットカフェのように底辺をターゲットして儲ける方法もある。
不動産投資も逆の発想が大事。



870 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 09:58:40.70 ID:sh3dINyH0
>>863
あそこのタワーそんなに悲惨なのか。
ひばりが丘のタワーもやばそうだな。あの立地で億だし。


871 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 12:07:38.59 ID:k7yFVinA0
>>866
そのとおり 757は買いたいんだよ 背中押してもらいたいんだよ
でも聞いてるスレのタイトルが被害者の会って・・・
ここでそんな意見求めてるあたりが、なんか根本的にズレてるっていうか・・・
買える理由だけじゃなくて買えない理由も一緒に並べて考えれば?


872 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 12:27:35.19 ID:fL+ENyeG0
>>757 はどこから金借りるのかな。
フルローンなら信販かな。銀行ならよほど属性がいいんだな。
金利を言って味噌。

不動産でだまされなくても、高い布団買いそうだな。
布団のほうが立ち直り早いぞ。



873 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 12:34:58.50 ID:CNcjGgL60
新築をすぐ売っても2割下がるって言うのは楽観的杉。
2割下がった値段で売るために1割程度は金がかかると思ったほうがいい。
つまり当分の間は売れましぇん。

874 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 12:45:16.24 ID:u+IC6zMo0
公務員じゃないの

875 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 13:35:36.26 ID:slNWopfc0
藤沢で地下鉄がどうのこうのっていうと、湘南台のこと言ってるの?
あそこは今後も開発が進むから有望だと思うよ。
横浜や新宿に1本で行けるし海岸沿いに比べたら相場も安いから人気はあるよ。
ただ相鉄の延伸計画はもう凍結されてるから、人口減少を考えるともう無理じゃないかな。


876 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 19:43:38.85 ID:svaF6BJm0
>>757
物件に惚れて買いたいんなら買っちゃえよ!
空いたら自分で住めばいいし。



877 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 22:37:02.38 ID:fPHkwzpD0
>>850
俺、川ア勤務の独身だけど、11万出すなら川崎市内でも40m2築5年以内の
物件見つかるしわざわざ藤沢に借りないな。

878 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/16(月) 23:10:09.97 ID:90L9/0I20
多摩ニュータウンの南大沢や堀の内あたりですら、築10年程度なら2500万円で
100平米くらいでリビングが20畳くらいのマンションが買えてしまう。
三十平米台ってソファやベッド、大型テレビでも置いたらすぐいっぱいになるし、
都心だったらその面積でも我慢できるだろうが、都心からかなり遠く、しかも家賃が馬鹿高く、
さらにせまいってどう考えても需要がないと思う。

879 :757:2008/06/17(火) 00:29:33.22 ID:WQVFLMij0
>>872
借りるなら銀行になると思います。
金利は2%で組めるとのこと。実需投資で。

布団なんか買わないw

>>875
湘南台ではないです。
その延伸の話かな??
おっしゃる通り開発は進むようです。既に物件価格も上がってるようですし。

880 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 00:48:58.15 ID:JjPIVGeD0
>金利は2%で組める

固定ですか?期間は?

881 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 01:04:58.18 ID:HY1ii7KT0
サブプライムローンだろjk

882 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 01:16:38.33 ID:JjPIVGeD0
やっぱりw

そんな、いいローンあるんですかね?

883 :757:2008/06/17(火) 01:36:58.78 ID:AFWppiTt0
ちなみに公務員ではないです。
属性的には並じゃないでしょうかね。

つか、中古の方がよさげ?

884 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 01:44:13.97 ID:6nWTT3Xt0
知識も無いのに投資するとかアホの極みですよ
今から1年みっちり勉強してそれでもやる気があればやればいいです
は高級羽ぶとんを買わされる人のがクーリングオフできるだけマシです

885 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 01:45:45.85 ID:JjPIVGeD0
あのー2%って可能なんでしょうか?

新築は、最初の5年でどーんと価値が下がります

だからフルローンだと、売るに絶対売れません

886 :757:2008/06/17(火) 01:57:19.00 ID:AFWppiTt0
可能かどうか私にはわかりません。
ただ不動産屋は自信満々でしたよw 強力なコネみたいなのがあるっぽいです。

887 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 02:22:30.38 ID:HY1ii7KT0
釣りぼりですね。わかります。

888 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 06:10:07.80 ID:zJlslQNz0
>>757

え?もしかして、金利が、何年モノで、固定か、変動かも聞いてないんですか?

住宅ローン「全期間優遇プラン」・「全期間固定プラン」
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/plan/index.html



889 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 06:58:38.85 ID:q1Q60q8l0
757は三流の釣り師だろ。
相手するのが馬鹿馬鹿しくなった。

890 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 07:03:28.07 ID:zJlslQNz0
みたいですね

891 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 07:21:24.39 ID:q1Q60q8l0
20年もの国債の利率が昨日時点で2.4%
長期で2%台で貸す銀行なんて絶対にないよ。

俺の家がお茶の水駅徒歩8分築4年2LDK18.9万で借りれるのに
藤沢の1LDKを11万で借りるなんてどんだけボランティアなんだよ・・・


892 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 07:39:17.99 ID:TLZDg+Qb0
もうね。楽して儲けようとしているやつは絶対だまされるんだよ。
金利が非常識だって、ちょっとネット回ればわかるでしょ。
不動産担保価値を調べれば、最悪の場合の換金可能額がわかるし、
マンションの入居率だって、自分の足で行ってみてこなくちゃ。
面倒なことは一切やらないで、営業マンの言葉を信じている時点でアウト。

と言うことで以後 、言うことありません。フィニッシュです。



893 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 08:27:54.95 ID:7FEt1WWO0
ときどき競売物件を検索して調べるけど、
フルローンの敗北者が出す物件も多いぞ。

ちなみに、(賃貸物件で)入居者が既にいるワンルームは
オーナーが居住している物件に比して人気弱め。

894 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 08:39:28.19 ID:zJlslQNz0
みてます
http://bit.sikkou.jp/

以前住んでた賃貸マンション
大家がばっくれて競売なって大変だった


かえって、賃借人がいると、オーナーチェンジだから楽なことも

不動産投資なら、競売でしかやらない
中古物件なんか、競売物件ばっかり(多い)





895 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 09:34:54.12 ID:7FEt1WWO0
>>894
お、見てますか。目利きと交渉が大変なので、
札入れは専門の仲介屋さんに依頼してます。

896 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 10:12:08.22 ID:TLZDg+Qb0
>>895 競売うまみあるかな〜?
どのくらいの利回りの物件買ったの?

897 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 10:40:04.69 ID:8K4uMzzr0
競売物件なんて任買で売れなかった残りカスばっかりだと思うけどなあ。
銀行の担当呼んで任買情報入れてもらった方が良くね?


898 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 10:57:17.42 ID:7FEt1WWO0
>>896
もう手放してます。基本転売なので入居者付きはやめてます。
とにかく落とせないんで、気長にやんないとダメです。住む気なら別ですが。

>>897
>競売物件なんて任買で売れなかった残りカスばっかり
ほぼ同意かな。良さそうなのが出ても落とせないことが多いし。
個人的感触でナニなのですが、景気マインド悪いほうが
よさげな物件出るんで、このままインフレ突入だと敗北者頻出で、
掘り出し物も出てきそうだと思ってます。


899 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 11:08:39.26 ID:TLZDg+Qb0
>>898 なるほど。6%の利回りでも喜んで買う人がいるんだから、
割安の物件購入して、小奇麗にして転売がリスクないよね。

わたしもこれから掘り出し物が出てくると思います。


900 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 12:32:43.20 ID:49jNOgSe0
悪いがワンルームは競売で格安でもほしくない。

901 :元業者:2008/06/17(火) 14:48:27.64 ID:Ccc/jyxY0
>>757

実需って言ってるから、フラットじゃね?
業者的にはローン実行まで時間かかるから、極力避けたいけど・・・

>>888
mizuhoは審査厳しいから無理だろ?
でも、属性並みだからなくはないか。。。

どちらにしても、住民票移さなきゃね。
実需で買う場合は将来的にいろいろ障害があるよ。
よく考えてね。

902 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 21:42:12.99 ID:CJSBWWq60
>>900
ワンルームに住む奴なんて変質者だよね。

903 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 22:07:28.06 ID:4CljDZS00
>>883
そのうち「オーバーローンも可能ですよ!」
なんて言ってくるかも。

904 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 22:21:48.11 ID:viyVXgN+0
質問ですワンルームマンション経営をしておられる方は
地震で物件が潰れてしまったらどうされるんですか?
保険で全額填補はできないし、ローンだけ残ってしまう思うんですが?


905 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 22:29:36.89 ID:4CljDZS00
>>904
形あるものはいずれ壊れる。
マンションだけではなく戸建てだってそうだよ。
土地の持分もマンション(特にワンルームタイプ)
なんかたかが知れてる。
そん時はケセラセラじゃね。

906 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 22:33:08.96 ID:6nWTT3Xt0
マンションがぼこぼこぶっ壊れるような地震だったら
どうでもいいやって感じかもね

907 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/17(火) 22:40:34.40 ID:/gRx7MPQ0
>地震で物件が潰れてしまったらどうされるんですか?

そりゃ、ダブルローンになるんでしょ

一生ローン払って終わり

もともと、土地持ちじゃないとやらないでしょ、ふつう

908 :元業者:2008/06/18(水) 02:03:52.72 ID:7R10SSml0
>>904

応酬話法

今のマンションは阪神大震災以上の地震が来ても、倒れませんよ。
もし、倒れる時は日本が割れて沈没する時ですよ。

そうなると、国家が機能しなくなるので国債、株式など
紙くずになりますよね?
マンション経営もそれらと一緒ですよ。
そんな可能性を考えられる方は一生投資なんてしない方が
いいですよ。

地震とか言う奴は投資なんて一生すんなバカww

909 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 03:17:25.26 ID:U1gFEjlR0
>>908
はいはい、やりませんよ〜 株価は会社が潰れない限り復活する可能性が十分あるが
マンションは持ち物件が潰れたら終わり、しかも元本回収までリスク抱えながら数十年かかる
こんなのに投資する人はよっぽど恐いもん知らずか能天気な人なんですねぇ〜
ポマエみたいなインチキ丸出し業者に騙された奴はよっぽど世間知らずなのねぇ〜



910 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 05:59:36.88 ID:wM6Lrm2v0
いや、書いていること自体は間違っていない面もある。
ただ問題はかなりのハイリスクなのに超ローリターンなこと。
元本回収可能すら困難で、もはやギャンブルと同レベル。

911 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 10:38:43.83 ID:d5PGVsJ40
と思うならやらなければいいだけ

912 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 13:18:28.02 ID:tvZUwu2M0
補助金にしろ無知に付け込んだ悪徳にしろ
衰退産業に無駄金が流れるのは日本経済にとってもよくない

913 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 21:55:57.11 ID:cPWfrcRw0
損切りって大事だよねって結論しか出てこない
このスレ読むと

914 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 22:27:12.71 ID:dNmkQ+9G0
賢い(^^





915 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 22:52:06.22 ID:jXJHWBj/0
>>900
そーでもない。オイラの娘は外資系の有名企業に就職して家賃10万
のワンルームに住み始めたぞ。7万は会社持ち。


916 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/18(水) 22:53:57.46 ID:jXJHWBj/0
>>902 に訂正

917 :757:2008/06/19(木) 01:26:23.55 ID:Ioquhnee0
>>891
長期といっても10年じゃないでしょうか。変動を勧められてます。
絶対ないと言われても、営業はそういっています。本当かどうかは知りませんが。

>藤沢の1LDKを11万で借りるなんてどんだけボランティアなんだよ・・・
そう言われても、現実に12万くらいで賃貸されてますよ、他の部屋。ちなみに12階建てです。

>>892
>マンションの入居率だって、自分の足で行ってみてこなくちゃ。
いや、見てきましたってw 過去レス読んでないんですかね?
最後の一戸らしいですが、たぶん本当です。駐輪場も駐車場もその他、生活感いっぱいでした。

918 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 01:31:12.30 ID:4RgR2NHd0
>>908
>今のマンションは阪神大震災以上の地震が来ても、倒れませんよ。
>もし、倒れる時は日本が割れて沈没する時ですよ。

倒れなくても半壊することは十分考えられる。
膨大な修繕費用がのしかかってくるぞ。

919 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 01:33:17.18 ID:A/wEKB810
>>917
ここのスレの人で賛成してる人は1人もいないのに
それでも買うって言うなら最初からスレで相談する意味がなくね?

でもどうなったかは気になるので、買ってから色々と話書き込んでくれ

920 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 02:26:33.00 ID:CNIGRDSd0
あのー、それでもし買った場合の毎月の収支はどうなるんでしょうか?

きちんとシュミレーションしてみてください

>駐輪場も駐車場もその他、生活感いっぱいでした。
場所のいい新築はどこでもそうでしょう

昨日のガイアの夜明けのマンション販売次長みたいに、押してほしいんですね

(この次長は、確実に客が、飛ぶのわかってておだてて契約)

頭金0は、絶対だめですよぅ





921 :sage:2008/06/19(木) 03:50:02.10 ID:16TX1JDP0
藤沢駅徒歩圏内の住民です。
徒歩6分にしてはちょっと高いなと思います。
10年後には家賃10万に落ちるでしょうね。
日当たりの良い高層階、などでないと、誰も住まない可能性も。

また、現状それなりに便利な町なので、
地下鉄が来ても駅前が再開発されても、
価値はあまり上がらないと思います。

投資用物件としては微妙過ぎます。
買うにしても、もう少し値切ってみてはいかがでしょうか。


922 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 04:36:52.30 ID:iZ35HsnK0
復帰age


923 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 04:57:26.60 ID:4dGX/NXh0
hoshu

924 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 05:50:43.00 ID:zJ/v7M/vO
出た。趣味レーション

925 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 06:41:46.84 ID:Yo1Xy9x10
どう考えてもネタか業者の釣りだろう。
藤沢で30何平米のワンルームで12万円で入居者が安定するなんて、だれも
そんなのマジで考えないよ。
だいたい世田谷でも新築マンションがその値段で物件がごろごろあるし。

926 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 07:11:06.25 ID:e798Q1WI0
どうせフリーレント4ヶ月だろ?

927 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 07:18:53.41 ID:l3NDewML0
世の中には757のようなボランティア精神旺盛な方がいっぱいいないと
安価で良質な賃貸物件が市場に供給されないから。

928 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 07:56:01.36 ID:gqlWnrFL0
12万ワンルームなんて会社借り上げ社宅とかの需要でしょ
本人負担2,3万で住めるから我慢してるんじゃないの?

929 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 08:01:28.55 ID:Yru1f70a0
世の中、ドバイで2000万を転がして20億にする人もいれば

銀行員、不動産屋、土建屋を食わせるために2500万

ローンを組む人もいるのかぁ・・・・ (゚Д゚)


930 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 09:35:52.92 ID:ykZEyjzh0
ネタじゃないとすれば。
都内在住の人が何ゆえに
藤沢の
新築の
ワンルームを
フルローンを組んでまで購入する必要があるのか?
…という根本的な疑問があるわけだが。


931 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 09:38:25.87 ID:Yru1f70a0
ですよねぇ

藤沢住んでて、都内を買うというのなら

わからんこともないですぅ

なぜに藤沢・・・・せめて横浜

932 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 10:10:21.30 ID:FsXxFGFh0
すごいネタだなあ。俺の住んでるマンションは、ちょいと
古いが、東横線都立大徒歩10分50平米で家賃13万、環境は
タモリの家の近くなくらいで閑静な住宅街、
それでも空室率常に10%くらいあるよ。
藤沢の家賃11万はネタとしか思えない。

933 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 11:59:34.56 ID:ivodzUQG0
もう757は買っちゃえばいいよ。
きっと多分大丈夫。
投資は自己責任で!

934 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 12:34:52.16 ID:r1rofwHU0
きっと買うよ>>757 営業マンが放すわけないじゃん。

次のネタプリーズ。

935 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 13:34:04.84 ID:FcNZPTr40
悪路バティックな技を駆使して頑張って美奈代。
もしかしたら、利益出るかも。

936 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 13:53:33.61 ID:PlSnEqTQ0
確かに。
5年後に勝ち誇って現れる757を見てみたい気もする。

そうなるといいけど。

937 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 14:00:39.36 ID:Yru1f70a0
後に日本のドナルド・トランプと呼ばれる757であった

938 :元業者:2008/06/19(木) 14:17:05.62 ID:1+sKzJov0
>>917

購入を前提にアドバイス

変動ということは、フラットではないのですね。
変動金利は長プラに連動するので、危険です。
長プラは既に3年前から1%以上、上昇しています。
今後さらに上昇するのは確実です。(長プラは国債の金利に影響するため、
また長プラが上昇すれば、住宅ローンも相対的に上昇する。)


営業マンが何故、変動金利を勧めるというと早く引渡しをしたいからです。

客は引渡しまでに時間が掛かったりすると、心変わりをしてキャンセルを
申し出る場合があるからです。
その為、早く金消を行いたいのです。

939 :元業者:2008/06/19(木) 14:38:12.99 ID:1+sKzJov0
購入を前提にアドバイス2

1のことから、変動ではなく固定で借りましょう。
変動よりは多少金利が高くなりますが、確実です。

また、フラットを使うのも手です。審査に時間は掛かりますが、
審査基準はユルユルなので、藤沢の物件なら大丈夫だと思います。
(なお、フラットを使えない物件は危ないです。気をつけてください)


それと、>>841の収支計算は危険です。投資を失敗する方の考え方です。
仮の計算をする場合は、リスクの割合も考えてください。

空室率10%を織り込むとか。余裕の計画が必要です。


940 :元業者:2008/06/19(木) 15:11:18.64 ID:1+sKzJov0
購入を前提にアドバイス3

また、キャッシュバックを提案されているらいしいですが、
これは止めましょう。(借金があるのならしかたないですが・・・)

金利が安いサラ金で借りているのと同じです。だったら、その分頭金や値下げに使用しましょう。

本当に最後の1戸なら、諸費用(登記料・ローン事務手数料)サービスで
さらに値引きをしてくれるはずです。

マンションを購入する際は、必ず修繕積立金が掛かるのはご存知ですよね?
これは購入時は負担が少ないですが、年月と比例して負担が大きくなります。

不動産屋には必ず、修繕計画表がありますので一度は確認してください。
この修繕積立金も、もちろん収支計算に入れるべきです。

最後に、購入先の宅建業免許番号を利用し、役所の宅建業担当部署で
行政処分などを確認しましょう。

額が大きい買い物です。その位の手間は行うべきです。


941 :元業者:2008/06/19(木) 15:21:28.48 ID:1+sKzJov0
まぁ、普通のサラリーマンが不動産投資なんてしない方がいいですよ。
不動産投資はお金持ちが行う、投資です。

オーバーローン・フルローンで購入しる奴はホントご愁傷様です。
最低でも1000万は頭金で用意しなきゃ、不動産屋と銀行を儲けさせる
だけですよ。
営業マンなんて、ノルマに追われてなりふり構わないのですから




942 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 15:34:15.99 ID:gZOoF9A10
>>917

You !
買っちゃいなYO!
人生一度きり、思い切ってGOGO!




943 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 20:01:54.45 ID:DLTdaFhz0
>>154
なにか語ってくれ。

944 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 21:20:45.03 ID:FcNZPTr40
>>917
今買わなかったら一生後悔すると思う。
案ずるより生むが安し。

945 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/19(木) 21:45:03.81 ID:EZXogcU80
まあ、今買っても一生後悔すると思う。

946 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/20(金) 11:35:32.33 ID:w2lbXDEE0


947 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/20(金) 11:41:12.53 ID:AniI7qzw0
次スレ

ワンルームマンション経営
http://live27.2ch.net/test/read.cgi/market/1213929571/

948 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/20(金) 12:43:23.50 ID:xnOYSeKf0
不動産は買えば下がる、川柳です!



949 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/20(金) 14:29:51.00 ID:bD1J7Fev0
>>757
買いたいなら買えよ。
まあ、電話で節税、利回り、フルローンでも資産になります、って煽って
買い回しに継ぐ買い回しで、組めるだけ、本当は組めないのにローン会社
の面接をたらい回しさせられて営業マンの懐が潤おうって手筈だ。
そもそも2500万をローンでしか買えない貧乏人が投資しようって考えが凄い。
俺は2500億あってもそんなうんこマンションは買わない。ユニセフに500円寄付でもしといたら。

950 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/20(金) 16:22:04.56 ID:9EVUVLtU0
このスレは>>757を後押しするスレになりました

951 :本田:2008/06/20(金) 19:36:13.04 ID:1BGO4XoQ0
>木村剛さんは「投資戦略の発想法」でリスクの無い貯蓄手段で生活防衛資金を2年分貯めることが先決で、
>リスクのある投資手段はその後で考えると述べています。

952 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 00:08:54.70 ID:rbnyap4H0
怪しい木村さんの本ですか

953 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 09:52:56.60 ID:RcE9mVV40
不動産は人が住むところ、投資の対象にする物ではない
この原則を守らないから大怪我をする




954 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 15:48:34.26 ID:FdQiI0Ix0
>757
ぐちぐちほざいてないで欲しきゃ買えばいいだろ
今仮に12万で貸せても古くなっても同じ金額で貸せると思い込むとは相当な馬鹿だな
どうせお前の買いたい物件ドメイン藤沢だろ
この物件藤沢駅を使う人間ならよく知っているが、胡散臭い営業マンが通勤客にコ−ヒ−飲みませんかとマンションに誘い込み
そこでマンションを売りつけようとする悪徳商法をよくやってたよ
よっぽど売れなかったんだろうな

955 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 15:53:46.03 ID:FdQiI0Ix0
>757
ちなみにお前本当は業者じゃね-の
だれか肯定的なやつがいたら売りつけようと思ってんじゃね-の
もし悪徳マンションドメイン藤沢でなければマンション名言ってみ

956 :ワンルームマンション経営 被害者:2008/06/21(土) 20:27:45.11 ID:FvsZMYTM0
 自分が被害者か判らないので、毎日、業者に確認のメールを入れています。
いつも、大丈夫と言う返事が来ているので安心しています。

今では、メル友になっていますw.


957 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 20:47:40.89 ID:fqus82KL0
おまえはもう、死んでいる。

958 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 21:42:08.17 ID:rCqImCYu0
電話勧誘で高い英語教材を買わされた被害者も多い。
買わされた本人には努力が足りないと思わせる。
損したとは思わせないw

そもそも勧誘品を買う時点で、経営とか投資とかは論外だぞ!

このスレでも、みんな親切にレスしてくれてるのに礼儀知らずだよな!

スレのタイトルが被害者の会ってのも、板違いだろ?
不動産板や詐欺板にいけば?

959 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/21(土) 23:40:34.20 ID:FvsZMYTM0
http://www.mjimu.com/manshon.html

960 :一応プロ:2008/06/22(日) 00:35:06.79 ID:/BXc8v860
前にも書きましたが、不動産投資の多くはローンを組み、家賃でローンを返済する
というものです。多くの場合、家賃はローンの支払い、管理費、固定資産税などに消えてしまい
手元に残りません。それで居住者が30年つけば、ぼろのマンションの観念的所有権を得ることができます。
前提として、ずっと居住者がつくという幻想の上の仕組みです。

生命保険会社も不動産投資をしていますが、それは一棟ごとのこと。
そうでないと管理が十分にできません。
よって、不動産投資は資産多額の人がその一部分としてするもので、借りてまで
するものではありません。借りてまでするのは千正夫氏の時代で終わりました。
確かに人口減少時代とは言え、東京のど真ん中にはいくらでも不動産需要はあります。
ですが、それは庶民の財布の範囲を超えています。
現金で10億くらいある人が2.3億不動産投資をするのはいいでしょう。

本当に価値のあるものを日経新聞で全国に広告する必要は全くありません。
東京ならば東京だけ、大阪ならば大阪だけですみます。
ここまでしないと鴨がこないと理解すべきでしょう。



961 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 01:49:42.44 ID:Q9tP0FFw0
こういうのに何故ひっかかるのか理解できない。
算数レベルの計算すらせずに業者の話だけを鵜呑みするの?
昔、ソーラーパワーの給湯器とかあったけどあれも同じ。
算数レベルの計算で得か損か一瞬で答えが出る。

思考停止した自分が悪い。
算数レベルの計算くらいしろよと。

962 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 03:01:03.29 ID:Fu0T4v1X0
ああ

963 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 12:04:49.83 ID:LimsFsfw0
そろそろ、判子押しちゃったかな?

964 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 13:33:07.20 ID:lgx05nRd0
すべて自己責任!  
騙すあほうと騙される阿呆、どうせなら「騙すあほう」にならなきゃ!

負債を抱えた騙される阿呆って、ミジメだな

965 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 17:13:04.01 ID:D9Iobeaj0
959)の電話勧誘の事例はそのとうりですよ、俺は契約したので
分かるが、業者は日本国中でどこでも行きます、2000万円の
室、売れば300万円儲かるようなので、業者も必死

金が無いと言えば、持ち家があればこれを抵当に入れて、ローンを
借りて家賃で返すことができると言うが、ほとんど借り手が無い、
3年程度は家賃保障をやっているので、その3年は良いがその後は
地獄、買値の60%程度で売却することに

買値が2000万円なら40%800万円の損失、それから
5年間地獄の味わうことに、ご愁傷さま




966 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 17:37:13.42 ID:nkwlcrBu0
応酬話法を駆使するから、なにか理由をつけて断ろうとしても直ぐ反論される。
『興味がない、2度と電話しないで』、と言ってガチャ切るしかない。

再度電話が掛かってきたら、条例違反だ。 
向こうの言う事は聞かずに会社名、会社所在地、電話番号、社長名、担当氏名、所属部署を何度も聞く。
聞いたら、『行政に相談します』で切ってお終い。 これで逃げるから。

そもそも会社名とか偽る連中なんだよ。
そんな奴らから不動産を買うなんて脳みそ腐っている。

967 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 17:39:45.65 ID:5D5xaBFk0
買った奴なんだけど
まだ3年家賃保障中なんだが、ここんところで利率が上がったんで繰り上げ返済を決行したよ
ある程度は読んでたんだけど利率変更のボディブローは痛い
なんとか利率地獄だけは回避したよ

しかし、維持費関係は最悪だね
営業の言う修繕費ではやってけないとは思ってたけど、数年後には3割り増しにしなきゃならんな
少なくとも年に買値の7%無いと頭金1割ではやってけないぞ
買うなら業者の言い値の85%以下を目指せよ

968 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 17:41:21.85 ID:aiLIGR0T0
目指すなら6割以下だな

969 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 17:52:56.04 ID:5D5xaBFk0
営業の利益は3割程度みたいだから交渉は成立しないと思うんだけど
一応1割は引かせたんだけどそれでも苦しいワナ
あと10年しのげれば何とかなるんだが

一度買うと続けて1,2室売りつけようとするから注意してくれ
内情知ってからじゃあ売れない事をよっくわかってるから

970 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/22(日) 23:30:43.55 ID:6DGCbloW0
ローンが80歳まで続くが、毎月の家賃収入とローンとの差額の
が少しでも+になるよに内入れ返済してもローン期間が短くなるだけ。
差額のプラスは数千円、それじゃだめジャン。


971 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 01:14:45.67 ID:irhapEGA0
金持ってる奴が分散投資として不動産買うのと貧乏人がローン組んで買うのは全然別物だ
表面利回りがどうこうとか節税がどうこうとかどうでもいい
自分でローン組んで買うなり、身内に買わせるなりしないんだから
リスク>リターンなのは間違い無い
そうプロが判断してるから売るんだよ
何を取り繕おうがこれが真実
ローンでワンルーム投資して儲かった奴が居てもそれは結果的に儲かったにすぎない


972 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 06:11:55.68 ID:HUqkxAzb0
まぁこれで儲かるならわざわざ売りつけないで業者自身が
運用してるわなw
だって借金してても返済は家賃で大丈夫なんだろ?w
で、返済が終われば資産として残るわけでしょw

世の中儲け話を他人にするやつなんていないんだよw

973 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 08:02:36.65 ID:jVlblxMF0
普通は利益を上乗せして販売するのが一番儲かる。
売れなければ若干値下げし、それでも売れなければ自社物件として運用する。
投売りするなら買ってやってもいいケースもあるが、それでもワンルームはできるだけ敬遠したいところ。

974 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 09:36:10.97 ID:OFL85Twl0
販売業者は売るまでは頻繁に電話をかけてくるが、金を払った後は無しの
ツブテ、この対応にはあきれるが、買った私としては早く借り手を探して
もらわないと困ると思って不動産に電話すると、その担当者は辞めました
返事、その後新しい担当者は私は前任者の代理だから、責任は前任者です
みたいなこと言う、この不動産屋の対応にはあきれるね




975 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 12:10:11.62 ID:HUqkxAzb0
黙って国債でも買ってればいいのに
もしくはFXで外貨買っておくとかねー
変動はあるけど少しくらい通貨価値が下がってもスワップで穴埋め
できちゃいそうな通貨買えば
ヤバイかもと思えばすぐに売るなりできるし、上がれば儲けだし
いずれにしても投資に向かない性格かもしれないから難しいか

976 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 14:30:44.39 ID:VQwxaRp80
次スレ

ワンルームマンション経営
http://live27.2ch.net/test/read.cgi/market/1213929571/

977 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 16:07:50.40 ID:rUuNe4IB0
どうして次スレは「ワンルームマンション経営 被害者の会2」じゃないの?
次スレ建てた人は業者?

978 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 16:17:20.29 ID:irhapEGA0
俺が建てたわけじゃないが、これから被害者になる人がそのスレ開いて思いとどまればそれでもいいかも?

>>975
金が無いんじゃないかな
国債はもちろんFXだってお金必要でしょ、例えば300万なり500万なり貯金がっても
それを全部運用に回しちゃうわけにはいかない、精々100万ぐらい?それだと年数万とかのリターンとかでアホらしい
そういう人が騙されちゃうんじゃないかと
で年間数十万のリターンがあります、ローン組むので初期投資はいりませんとかそういう謳い文句に釣られるかと

979 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 16:39:33.33 ID:9T/RZUgt0
金持ち倒産 

980 :え?:2008/06/23(月) 20:22:36.35 ID:Gd9DqsVC0
ワンルームマンション経営 被害者の会っていうから てっきり現金で買ったが
割高な物件つかまされたとか 空室で利回りが予定より低いとかのことかと思った
まさかローンで買って大家になろうだなんて考える人がいるんですね
そんな甘い話なかなかないでしょ
私は9件マンション持っているけど 長年かけて安いのが出たときに
それをさらに値切って買い増やしてきました 
それも資産の一部しかつぎ込んでいません。

981 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 20:29:15.26 ID:cnV/YR6M0
>>980
区分所有のワンルームを9室もっているということ?
…それはそれでまたなんだかなという気もするけど。

982 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 20:31:23.95 ID:cnV/YR6M0
資産の一部でマンション九棟なら大資産家ですけどね…

983 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/23(月) 21:47:07.11 ID:AuSP6SW00
最近競売に興味があるんだけど
この人の情報を買った方いますか?
本も出されてる方なんですけど買おうか悩んでます
http://nakamurakazuharu.com/cartletter.html

984 :え?:2008/06/24(火) 02:12:25.70 ID:SVgcyw5j0
区分所有のワンルームを9室もっているということ? >>
いえいえ
個別です 全てばらばらです やはり変わった質問されますね


985 :えっ?:2008/06/24(火) 02:13:44.98 ID:SVgcyw5j0
あとワンルームは 3部屋だけです

986 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 02:49:09.89 ID:xyDDKonK0
相手が演技無しで本当に嫌な顔するぐらい安く買い叩けば儲かるだろ

987 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 05:30:20.60 ID:QynCunnI0
9部屋が一棟のなかか分散か気になった人がいたのは、ワンルームマンションは
これから多くの地域で需要がへるし、老朽化して空室が増えると管理費用を
払う人も減って、管理不能→さらに空室が増加ってのを心配してのことだろう。
分散してる場合は、それぞれの場所でその危険が増えるということだから。

988 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 08:17:08.51 ID:hWtNlWxK0
若年・独身層が減った後のワンルーム住民。
・独居老人の終の住まい
・移民の仮住まい
・一時的な金を手に入れたネット難民やホームレスの転居先
最後の2パターンは複数名で住み込む可能性あり。


989 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 11:35:00.04 ID:vmx+e6Gq0
>>988
アパートが当て嵌まる

990 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 11:39:39.78 ID:vmx+e6Gq0
>>987
> 老朽化して空室が増えると管理費用を 払う人も減って、管理不能

素人の妄想だよ!良く調べたら?

991 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 13:06:31.97 ID:PpIJ3/Wj0
>>990
調べれば調べるほどワンルームに投資などあり得ないという事ばかり出てくるわけだが

992 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 13:22:45.11 ID:H1fSlxzN0
◎空室が増える

?管理費用を 払う人も減

◎管理不能

◎さらに空室が増加

993 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 13:28:08.57 ID:vmx+e6Gq0
昨夜のサブプライムローン番組のように、金融工学を駆使しても
住宅価格下落は、あり得ないという話と似てますねw
大口の金の流れで、全てが決まるふいんき(←何故か変換出来ない)

994 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 13:36:46.83 ID:H1fSlxzN0
いくらl航空工学の博士が、飛機の安定飛行と同じ理論

を駆使しても、所詮、不動産は、収益還元法が、すべて

乖離すれば、バブル。

バブルは、いつかは、はじける。まぁ。ノンリコースだから、

ノー天気だよね、確信犯の借り手も売り手たくさんいたんだし

最後にババを世界中にばら撒いて終了



995 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 13:42:54.76 ID:vmx+e6Gq0
>>994
> 最後にババを世界中にばら撒いて終了

このへんが、プロの仕事ですねw

996 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 16:16:09.00 ID:QynCunnI0
>>990
ファミリーマンションなら、そこに住民が住んでいるから管理費や修繕費を滞納したら
催促できる。しかし投資用のワンルームの場合は遠方に住んでることが多くて
空室が長引くと家賃が入らない→大家が管理費滞納で放置ってケースが
けっこう出てるよ。当然マンション全体での大規模修繕費は不足する。
特にバブルのころに投資用として作られたマンションが今後老朽化してくるわけで、
これからさらに起こりやすくなる問題。

997 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 17:56:55.43 ID:QynCunnI0
リゾートマンションと賃貸マンションはまったく違うが、でも自分が普段住まないマンションで、
賃貸もできず、管理費と修繕費だけ払わなくちゃいけなくなった物件を処分するときに
どういう値段じゃないと売れないかっていうのはすごいよね。

西武ヴィラ苗場2号館
1K  ・  23.69m2 18万円

西武ヴィラ苗場1号館
2LDK  ・  45.21m2 40万円

シェスタ苗場U
1LDK  ・  56.00m2 50万円

シェスタ苗場U
2LDK  ・  91.39m2 165万円

こういうの別にぼろぼろのマンションじゃなくて、たとえば91平米165万円っていうのは
こういう物件
リビングルーム24畳 9/14階 眺望抜群

竣工1990年11月(平成2年)14階建 総戸数住居196戸 
管理(株)東急コミュニティー 駐車場屋内48台・屋外27台 
共用部分クアハウス(サウナ付)・スキーロッカー・コインランドリー・ビリヤード
ttp://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2532.htm

18万円のは
ttp://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2567.htm

需給ってのは怖いよね。

998 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 19:14:47.63 ID:0gefccNw0
18万なら買ってみようかという気になってくるなw

999 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 19:54:28.31 ID:vmx+e6Gq0
>>996
放置しても数年が限界。税金と似ていて強制回収になります。
大規模修繕は実質お化粧なので、内容の解る人なら無駄にやらない。
費用の殆どが足場と間接費と管理費で占めている。
メインは塗装とシール塗り替えで屋上だけは防水シート貼付ける。
どんな工事してるか機会があれば、見学するといい。
大規模修繕という意味不明な言葉が都市伝説化してると思います。

>>997
10年前から値が変わらない

1000 :名無しさん@お金いっぱい。:2008/06/24(火) 21:26:21.65 ID:Npm8m9MU0
山手線内、築7年、1R \1,700万って物件、だめですかね〜?
そこの地域の同物件家賃相場は約7−8万です。


1001 :1001:Over 1000 Thread
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。

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